La loi APER encadre désormais de façon plus précise la solarisation des parkings et l’intégration d’énergies renouvelables sur certains bâtiments tertiaires. Entre ombrières photovoltaïques, végétalisation, seuils de surface, échéances et dérogations, les acteurs publics comme privés doivent clarifier leur niveau de conformité et leur plan d’action.

La loi relative à l’accélération de la production d’énergies renouvelables, dite loi APER, ne se limite pas à une logique de principe. Pour de nombreux acteurs du tertiaire, elle crée des obligations concrètes sur les parkings extérieurs, les toitures et, plus largement, la valorisation du foncier en faveur des EnR. Depuis la loi (n° 2025-1129) de simplification de l’urbanisme et du logement publiée le 26 novembre 2025, le cadre a encore été précisé pour les parkings.

A travers cet article, vous distinguerez ce qui relève des parkings extérieurs, ce qui concerne les bâtiments tertiaires, et ce qu’il faut faire en pratique pour sécuriser sa conformité sans lancer un projet mal dimensionné.

Ce que change la loi APER pour les parkings extérieurs

Le bloc le plus opérationnel pour beaucoup d’acteurs tertiaires concerne les parcs de stationnement extérieurs. En version consolidée, l’article 40 de la loi APER vise les parcs de plus de 1 500 m², existants au 1er juillet 2023 ou dont la demande d’autorisation d’urbanisme a été déposée à compter de la promulgation de la loi. Ils doivent être équipés, sur au moins la moitié de leur superficie, d’ombrières intégrant un procédé de production d’énergies renouvelables.

La loi du 26 novembre 2025 a permis d’apporter une précision importante. En effet, l’obligation peut désormais être considérée comme satisfaite par des procédés mixtes. Autrement dit, il est possible de combiner une part d’ombrières photovoltaïques et une part de dispositifs végétalisés, à condition que l’ensemble assure l’ombrage d’au moins 50 % de la surface du parking. Et, dans ce schéma mixte, la part d’ombrières doit couvrir au moins 35 % de cette moitié de surface.

Prenons un exemple concret :

Pour un parking de 10 000 m², il faut ombrager 5 000 m². Sur cette surface à ombrager, au moins 1 750 m² doivent être couverts par des ombrières photovoltaïques. Le solde peut être assuré par des dispositifs végétalisés concourant à l’ombrage.

À retenir :

• La loi APER ne fait pas disparaître l’obligation de solarisation des parkings,
• Depuis le 28 novembre 2025, des solutions mixtes sont officiellement admises,
• Le minimum photovoltaïque reste réel : 35 % de la moitié de surface à ombrager.

Loi APER : Quelles échéances pour les ombrières photovoltaïques sur parking ?

Pour les parcs non gérés en concession ou délégation de service public, l’obligation s’applique au 1er juillet 2026 pour les parkings de 10 000 m² et plus, puis au 1er juillet 2028 pour ceux de plus de 1 500 m² et de moins de 10 000 m².

Pour les parcs gérés en concession ou en délégation, l’entrée en vigueur dépend de la conclusion ou du renouvellement du contrat. Si celui-ci intervient avant le 1er juillet 2026, la conformité est attendue à cette date ; s’il intervient après, l’échéance bascule au 1er juillet 2028.

Le texte prévoit aussi des délais supplémentaires dans certains cas, notamment lorsque le propriétaire justifie d’un contrat d’engagement avec acompte et d’un bon de commande dans les délais prévus par la loi. C’est un point à vérifier finement au cas par cas dans la stratégie projet.

Dérogations et sanctions liées à la loi APER : ce que vous devez documenter

La loi prévoit plusieurs cas d’exonération ou d’adaptation, mais ils ne se présument pas. Le propriétaire ou le gestionnaire doit être en mesure de démontrer que les critères sont remplis. Sont notamment visées des contraintes techniques, de sécurité, architecturales, patrimoniales ou environnementales, ainsi que certains cas de transformation ou suppression du parc. Un parking déjà ombragé par des arbres sur au moins la moitié de sa superficie peut également relever d’un cas prévu par le texte.

Sur le plan économique, une exonération peut être invoquée lorsque l’installation des ombrières photovoltaïques ne peut pas être réalisée dans des conditions économiquement acceptables.

Le décret du 13 novembre 2024 et l’arrêté du 4 décembre 2024 précisent la manière d’apprécier ce critère. En pratique, ils prévoient un calcul reposant sur un rapport entre, d’une part, le coût total de l’installation et, d’autre part, la valeur du parc de stationnement concerné.

Ce rapport est considéré comme économiquement non acceptable lorsqu’il dépasse 15 % pour certains parcs à construire et 10 % pour certains parcs existants concernés par la conclusion ou le renouvellement d’un contrat ou d’un bail. L’exonération économique n’est donc pas automatique : elle doit être justifiée et documentée par le gestionnaire ou le propriétaire.

En cas de non-conformité, la sanction peut aller jusqu’à 20 000 € par an pour un parc de moins de 10 000 m² et jusqu’à 40 000 € par an pour un parc d’au moins 10 000 m², jusqu’à mise en conformité.

La loi APER s’applique aussi à certains bâtiments tertiaires

Au-delà des parkings, la loi APER a renforcé les obligations prévues à l’article L. 171-4 du Code de la construction et de l’habitation. Sont concernés les bâtiments de plus de 500m² d’emprise au sol, et à usage commercial, industriel, artisanal, administratif, de bureaux, d’entrepôt, ainsi que certains hôpitaux, équipements sportifs, bâtiments scolaires et parkings couverts accessibles au public.

Pour les bâtiments neufs, les extensions et rénovations lourdes sont également visées au-delà de ce seuil. L’obligation consiste à intégrer soit un procédé de production d’énergies renouvelables, soit un système de végétalisation, soit un dispositif équivalent aboutissant au même résultat. La part minimale de toiture concernée monte progressivement : 30 %, puis 40 % à compter du 1er juillet 2026, puis 50 % à compter du 1er juillet 2027.

Pour les bâtiments existants, l’échéance est fixée au 1er janvier 2028. La part de toiture concernée n’est pour l’instant pas encore défini. Elle le sera dans un futur décret.

Entre loi APER et Décret Tertiaire : quelle articulation ?

La loi APER et le Décret Tertiaire poursuivent des logiques différentes mais complémentaires. Le Décret Tertiaire vise des objectifs de réduction des consommations d’énergie dans le temps ; la loi APER agit davantage sur la production d’EnR, l’ombre, la toiture et la valorisation du foncier. En pratique, les deux se croisent dans une même stratégie patrimoniale : sobriété, pilotage, travaux, autoconsommation, photovoltaïque, confort d’été et trajectoire budgétaire.

Pour un acteur public ou privé, la bonne approche n’est donc pas de traiter la loi APER comme un simple sujet “travaux parking”. Il faut la raccorder à une lecture globale du patrimoine : surfaces, usages, contraintes, raccordement, consommation, valorisation énergétique et priorisation des investissements. C’est aussi ce qui permet d’éviter des projets surdimensionnés ou juridiquement fragiles.

Transformez l’obligation réglementaire en opportunité !

