Les enjeux de transition énergétique concernant le parc bâtimentaire tertiaire français représentent des investissements colossaux. La question de l’optimisation de ces investissements par une approche globale au niveau d’un parc de bâtiments est une des clefs de la réussite de la transition énergétique.

Noémie Pefferkorn, Expert Lowit dans la stratégie d’investissement pour le parc tertiaire.

En France, le secteur du bâtiment représente environ 45% de la consommation énergétique finale et près de 25% des émissions de gaz à effet de serre. Les enjeux de réduction des consommations énergétiques sont donc particulièrement importants et par conséquent le cadre législatif évolue.

Les objectifs mis en place sont ambitieux : la Stratégie Nationale Bas Carbone (SNBC) vise la neutralité carbone d’ici à 2050, ainsi qu’une réduction de 49% des émission de gaz à effet de serre dans le secteur du bâtiment résidentiel et tertiaire d’ici 2030. Le Dispositif Éco Énergie Tertiaire (Décret tertiaire) , qui comme son nom l’indique, concerne le secteur tertiaire, impose des paliers de réduction des consommations énergétiques de -40%, -50% et -60% respectivement aux horizons 2030, 2040 et 2050.

Répondre aux objectifs du Décret Tertiaire, notamment pour un parc de bâtiments, n’est pas anodin et pour cela, il convient de suivre une méthodologie adaptée :

  • Faire un diagnostic de son parc de bâtiments et apprécier l’assujettissement des sites ;
  • Par site, choisir une année de référence adéquate qui va permettre de prendre en compte les travaux déjà effectués ayant pour but une réduction de la facture énergétique ;
  • Choisir parmi l’objectif absolu ou relatif de -40% par site l’objectif le plus avantageux, et éventuellement mutualiser ses objectifs à l’échelle du parc ;
  • Etablir un plan d’action à mettre en place pour l’atteinte de ces objectifs.

En ce qui concerne la mutualisation des objectifs à l’échelle du parc, le décret promeut une approche globale.
En effet, il est stipulé que :

Pour un maître d’ouvrage, il est toujours pertinent de viser des objectifs ambitieux lors de la mise en oeuvre des rénovations lourdes, de sorte à ne pas avoir à réintervenir sur le bâtiment. Le Décret permet cette approche notamment parce que les économies d’énergies peuvent être mutualisées entre les différents bâtiments du parc pour atteindre l’objectif.

Plus concrètement, si on prend un exemple d’un parc de trois bâtiments :

Le premier
a un objectif de -40% d’économie d’énergie ce qui le ferait passer d’une consommation annuelle de 167kWh/m² à 100 kWh/m².

Le second
a une consommation annuelle actuelle de 80kWh/m², et un objectif de consommation en valeur absolu de 75 kWh/m² 3

Le troisième
a un objectif de -40% d’économie d’énergie ce qui le ferait passer d’une consommation annuelle de 208kWh/m² à 125 kWh/m².

Si les trois bâtiments ont une surface de 1000m², on moyenne les objectifs au prorata des surfaces et on obtient un objectif cible pour 2030 de 100kWh/m².

En comparaison l’objectif de -40% sur l’ensemble du parc assujetti sans prise en compte des objectifs absolus est de 91kWh/m², est plus difficile à atteindre.

Cette modulation implique le fait de pouvoir compenser les économies énergétiques d’un site à l’autre. Il est donc possible d’aller chercher une économie d’énergie qui va au-delà de l’objectif du Décret Tertiaire sur un site, afin de compenser les économies non effectuées sur une autre site trop couteux à rénover par exemple.

On continue avec l’exemple des trois bâtiments précédents :

Le premier
on effectue une isolation de la toiture, une ITE et un changement du système gaz par une chaudière à condensation performante pour atteinte l’objectif de -40%, passer d’une consommation annuelle de 167kWh/m² à 100 kWh/m².

Le second
aucune action n’est effectuée.

Le troisième
une rénovation complète du site est effectuée, ce qui permet d’atteindre 52% d’économie de consommation et de passer d’une consommation annuelle de 208kWh/ m² à 100 kWh/m², au-delà de l’objectif initial.