La difficulté n’est pas seulement de connaître le texte. Elle est de traduire la loi APER en plan d’action opérationnel. Concrètement, il faut d’abord positionner chaque site vis-à-vis des obligations, en définissant le type de parking, la surface assujettie, l’échéance, le régime d’exonération possible et l’articulation avec les autres obligations réglementaires. Ensuite, il faut comparer plusieurs scénarios de mise en conformité : ombrières photovoltaïques, procédés mixtes, végétalisation, toiture solaire, ou combinaison avec d’autres actions énergétiques.

Vous voulez savoir si vos parkings ou bâtiments sont concernés par la loi APER, à quelle échéance, et avec quel scénario de conformité réaliste ? Prenez rendez-vous avec l’un de nos experts pour cartographier vos obligations et prioriser vos actions. Vous transformerez ainsi l’obligation réglementaire en opportunité !

Sources :

Légifrance – Loi n° 2023-175 du 10 mars 2023 relative à l’accélération de la production d’énergies renouvelables – 10 mars 2023

Légifrance – Article 40 de la loi n° 2023-175 du 10 mars 2023, version en vigueur depuis le 28 novembre 2025

Légifrance – Loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification de l’urbanisme et du logement – 26 novembre 2025

Légifrance – Article 8 de la loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 – 26 novembre 2025

Légifrance – Article L. 171-4 du Code de la construction et de l’habitation

Légifrance – Arrêté du 19 décembre 2023 portant application de l’article L. 171-4 du CCH – 19 décembre 2023

Légifrance – Décret n° 2024-1023 du 13 novembre 2024 portant application de l’article 40 de la loi APER – 13 novembre 2024

Légifrance – Arrêté du 4 décembre 2024 pris pour l’application du décret n° 2024-1023 – 4 décembre 2024

Légifrance – Article L. 111-19-1 du Code de l’urbanisme

Légifrance – Disposition relative au plan de valorisation du foncier des entreprises publiques et sociétés de plus de 250 salariés – 10 mars 2023

Pour être en conformité BACS, le Décret BACS impose, selon la puissance de vos systèmes de chauffage/climatisation, la mise en place d’un BACS (building automation and control systems) / d’une GTB (Gestion Technique Bâtiment) capable de suivre, enregistrer et analyser les consommations au pas horaire par zone fonctionnelle, avec archivage et pilotage.

Découvrez dans cet article une méthode claire en 5 étapes pour sécuriser l’assujettissement, cadrer le périmètre technique, et réussir le déploiement jusqu’aux preuves d’inspection.

Conformité BACS : rappel des obligations du Décret

Vous êtes concerné si vous êtes propriétaire – ou selon contractualisation, parfois preneur à bail – d’un système de chauffage ou de climatisation dont la puissance utile nominale dépasse certains seuils.

• Bâtiment tertiaire existant > 290 kW : l’obligation en place depuis le 1er janvier 2025.
• Bâtiment tertiaire existant > 70 kW, obligation :
  • depuis le 9 avril 2023 lors du renouvellement des systèmes chauffage/refroidissement,
  • au plus tard le 1er janvier 2030 dans les autres cas.
• Pour les bâtiments tertiaires neufs, l’obligation est déjà imposée selon la date de dépôt du permis de construire.

Une exemption est possible si vous justifiez un temps de retour sur investissement (TRI) > 10 ans (aides publiques déduites), selon la méthode de l’arrêté du 7 avril 2023.

Vous souhaitez tout savoir sur le Décret BACS ? N’hésitez pas à consulter notre article dédié ! Passons maintenant au plan étape par étape pour que votre bâtiment tertiaire respecte le décret.

Étape 1 : Confirmer l’assujettissement de vos sites, bâtiments, systèmes

Pour cette première étape dans la mise en conformité BACS, l’objectif est de savoir quel bâtiment est concerné, sur quel périmètre, et à quelle échéance, surtout si vous possédez un site multi-bâtiments ou un système centralisé.

Recenser “site / bâtiments / systèmes”

Commencez par créer une cartographie simple :

• Liste des bâtiments tertiaires du site,
• Liste des systèmes de chauffage et/ou climatisation (éventuellement combinés à la ventilation),
• Puissance utile nominale par système.

Sécuriser les règles de calcul

Plusieurs points de vigilance sont à prendre en compte. Premièrement, la puissance chaud et la puissance froid ne se cumulent pas. Seule la valeur maximale est retenue, selon la configuration.

Deuxièmement, la puissance chaud (ou froid) est obtenue en cumulant les puissances de tous les équipements de production sur site (incluant les équipements d’appoint ou de secours si raccordés au réseau commun).

Troisièmement, pour les réseaux urbains, si la sous-station appartient au gestionnaire du réseau, l’obligation porte sur l’installation de chauffage / climatisation à l’intérieur du ou des bâtiments.

Enfin, en cas de multi-propriétaires ou de copropriété, la FAQ ministérielle est citée comme référence pour trancher le responsable (par exemple, le syndicat de copropriété dans certains cas).

Livrable interne recommandé

Nous vous recommandons de créer un tableau “Assujettissement Décret BACS”, mentionnant votre bâtiment, les systèmes, les puissances chaud/froid, la configuration (centralisé/indépendant), une conclusion et les échéances.

Étape 2 : Définir des “zones fonctionnelles” réalistes

L’objectif de cette seconde étape est de découper le bâtiment pour mieux piloter et mesurer, sans inventer un zoning impossible à réaliser.

Partir des usages puis confronter aux contraintes techniques

Une zone fonctionnelle correspond à une zone où les usages sont homogènes, mais vous pouvez aussi tenir compte des installations techniques. Si un même système dessert plusieurs usages, il peut être difficile de distinguer plusieurs zones pour ce dernier. Le zoning peut par exemple être différent selon le système technique (éclairage vs chauffage vs ventilation).

Accepter le “zoning possible”, pas le zoning idéal

Prenons un exemple. Dans un immeuble de bureaux, le comptage par zone peut être irréaliste sur certains postes (réseau hydraulique, DRV, éclairage), et la recommandation devient alors un suivi au niveau pertinent (départ de circuits, par niveau, etc.) plutôt que de forcer un découpage coûteux.

Le bon critère pour un zoning pertinent : exploitable au quotidien

Un zoning pertinent permet d’identifier des dérives, correspond à des circuits et points de mesure accessibles et reste bien évidemment compréhensible par l’exploitant.

Étape 3 : Cadrer les exigences fonctionnelles et l’interopérabilité (données, comptages, accès)

Pour cette troisième étape, l’objectif est de transformer l’obligation réglementaire en exigences de réception et choisir une architecture flexible donc durable.

Cadrer les fonctions obligatoires (base réglementaire)

Le BACS / la GTB doit notamment :

1. Suivre/enregistrer/analyser en continu au pas horaire par zone fonctionnelle,
2. Situer l’efficacité énergétique vs références, détecter les pertes, informer l’exploitant,
3. Être interopérable,
4. Permettre l’arrêt manuel et la gestion autonome, et conserver des données mensuelles pendant 5 ans.

Le propriétaire du BACS à l’accès aux données archivées et doit pouvoir les mettre à disposition du gestionnaire et des exploitants concernés.

Vérifier l’existant : comptage, capteurs, automates

Il est nécessaire d’avoir des compteurs communicants (généraux et divisionnaires) adaptés aux usages : électricité, gaz/fioul, parfois énergie thermique et éventuellement production locale d’électricité. Le nombre de zones réellement suivables dépend de la configuration des circuits.

Interopérabilité : le piège des systèmes “ouverts mais fermés”

Il existe un risque concernant les GTB anciennes, pouvant afficher des protocoles standards mais rester “fermées” dans la communication réelle. C’est pourquoi l’interopérabilité doit être vérifiée sur documentation et parfois directement auprès du constructeur.

Étape 4 : Monter le scénario conformité, le budget, le temps de retour sur investissement et l’exemption

Pour cette avant dernière étape, l’objectif est de comparer au moins deux trajectoires : “conformité minimale” vs “conformité + gains d’exploitation” et de les chiffrer proprement.

Deux scénarios :

• Scénario A — Conformité réglementaire : fonctions obligatoires, zoning réaliste, comptage minimum viable, archivage, accès aux données.
• Scénario B — Conformité et performance : fonctions utiles au site (alertes, indicateurs plus fins, facteurs d’influence), avec une logique “pilotage” assumée.

Un budget complet comprend CAPEX et conditions d’exploitation

Nous vous conseillons de chiffrer au-delà du simple achat de la GTB, en intégrant à la fois le CAPEX et les conditions d’exploitation. Ceci passe par une identification :

• Des points de mesure nécessaires (capteurs et compteurs),
• De l’intégration (passerelles, réseau et raccordements),
• De la mise au point avec réception et formation des équipes (commissionnement),
• Des coûts récurrents liés à la maintenance et aux inspections.

TRI > 10 ans : cadrer la justification si vous visez une exemption

Une exemption est possible si vous pouvez démontrer que le temps de retour sur investissement (TRI) de l’installation ou du remplacement du BACS / GTB est strictement supérieur à 10 ans, après déduction des aides financières publiques.  

Cette démonstration doit être faite selon la méthode réglementaire prévue par l’arrêté du 7 avril 2023 et documentée. Le TRI doit notamment être justifié par au moins deux devis réels portant sur une solution conforme. En pratique, cela implique de cadrer très tôt le périmètre (systèmes concernés, zones, comptages, intégration), de consolider le chiffrage CAPEX / OPEX associé, d’identifier les aides mobilisables (et leur traitement dans le calcul), puis d’archiver l’ensemble des pièces (devis, hypothèses, calcul) pour sécuriser votre position en cas de contrôle ou d’audit.

Étape 5 : Déployer et organiser l’exploitation

L’objectif de cette dernière étape est de passer d’un système installé à un pilotage réel, traçable et durable.

Une GTB ne fonctionne efficacement que si vous l’utilisez !

Beaucoup de fonctions mises à disposition par les systèmes restent inutilisées, ce qui renchérit et complexifie sans bénéfice. Le BACS apporte des résultats uniquement si le site organise de manière pertinent son utilisation. Il vous faudra donc définir qui l’utilise et comment, à quelle périodicité etc.

Organiser la gouvernance et les routines

Dès le déploiement, clarifiez qui fait quoi pour que le BACS / la GTB serve vraiment au pilotage : qui consulte les tableaux de bord (revue hebdomadaire et/ou mensuelle), qui corrige les dérives (équipe d’exploitation et/ou facility management), qui arbitre les décisions et priorités (direction patrimoine/énergie), et qui administre l’outil (droits d’accès, paramétrages, évolutions, relation prestataire).

Sécuriser l’archivage et l’accès aux données

Pour une conformité BACS, le décret impose la conservation des données mensuelles pendant 5 ans. Au-delà de ce minimum, il est recommandé d’archiver aussi des éléments utiles à l’exploitation et à la preuve : historique des mesures, rapports de suivi, événements et alarmes, changements de consignes et d’horaires, interventions correctives et opérations de maintenance, afin de faciliter le suivi de performance, la continuité d’exploitation et la préparation des inspections.

La cybersécurité à intégrer au cahier des charges

La cybersécurité doit être intégrée dès la conception pour répondre aux points suivants :

• Gestion des droits utilisateurs,
• Traçabilité des accès,
• Chiffrement si applicable,
• Segmentation réseau (ex. VLAN),
• Accès distant sécurisé (ex. VPN),
• Politique de mises à jour et de sauvegardes,
• Exigences contractuelles claires lorsque l’exploitation ou l’hébergement est externalisé (responsabilités, réversibilité, sécurité, continuité de service).

Suivez toutes ces étapes pour passer d’une obligation GTB à un pilotage durable et conforme !

Pour conclure, le Décret BACS se joue sur une séquence simple et robuste : assujettissement clair, zones fonctionnelles réalistes, données au bon pas de temps, interopérabilité vérifiée, puis exploitation organisée — sinon, le système reste sous-utilisé et la conformité devient fragile.

Vous voulez sécuriser votre conformité BACS et échanger autour de l’assujettissement de vos bâtiments ? Prenez rendez-vous avec l’un de nos experts !

Sources :

Légifrance – Décret n° 2023-259 relatif aux systèmes d’automatisation et de contrôle des bâtiments tertiaires – 7 avril 2023

Légifrance – Arrêté du 7 avril 2023 relatif aux systèmes d’automatisation et de contrôle des bâtiments tertiaires (inspection + TRI) – 7 avril 2023

Légifrance – Code de la construction et de l’habitation, dispositions “Pilotage des systèmes techniques” (article R.175-2 et suivants)

Ministère (RT-RE Bâtiment) – FAQ Décret BACS

Le Décret BACS impose, pour de nombreux bâtiments tertiaires, la mise en place d’un système d’automatisation et de contrôle plus communément appelé BACS ou GTB. L’objectif est de suivre, analyser et piloter les installations techniques.

Seuils de puissance, échéances, exigences fonctionnelles, exemption TRI > 10 ans, inspection : découvrez dans notre article toutes les informations nécessaires pour vous mettre en conformité avec le Décret BACS, sans surinvestir.

Décret BACS, GTB, automatisation des bâtiments : définitions et objectif

Un BACS, ou Building Automation and Control System, est un système qui permet de collecter des données (comptages, capteurs), de superviser et de piloter des équipements techniques (CVC, éclairage, etc.) afin d’améliorer l’efficacité énergétique. Il est également appelé GTB en français, pour Gestion Technique du Bâtiment.

L’objectif de ce décret est donc réglementaire et contribue aux objectifs de réduction du Décret Tertiaire. Il vise à réduire les consommations en rendant possible un suivi par zone fonctionnelle et un pilotage efficace des systèmes techniques. Le but est de réaliser la chasse aux consommations de “négligence” (chauffage et éclairage oubliés la nuit, dérive de climatisation…), et d’harmoniser les horaires et consignes de fonctionnement, adaptés aux besoins réels des usagers.

Êtes-vous concerné par le Décret BACS ?

Vous êtes concerné si vous êtes propriétaire d’un système de chauffage ou de climatisation (combiné ou non avec ventilation) au-delà des seuils réglementaires. Différentes échéances existent en fonction de votre typologie de bâtiment.

Cas 1 – Bâtiment tertiaire existant

Puissance > 290 kW : BACS obligatoire depuis le 1er janvier 2025. 

Puissance > 70 kW : 

• Depuis le 9 avril 2023 en cas de renouvellement du système de chauffage/refroidissement,
• Au plus tard le 1er janvier 2030, même sans renouvellement.

Cas 2 – Bâtiment tertiaire neuf

L’obligation est déjà en place selon la puissance et la date de dépôt de permis de construire. 

Point de vigilance : comment calculer la puissance ?