Au global, la consommation annuelle moyenne du parc est de 93kWh/m², l’objectif modulé à l’échelle du parc est donc atteint malgré le fait qu’aucune action n’ait été entreprise sur le second site

La modulation des objectifs à l’échelle du parc est une première manière d’optimiser ses investissements par une approche globale. En effet, grâce à cette compensation possible des efforts d’un site à l’autre, des rénovations en profondeur de certains sites peuvent être envisagées, puisque les efforts supplémentaires effectuées permettront de compenser des sites où peu d’action de rénovation sont possibles.

Cette approche de rénovation globale peut également permettre de subventionner de manière plus importantes ces projets.

Une observation supplémentaire découlant de cette approche globale est l’optimisation des actions effectuées via un indicateur clé : le prix du kWh évité (en euros). Raisonner à l’échelle du parc permet de prendre le temps d’évaluer les actions avec le meilleur rapport investissement effectué par rapport aux économies d’énergies engendrées. Les actions les plus rentables sont donc mises en avant, et les investissements optimisés.

Exemple de graphe représentant le coût du kWh économisé en fonction de l’économie annuelle engendrée (source : Lowit)

On observe une réduction de 20% à 50% des investissements nécessaires à un scénario de travaux « Objectif Décret Tertiaire 2030 » en fonction des parcs étudiés, par rapport à une approche non optimisée site par site. Cela prouve l’intérêt d’une telle démarche, des économies de cet ordre sont non négligeables et rendent possible une transition énergétique à plus large échelle.

Une autre manière d’optimiser ses investissements via une approche globale est de prendre en compte les avantages et les contraintes de chaque stratégie d’investissement pour d’atteinte de l’objectif 2030 du Décret Tertiaire, qui peuvent donner accès à plus ou moins d’aides à l’investissement en fonction de la stratégie globale.

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La première façon de raisonner est de prendre de manière brut l’optimum technico-économique des actions de travaux possibles en fonction de l’indicateur présenté précédemment, le coût du kWh économisé. Avec cette stratégie, on obtient les taux d’investissement les plus faibles.

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La seconde façon est d’établir sa stratégie est de combiner l’approche précédente à une approche par lot de travaux. En effet cibler certaines actions de travaux à grande échelle peut débloquer d’importantes sommes d’aides à l’investissement et permet également de lancer moins de marchés et donc d’optimiser les investissements de suivi de travaux.

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Une troisième façon est de minimiser le nombre de sites impactés par des travaux, et donc de favoriser la rénovation globale de certains sites bien précis, afin de compenser les économies non réalisées sur les autres sites. Les aides débloquées pour une atteinte du niveau BBC par exemple peuvent être très importantes. De même les modalités administratives peuvent parfois être simplifiées si peu de sites sont impactés par des travaux. En revanche, des contraintes logistiques et organisationnelles sont également à prendre en compte avec cette stratégie.

Exemple de résultats de scénarios d’investissement à l’échelle d’un parc de 43 sites (source : Lowit)

Dans l’exemple présenté ci-contre, on observe des taux d’investissement différents en fonction de la stratégie adoptée. En fonction du parc observés, les résultats peuvent être différents, et sont à mettre en lien avec les contraintes particulière de de la stratégie d’investissement mise en place par le ou les propriétaires du parc observé.

Afin de de pouvoir optimiser les investissements à l’échelle d’un parc de bâtiment, il est donc essentiel de passer par une approche globale qui, via différents moyens d’optimisation, va permettre de réduire les investissements nécessaires au respect des objectifs ambitieux de réduction des consommations énergétiques du parc bâtimentaire français.

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Cette démarche s’appuie notamment sur un appel à manifestation d’intérêt et un réseau d’incubateurs GreenTech qui viennent tous deux d’être relancés.

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Vous n’avez pas pu assister au webinaire Décret Tertiaire ?

Le jeudi 24 mars 2022, nos équipes d’experts ont animé, en étroite collaboration avec TotalEnergies Electricité et Gaz France, le Webinar « Tout comprendre sur le Décret Tertiaire ».

Ces échanges avaient pour but de décrypter les enjeux et objectifs du Décret Tertiaire dit « Eco Energie Tertiaire ».

Au programme de cet évènement des réponses à de nombreuses questions, notamment :

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