Chaud et froid ne se cumulent pas : on retient la valeur maximale entre puissance chaud et puissance froid pour un même exemple de Contribution Tarifaire d’Acheminement (CTA) avec batterie chaude/froide.

Si plusieurs systèmes distincts existent, les puissances sont cumulables et ce même si les équipements sont utilisés en appoint ou en secours.

En pratique, ce sont régulièrement ces points qui peuvent générer des erreurs de diagnostic (site multi-bâtiments, réseaux de chaleur/froid, systèmes mixtes). Pour plus de précisions, n’hésitez pas à consulter la FAQ ministérielle. 

Quelles exigences fonctionnelles doivent respecter le BACS / la GTB ?

Le décret impose des fonctionnalités minimales fixées par le Code de la construction et de l’habitation :

1) Suivre, enregistrer et analyser en continu, par zone et au pas horaire

Le BACS doit assurer un suivi énergétique : 

• Par zone fonctionnelle : zones d’usages homogènes, avec une approche pragmatique selon les contraintes techniques,
• Avec un pas de temps horaire,
• Et une conservation des données à l’échelle mensuelle pendant 5 ans.

2) Situer l’efficacité énergétique et détecter les dérives

Le système doit pouvoir :

• Comparer la performance à des valeurs de référence, issues d’études énergétiques ou caractéristiques systèmes,
• Détecter les pertes d’efficacité,
• Informer l’exploitant des possibilités d’amélioration.

3) Interopérabilité

Le BACS doit être interopérable avec les systèmes techniques. Celui-ci doit être en capacité de communiquer et d’intégrer de futurs équipements sans verrouillage. Il est également essentiel pour le BACS de respecter les protocoles normalisés.

4) Commande / arrêt manuel et gestion autonome 

Le BACS doit permettre un arrêt manuel et la gestion autonome des systèmes reliés. Son pilotage ne doit pas dépendre d’une supervision distante. De plus, pour limiter le risque d’arrêt par coupure électrique sur certains systèmes thermodynamiques, des automatismes spécifiques doivent être mis en place.

Les 10 erreurs les plus courantes rencontrées sur la plateforme OPERAT

La plateforme OPERAT est souvent jugée complexe d’utilisation et les données à déclarer sont très nombreuses. Cela peut être extrêmement compliqué à mettre en œuvre sans une expertise technique, d’autant plus si vous gérez plus d’un bâtiment tertiaire.  

Notre équipe a donc recensé pour vous dans un livre blanc les 10 erreurs à éviter sur vos déclarations OPERAT. Suivez ces conseils et gagnez ainsi du temps dans vos démarches, tout en évitant de faire des déclarations erronées ! 

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Quels systèmes techniques doivent être raccordés au BACS ?

Pour un bâtiment assujetti, plusieurs systèmes sont concernés :  

• Chauffage,
• Climatisation, 
• Ventilation,
• Eau chaude sanitaire (ECS),
• Éclairage intégré (hors luminaires mobiles),
• Production d’électricité sur site,
• Et, le cas échéant, automates / régulations existantes.

Une nuance importante est à prendre en considération pour les bâtiments existants. Pour certains équipements, le raccordement n’est exigé que si la connexion est réalisable avec un Temps de Retour sur Investissement (TRI) ≤ 10 ans (aides publiques déduites).

Exemption : comment la justifier quand le TRI dépasse 10 ans ?

Le décret prévoit une exemption si le TRI de l’installation / du changement du BACS est supérieur à 10 ans, aides financières publiques déduites. Les modalités de calcul sont définies par l’arrêté du 7 avril 2023, et l’exemption doit être justifiée par au moins deux devis réels. En pratique, cette exemption se prépare comme un dossier :

• Hypothèses de consommation et de gains,
• Périmètre des systèmes raccordés,
• Coûts d’investissement,
• Aides mobilisables si applicable,
• Calcul conforme à la méthode de l’arrêté.

Inspection, entretien, preuves : quelles sont vos obligations dans la durée ?

Au-delà de la mise en place, le BACS doit faire l’objet de vérifications périodiques, réalisées par un prestataire externe ou le personnel interne compétent. Une inspection périodique tous les 5 ans maximum, et dans les 2 ans après l’installation ou le remplacement du BACS (ou d’un équipement technique relié) est également requise.

Nous vous conseillons de prévoir dès le départ un plan de preuves, comprenant le périmètre, l’architecture de données, l’accès aux données, les paramétrages et les différents rapports afin de ne pas subir l’inspection.

Lowit vous accompagne dans votre mise en conformité avec le Décret BACS

Lowit vous accompagne pour passer d’une obligation à un plan d’action robuste et pilotable : 

• Positionner vos bâtiments vis-à-vis des obligations : assujettissement, échéances, périmètre,
• Construire des scénarios de mise en conformité : GTB niveau A/B, impacts énergétiques, estimation des CEE disponibles, investissement,
• Suivre le plan d’actions jusqu’à la conformité : coordination, jalons, preuves,
• Mettre en valeur les travaux déjà réalisés : éviter de “refaire” ce qui existe, sécuriser la conformité.

Conclusion : passer d’une obligation GTB à un pilotage durable et conforme.

Le Décret BACS ne se traduit pas simplement par l’installation d’une GTB. C’est une obligation de pilotage, de données fiables, de gouvernance et de preuves. La bonne approche consiste à diagnostiquer l’assujettissement, définir des zones fonctionnelles réalistes, choisir une solution interopérable et cadrer le TRI si vous envisagez une exemption. 

Vous voulez savoir rapidement si vous êtes concerné et quel scénario est le plus pertinent (conformité seule vs conformité + gains d’exploitation) ? Prenez rendez-vous avec l’un de nos experts ! Nous positionnons vos bâtiments, construisons des scénarios grâce à notre outil, et vous aidons à piloter le plan d’actions jusqu’à la conformité. 

Sources :

Légifrance – Décret n°2020-887 relatif au système d’automatisation et de contrôle des bâtiments non résidentiels – 20 juillet 2020

Légifrance – Décret n°2023-259 relatif aux systèmes d’automatisation et de contrôle des bâtiments tertiaires – 7 avril 2023

Légifrance – Arrêté du 7 avril 2023 relatif aux systèmes d’automatisation et de contrôle des bâtiments tertiaires (inspection + TRI) – 7 avril 2023

Ministère (RT-RE Bâtiment) – FAQ Décret BACS – 4 juillet 2025

Ministère (RT-RE Bâtiment) – Présentation et guide du décret BACS – 17 mai 2023

Le dossier technique de modulation permet d’ajuster les objectifs du Décret Tertiaire lorsque des contraintes techniques, architecturales et patrimoniales ou une disproportion économique rendent la trajectoire standard difficile à atteindre. C’est un document structuré, attendu sur la plateforme OPERAT, qui ne dispense pas d’agir. Il justifie une modulation, c’est à dire une diminution des objectifs à atteindre, mais n’exonère pas de mettre en œuvre un plan d’actions.

Dans cet article, découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le dossier technique de modulation, ses complexités et ses exigences, afin que vous puissiez le constituer efficacement pour votre parc de bâtiments tertiaires. 

Comprendre le dossier technique de modulation : à quoi sert-il exactement ?

La modulation est une disposition réglementaire qui permet d’adapter les objectifs de réduction de consommations d’énergie finale à la réalité d’un bâtiment tertiaire assujetti ou d’une entité fonctionnelle assujettie (EFA).

Concrètement, le dossier technique de modulation sert à : 

• Décrire la situation de référence (bâtiment / partie / ensemble),
• Documenter les contraintes (techniques, architecturales / patrimoniales, économiques),
• Démontrer ce qui est atteignable via des études énergétiques et un programme d’actions,
• Tracer les éléments justificatifs, en cas de contrôle.

Le cadre réglementaire précise que le dossier est mis à disposition des agents chargés des contrôles, qu’il peut être mis à jour, et qu’il est synthétisé dans un tableau standardisé au format CSV versé sur la plateforme de recueil OPERAT.

Qui est concerné par un dossier technique de modulation ?

C’est très simple, tous les assujettis au Décret Tertiaire – collectivités, syndicats d’énergie, tertiaire privé (asset / property / facility managers) – ont le droit de déposer un dossier technique de modulation, lorsqu’ils rencontrent les contraintes suivantes :

• Des contraintes techniques : impossibilités d’intervention, limites constructives, incompatibilités techniques…
• Des contraintes architecturales ou patrimoniales : bâtiment protégé, prescriptions, contraintes d’intégration,
• Des contraintes financières au sens réglementaire de disproportion manifeste : ROI/temps de retour brut dépassant certains seuils.

Quelles échéances pour déposer sur la plateforme OPERAT ?

Pour la première décennie et l’objectif fixé à 2030, les modulations doivent être déclarées au maximum 5 ans après la première échéance de remontée de la décennie, soit au plus tard le 30 septembre 2027 (pour la décennie 2020, première échéance 30 septembre 2022).

À quel moment intervient la modulation dans le pilotage Décret Tertiaire ?

Sur la plateforme OPERAT, il existe deux modulations “intégrées” qui se font directement dans la plateforme :

• La modulation climatique, calculée à partir de l’adresse du site et de la station météo associée,
• La modulation d’intensité d’usage, à renseigner zone par zone, selon les paramètres d’usage de chaque zone.

La modulation liée à des contraintes techniques, architecturales/patrimoniales ou financières, celle qui nécessite un dossier technique de modulation, intervient dans un second temps, après l’application de ces deux premières modulations dans OPERAT.

Ensuite, l’évolution du volume d’activité est prise en compte via les indicateurs d’intensité d’usage (IIU). La documentation institutionnelle précise que cette modulation en fonction du volume d’activité est effectuée automatiquement sur OPERAT à partir des IIU renseignés.

C’est après ces ajustements “déclaratifs” qu’intervient le dossier technique de modulation. Celui-ci est requis pour toutes les autres modulations liées à des contraintes techniques, architecturales / patrimoniales ou à une disproportion économique, car elles nécessitent des preuves comme une note technique, un avis d’architecte ou encore une note de calcul, ainsi qu’une démonstration structurée.

Les 10 erreurs les plus courantes rencontrées sur la plateforme OPERAT

La plateforme OPERAT est souvent jugée complexe d’utilisation et les données à déclarer sont très nombreuses. Cela peut être extrêmement compliqué à mettre en œuvre sans une expertise technique, d’autant plus si vous gérez plus d’un bâtiment tertiaire.  

Notre équipe a donc recensé pour vous dans un livre blanc les 10 erreurs à éviter sur vos déclarations OPERAT. Suivez ces conseils et gagnez ainsi du temps dans vos démarches, tout en évitant de faire des déclarations erronées ! 

Découvrez le livre blanc !

Contenu du dossier technique de modulation : ce que dit l’arrêté et ce que vous devez produire

L’arrêté “méthode” décrit le contenu minimal du dossier et sa logique. Le dossier comprend notamment les éléments listés ci-dessous.

1) Une étude énergétique “bâtiment” (performance énergétique & environnementale)

Cette étude énergétique porte sur les actions d’amélioration de la performance du bâtiment (enveloppe, systèmes, CVC, éclairage, ECS…) et doit permettre d’orienter des scénarios, avec estimation des gains attendus. Chez Lowit, nous recommandons la réalisation d’un audit énergétique plutôt qu’un DPE, ce dernier pouvant être assimilé à une étude énergétique. En effet, le DPE est trop sommaire lorsqu’il est appliqué dans le secteur tertiaire et ne pourra pas apporter des arguments suffisamment robustes au dossier technique de modulation.

2) Une étude énergétique “usages spécifiques”

Cette seconde étude énergétique vise les consommations liées aux équipements propres à l’activité (ex. informatique, process tertiaire spécifique), pour réduire ce poste autant que possible.

3) Une identification des actions “sobriété / exploitation / occupants”

Le texte prévoit d’identifier les actions sur l’adaptation des locaux à un usage économe en énergie et sur le comportement des occupants (pilotage, consignes, usages, exploitation).

4) Un programme d’actions

Ce programme s’appuie sur l’ensemble des leviers d’actions et formalise une trajectoire réaliste : phasing, priorisation, cohérence technique, impacts.

5) Des justificatifs spécifiques selon le motif de modulation

• Contraintes techniques : une note technique délivrée par un bureau d’études, un architecte ou un référent technique interne,
• Contraintes architecturales/patrimoniales : un avis circonstancié établi par un architecte et, selon les cas patrimoniaux, un architecte compétent au sens des règles applicables. L’arrêté prévoit l’adossement à ces pièces selon la modulation,
• Disproportion économique : une note de calcul du temps de retour brut sur investissement (TRI), déduction faite des aides mobilisables.

Modulation pour disproportion économique : les seuils à connaître et à prouver

Le cadre réglementaire est très clair. La disproportion ne peut être invoquée sur la base d’un calcul que si le temps de retour brut du coût global d’un des leviers (aides déduites) dépasse :

• 30 ans pour les actions sur l’enveloppe,
• 15 ans pour le renouvellement des équipements énergétiques,
• 10 ans pour les systèmes d’optimisation / gestion / régulation (pilotage, exploitation).

Deux points clés sont par ailleurs souvent sous-estimés. Premièrement, le calcul doit être fait indépendamment pour chaque levier. Il est impossible de faire une moyenne pour que votre dossier soit accepté. Ensuite, même en cas de dépassement, le texte demande de rechercher une optimisation entre leviers (répartition coût/gains), puis de justifier un scénario “modulé” cohérent.

Méthodologie opérationnelle pour constituer un dossier technique de modulation solide

Étape 1 – État des lieux : cadrer la “référence” et le périmètre EFA

• Clarifier le périmètre : bâtiment / partie / ensemble, mono-occupation vs multi-occupation,
• Fixer la situation de référence (consommations, usages, surfaces, données d’exploitation),
• Identifier les premières contraintes (techniques, patrimoniales, financières).

Étape 2 – Études énergétiques : bâtir des scénarios crédibles

• Un scénario “atteinte standard” (si possible) et un scénario “modulé”,
• Des gains estimés par poste (CVC, éclairage, etc.) et usages spécifiques,
• Des éléments probants (hypothèses, données, cohérence avec l’exploitation).

Étape 3 – Plan d’actions : prioriser, phaser, piloter

• Un programme d’actions réaliste (travaux, exploitation, sobriété),
• Un plan de suivi des consommations (reporting énergie, indicateurs, rythme de mise à jour),
• Si disproportion économique : calcul TRI par levier + aides déduites + justification du scénario retenu.

Ce que le dossier technique de modulation ne fait pas (et ce qui bloque au moment du contrôle)

Le dossier technique de modulation ajuste l’objectif, mais n’exonère pas de mettre en place d’autres actions pertinentes, notamment celles issues de votre audit énergétique. Autrement dit, il s’agit d’un document de justification. Il vient encadrer et expliquer une trajectoire adaptée, sans remettre en cause l’obligation de piloter la performance énergétique, de mettre en œuvre un plan d’actions, et de suivre les consommations dans la durée. 

En pratique, les dossiers fragiles ont souvent :

• Une donnée de référence incomplète avec des consommations ou un périmètre EFA flous, et des éléments clés manquants ou difficilement vérifiables (période de référence, surfaces, description de l’activité, cohérence entre sites/compteurs), 
• Des hypothèses non démontrées, c’est-à-dire des choix techniques ou des estimations qui ne s’appuient pas sur des éléments probants comme des études, des relevés, des scénarios comparés ou encore une justification des contraintes, 
• Un plan d’actions trop déclaratif, qui liste des intentions sans priorisation, sans calendrier, sans chiffrage, ni articulation claire entre travaux, exploitation et actions sur les usages, 
• Une disproportion économique “intuitive” sans calcul réglementaire, avec un raisonnement “au ressenti” qui ne permet pas de démontrer formellement les temps de retour attendus et la prise en compte des aides.

Comment Lowit vous aide à sécuriser votre dossier et à gagner du temps ?

Constituer un dossier technique est complexe, surtout quand vous devez le faire à l’échelle d’un parc (pour une collectivité, un syndicat d’énergie ou du multi-sites) et avec des bâtiments hétérogènes.

Nos experts vous accompagnent efficacement sur : 

• L’identification du positionnement de vos bâtiments vis-à-vis du Décret Tertiaire,
• La réalisation des études énergétiques,
• L’élaboration de scénarios d’actions et l’identification des actions concernées par des modulations,
• La construction et le dépôt de vos dossiers de modulation (dont la synthèse attendue).

Vous voulez savoir si une modulation est réellement justifiable et comment la documenter sereinement ? Prenez rendez-vous avec un expert Lowit pour analyser votre situation, sécuriser votre méthode et construire un dossier conforme et efficace.

Un dossier à préparer tôt, avec la bonne méthode et les bonnes preuves

Pour conclure, le dossier technique de modulation n’est pas une formalité. C’est un véritable dossier structuré comportant des preuves et qui doit réussir à articuler données, études, plan d’actions et, selon le motif, des pièces techniques patrimoniales / financières.

Il doit consolider l’ensemble des éléments qui fondent la demande, avec une logique claire et vérifiable, pour éviter les zones grises et permettre une lecture simple du raisonnement : ce qui est connu (données), ce qui a été analysé (études), ce qui est décidé (plan d’actions) et ce qui est justifié (pièces associées au motif).

Si vous avez identifié des contraintes (techniques, patrimoniales ou financières), le plus efficace est de cadrer au plus tôt le périmètre de votre dossier : EFA concernées, trajectoire, études, calculs TRI, gouvernance de dépôt sur OPERAT.

Plus ce cadrage est fait en amont, plus vous sécurisez la cohérence du dossier et la capacité à rassembler les éléments nécessaires, à structurer le travail entre les parties prenantes, et à préparer un dépôt sur OPERAT sans précipitation ni approximations !

Sources :

Légifrance – Arrêté du 10 avril 2020 relatif aux obligations d’actions de réduction des consommations d’énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire (version consolidée)

Légifrance – Arrêté du 10 avril 2020 – Article 11 (disproportion économique / TRI 30-15-10 ans)

Légifrance – Arrêté du 10 avril 2020 – Annexe IV : cadre type du dossier technique

Service-Public.fr (Entreprendre) – Réduction de la consommation d’énergie dans les bâtiments à usage tertiaire (déclaration, modulations, échéances) – (consulté 2026-02-10)

ADEME – Plateforme OPERAT

Dans un contexte où la transition énergétique s’impose comme un défi majeur pour les territoires, comment naviguer entre obligations réglementaires renforcées et financements publics sous tension ? Comment planifier et financer les travaux de rénovation énergétique de vos bâtiments publics ?

Entre un cadre réglementaire mouvant (Décret Tertiaire, Décret BACS, Loi APER) et la réduction des enveloppes budgétaires, il est crucial de disposer d’une stratégie d’investissement claire pour identifier les bons travaux, au bon moment et sécuriser les financements disponibles.

Afin de vous aider dans la définition de votre stratégie, Lowit et Finances & Territoires s’associent pour vous proposer un décryptage des enjeux 2026 et des leviers à votre disposition.

Dans ce webinaire, Thomas Lagier (Cofondateur et Directeur Général – Lowit) et Grégory Klersch (Directeur de mission en financement publics – Finances & Territoires) vous font notamment découvrir :

• Les enjeux de la transition énergétique en 2026,
• L’évolution du cadre réglementaire : DEE, Décret Tertiaire, Décret BACS, Loi APER et leurs implications concrètes,
• Les actions à mettre en place : audits, scénarios de travaux, conformité,
• Les stratégies d’investissement : construire et piloter un Plan Pluriannuel d’Investissement (PPI) efficace,
• Les opportunités de financement : panorama des guichets disponibles de l’Europe au local malgré les restrictions budgétaires,
• Les subventions conditionnées : comment atteindre les critères de performance pour maximiser vos cofinancements
• Un cas concret : retour d’expérience sur une rénovation d’hôtel de ville réussie.

Comment une agglomération de 36 communes, plus de 1 100 bâtiments publics et 750 000 m² de surface tertiaire peut-elle planifier, dans la durée, sa transition énergétique ? À la Communauté d’Agglomération de Lens-Liévin (CALL), la réponse passe par un service commun dédié et par un changement d’échelle dans la manière de piloter le patrimoine bâti.

Depuis 2022, le Service Commun de la Transition Durable et d’aide aux communes de la CALL accompagne les collectivités du territoire pour construire une trajectoire énergétique réaliste, financée et alignée avec les objectifs du Dispositif Éco Énergie Tertiaire. Face au volume de bâtiments à traiter et aux contraintes budgétaires, il a fallu trouver une approche plus agile que le Schéma Directeur Immobilier et Energétique «classique».

Dans cette interview, Maxime Dufeutrelle revient sur les enjeux du territoire et explique pourquoi la CALL a choisi Lowit comme outil de planification énergétique. Il évoque également comment la plateforme permet de massifier les audits, prioriser les investissements et suivre dans le temps la performance des bâtiments. Un retour d’expérience concret, réplicable dans d’autres collectivités, pour passer de l’intention à l’action.

Pouvez-vous vous présenter ainsi que votre service ?

Je suis Maxime Dufeutrelle, Chef de service transition énergétique et accompagnement des communes de la Communauté d’Agglomération Lens Liévin (CALL). Le service commun est un service mutualisé mis en place en janvier 2022 avec pour principal objectif d’accompagner les communes membres à la définition d’une trajectoire énergétique sur le patrimoine bâti.

Il permet également aux communes en déficit d’ingénierie de s’appuyer sur la CALL pour concrétiser leurs projets sur le plan opérationnel (rénovation énergétique, construction, aménagement).

Quelles sont les problématiques et enjeux liés à la transition énergétique que peut rencontrer votre Communauté d’Agglomération ?

L’agglomération est composée de 36 communes membres représentant 250 000 habitants. Nous avons recensé plus de 1 100 bâtiments publics sur le territoire, ce qui représente plus de 750 000 m² de surface tertiaire.

Historiquement, le territoire s’est beaucoup développé au 20ème siècle avec l’importante exploitation minière sur le territoire qui s’est définitivement arrêté au début des années 90. La croissance de la population fut très importante, les communes ont dû adapter les infrastructures au regard de la population.

L’enjeux majeur de l’agglomération est de réduire massivement l’impact carbone du patrimoine bâti du territoire. À ce jour la problématique est de traiter l’ensemble des bâtiments les plus énergivores et d’anticiper les rénovations énergétiques des bâtiments plus récents du type année 90 qui pour certains d’entre eux sont jugés prioritaires à la rénovation.

Le coût d’investissement pour rénover le parc est très important, il est donc essentiel pour l’agglomération d’avoir de la visibilité et d’accompagner les communes à la mise en place d’une stratégie énergétique et financière sur le patrimoine immobilier.

Pourquoi avoir fait appel à Lowit ?

Pour renforcer la connaissance du parc et accompagner les communes à mettre en place une véritable trajectoire énergétique. La CALL travaille à ce jour sur la mise en place d’un Schéma Directeur Immobilier et Energétique (SDIE). 3 phases importantes en découlent :

• La première phase consiste à collecter les données des bâtiments afin d’avoir une cartographie du parc et d’en faire une pré-analyse,
• Une seconde phase pour renforcer la connaissance et l’état du bâti en lançant des campagnes de pré diagnostic ou d’audits énergétiques du patrimoine ciblé,
• Une dernière phase sur l’élaboration des scénarios et la trajectoire énergétique adaptée au contexte communal.

Pour la réalisation de ces 3 étapes, sur un périmètre d’analyse d’environ 970 bâtiments et 37 maîtrises d’ouvrages, la conception du SDIE sous un format conventionnel avec un bureau d’étude spécialisé aurait pris beaucoup trop de temps et les coûts auraient été trop onéreux pour la réalisation de cette mission.

Nous nous sommes alors tournés vers une solution innovante Lowit qui nous sert aujourd’hui d’outil de planification énergétique. Lowit va nous permettre d’accélérer les 2 premières phases du Schéma Directeur Immobilier et Energétique à la fois grâce à la base de données de la CALL et des communes, mais également avec la contribution des données et de l’intelligence artificielle de cette solution.

La plateforme a l’avantage de stocker et valoriser la donnée du bâtiment, de croiser les données réelles du bâti et celles des consommations énergétiques en temps réel en vue d’une analyse énergétique affinée. Elle nous permet de produire et de massifier les audits énergétiques numériques (plus de 500 audits en moins de 2 ans) pour renforcer la visibilité sur les actions à mettre en œuvre et l’investissement associé.

Toute cette visibilité est essentielle pour élaborer l’ensemble des scénarios et permettre aux communes de planifier rapidement leur transition énergétique dans un contexte de crise énergétique et en vue d’atteindre les objectifs réglementaires du Dispositif Eco Énergie Tertiaire et la neutralité carbone pour 2050.

Les recommandations proposées par Lowit vont-elles guider la stratégie d’investissement de votre patrimoine tertiaire ?

L’ensemble des recommandations issues de la plateforme serviront d’appui indispensable pour établir la planification énergétique du patrimoine de la CALL et des communes de notre territoire. L’agglomération aura une visibilité beaucoup plus accrue sur l’ensemble des plans d’actions et construira sa stratégie financière et territoriale autour des résultats qui s’avèrent décisifs.

Comment prévoyez-vous d’utiliser Lowit dans les années à venir ?

Lowit va nous accompagner tout au long de l’élaboration de notre SDIE en nous fournissant les données d’entrées nécessaires à la construction des scénarios.

Une des particularités de cette solution, c’est son volet dynamique. L’outil s’adapte à la vie du bâtiment et la mise à jour des audits au fil du temps. Ceci permet d’avoir des investissements réfléchis et restant pour atteindre des objectifs réglementaires ou autres.

Nous utiliserons Lowit également comme un support au quotidien pour que l’on puisse avoir un suivi de la consommation énergétique et un suivi comportemental des bâtiments publics du territoire. L’outil nous servira également à recenser le potentiel PV et à intégrer les investissements dans les scénarios.

Seriez-vous prêt à recommander Lowit à d’autres collectivités et pourquoi ?

Le schéma que nous appliquons à l’agglomération et sans aucun doute réplicable dans d’autres collectivités territoriales. Nous devons accélérer la transition énergétique au sein du patrimoine bâti et Lowit est une solution opérationnelle, novatrice et pérenne pour la bonne réalisation de notre projet ambitieux.

Vous souhaitez, comme la Communauté d’Agglomération de Lens-Liévin, structurer votre trajectoire énergétique et prioriser vos investissements ?
Échangeons autour de vos enjeux et voyons comment Lowit peut vous aider à massifier vos audits, sécuriser vos décisions et atteindre vos objectifs du Dispositif Éco Énergie Tertiaire.

Le Schéma Directeur Immobilier et Énergétique (SDIE) s’impose aujourd’hui comme un outil essentiel pour structurer et piloter la stratégie patrimoniale et énergétique des collectivités. Mais entre cadre réglementaire, diversité des patrimoines et évolution des usages, sa mise en œuvre reste un véritable défi.

Afin que vous puissiez aborder sereinement la mise en place de votre SDIE, nous avons le plaisir de vous partager ce webinaire résolument pragmatique, en compagnie de deux experts du monde de l’énergie et de l’immobilier.

Thomas Lagier (Cofondateur et Directeur Général – Lowit) et Nicolas Lecoeur (Senior Manager Immobilier – SCET) y évoquent notamment des retours d’expériences de collectivités et de territoires de tailles, typologies et contextes différents.

Et pour aller encore plus loin, ils répondent pour vous aux questions suivantes :

• Pourquoi lancer un SDIE ?
• Quels sont les prérequis indispensables avant de se lancer ?
• A quelles obligations réglementaires le SDIE permet-il de répondre ?
• A partir de quelle taille de patrimoine ?
• Quel est son coût et sa durée de mise en place ?
• Comment financer son SDIE ?
• Et finalement, comment passer à l’action ?

La Directive Efficacité Energétique ou DEE — issue de la directive 2012/27/UE et révisée le 13 septembre 2023 — a été transposée en droit français par la loi DDADUE n° 2025-391 du 30 avril 2025. Cette réglementation renforce les exigences de gestion et de performance énergétiques pour l’ensemble des acteurs des secteurs public et privé.

Dans cet article, nous décryptons pour vous les obligations clés de cette directive, les échéances à prendre en considération ainsi que les outils opérationnels pour se mettre en conformité et piloter efficacement votre transition énergétique !

Suis-je concerné par la Directive Efficacité Energétique ?

La Directive Efficacité Energétique a été refondue en 2023 (Directive (UE) 2023/1791) pour accélérer la sobriété et l’efficacité énergétique. Celle-ci impose notamment un rôle exemplaire du secteur public, mettant l’accent sur la rénovation et la baisse annuelle des consommations. Elle prévoit également de nouvelles obligations de suivi et de reporting, avec des spécificités pour les data centers.

Comme toute obligation réglementaire énergétique, la Directive Efficacité Energétique est une véritable opportunité stratégique pour entrer pleinement dans la transition énergétique de votre bâtiment ou de votre parc immobilier ! Parmi les bénéfices concrets que vous pouvez envisager (que vous soyez une entreprise ou un organisme public) :

• Une pleine maîtrise des coûts de vos consommations,
• La réduction des risques de sanctions liés à une non-conformité réglementaire,
• Une meilleure trajectoire pour répondre aux objectifs du Décret Tertiaire,
• Un accès facilité aux financements,
• Un pilotage patrimonial plus robuste, grâce au Schéma Directeur Immobilier et Énergétique.

Découvrons maintenant les spécificités et les obligations pour chaque typologie d’acteur concerné : entreprises privées, organismes publics et centres de données.

Entreprises privées : qui est concerné par la Directive Efficacité Energétique et quelles obligations ?

La grande majorité des entreprises privées est concernée par la DEE. En effet, la directive s’applique à toute personne morale immatriculée au registre du commerce et des sociétés (RCS). Elle affecte également les personnes morales de droit privé mentionnées par l’article L. 612 – 1 du Code du commerce. Quatre obligations clés, s’appliquant aux bâtiments, aux procédés et aux transports, sont à prendre en considération par ces entreprises :

• La mise en place d’un Système de Management de l’Energie (SME) – ISO 50001, qui est obligatoire si votre consommation moyenne est supérieure ou égale à 23,6 GWh (86 TJ) sur les 3 dernières années civiles,
• La réalisation d’un audit énergétique, avec obligation de le réaliser tous les 4 ans si l’entreprise n’a pas mis en place de Système de Management de l’Energie et si la consommation annuelle moyenne est supérieure ou égale à 2,75 GWh (10 TJ) sur les 3 dernières années civiles,
• L’élaboration d’un plan d’action, sur la base des recommandations découlant de l’audit ou du SME. Ce plan d’action doit être publié dans le rapport annuel de l’entreprise, précisant le taux d’exécution des mesures et mis à la disposition du public. A noté qu’il est obligatoire de justifier l’absence de mise en œuvre d’une mesure dont le temps de retour sur investissement est inférieur à 5 ans,
• L’obligation de déclarer la consommation d’énergie finale si cette dernière est supérieure ou égale à 2,75 GWh.

Si vous souhaitez être accompagné dans la mise en place et le pilotage de ces obligations, n’hésitez pas à prendre rendez-vous avec l’un de nos experts !

Organismes publics : deux leviers à orchestrer

Les organismes publics sont tout autant concernés par la Directive Efficacité Energétique que les acteurs du secteur privé, mais à des niveaux différents. La liste des assujettis comprend donc l’Etat, l’ensemble de ses opérateurs ainsi que les collectivités territoriales et leurs groupements. Elle inclut également les entités publiques ou privées directement financées et administrées par ces autorités mais n’ayant pas de caractère industriel et commercial.

Concrètement, voici les deux leviers que vous devez prendre en considération si vous appartenez à l’une de ces typologies d’acteurs :

Premier levier : la réduction de la consommation d’énergie finale

Dans un objectif de baisse de la consommation d’énergie finale de vos bâtiments tertiaires (hors bâtiments de transports publics et armée), il vous faudra atteindre une réduction cumulée d’au moins 1,9% chaque année par rapport à l’année 2021. Vous devrez de plus transmettre annuellement les données relatives à la consommation annuelle d’énergie.

Second levier : la rénovation de bâtiments

Vous aurez pour obligation de rénover annuellement au minimum 3% de la surface des bâtiments appartenant aux organismes publics ou de réaliser des économies d’énergies équivalentes. Cette exigence n’est pas imposée aux logements conventionnés, agréés ou sociaux non conventionnés.

Veillez également à bien transmettre tous les deux ans les données relatives aux performances énergétiques. Celles-ci seront utilisées pour constituer un inventaire national.

Pour piloter efficacement la rénovation de vos bâtiments et ainsi réduire la consommation d’énergie finale, prenez rendez-vous avec l’un de nos experts !

La réglementation des bâtiments tertiaires en 2025

La transition énergétique des bâtiments tertiaires évolue dans un contexte réglementaire complexe et mouvant. Il peut être difficile de s’y retrouver et surtout de savoir quoi mettre en place.

Nous vous avons facilité la tâche en regroupant dans notre livre blanc, l’essentiel de la réglementation sur la transition énergétique des bâtiments tertiaires pour 2025.

L’objectif ? Vous aider à y voir plus clair pour entreprendre votre transition énergétique de la meilleure des façons.

Découvrez le livre blanc !

Centres de données : reporting à l’échelle européenne et valorisation de la chaleur fatale

Les data centers au sens large sont visés par la Directive Efficacité Energétique. Sont concernés toutes les structures ou groupes de structures servant à héberger, connecter et exploiter des systèmes ou des serveurs informatiques et du matériel connexe pour le stockage, le traitement ou la distribution des données, ainsi que pour les activités connexes (sauf pour les forces armées et la protection civile).

Ces centres de données ont deux obligations principales, concernant la transmission de données et la valorisation de la chaleur fatale.

La première est une obligation de transmission des données administratives, environnementales et énergétiques sur la plateforme numérique mise à disposition par la Commission européenne, si la puissance installée est supérieure ou égale à 500 kW.

La seconde est une obligation de valorisation de la chaleur fatale produite par les centres de données dont la puissance installée est supérieure ou égale à 1MW. Comme pour la rénovation de bâtiments publics, les données relatives aux performances énergétiques doivent être transmises tous les deux ans pour constituer un inventaire national.

Quelles sont les sanctions en cas de non-respect ?

Plusieurs niveaux de sanctions sont prévus par la DEE à l’encontre des acteurs ne respectant pas la réglementation.

La première étape est la mise en demeure du centre de données, dans un délai n’excédant pas un an. La seconde est une amende administrative, donnée une fois le délai d’un an passé et qui ne peut excéder 50 000 euros par centre de données concerné. La troisième et dernière étape est la publication de l’acte sur le site internet des services de l’Etat, pour une durée comprise entre deux mois et cinq ans.

Il y a-t-il d’autres obligations transverses de la Directive Efficacité Energétique ?

Oui, il est effectivement demandé de réaliser préalablement une analyse coûts-avantages de la faisabilité économique d’améliorer l’efficacité énergétique de l’approvisionnement en chaleur et en froid. Cette étude concerne spécifiquement :

• Les installations de production d’électricité thermique dont la puissance est supérieure à 10 MW,
• Les installations industrielles dont la puissance est supérieure à 8 MW,
• Les installations de service dont la puissance est supérieure à 7 MW,
• Les centres de données dont la puissance est supérieure à 1 MW. 

Transformez la DEE en opportunité grâce à Lowit !

La Directive Efficacité Energétique fixe un cap clair : mesurer, prioriser et agir pour réduire durablement les consommations et rendre compte des résultats et évolutions obtenus. Pour les entreprises, les organismes publics et les centres de données, l’enjeu n’est pas seulement la conformité réglementaire. C’est aussi la maîtrise des coûts, la résilience opérationnelle et la valorisation d’un patrimoine plus performant !

Lowit est pour nous un outil de planification énergétique qui nous permet d’accélérer la connaissance du parc bâti, d’accélérer la mise en place d’une trajectoire énergétique pour les communes membres et d’accélérer et massifier la rénovation énergétique du parc immobilier public de notre territoire.

Maxime Dufeutrelle, Coordinateur du service Commun de la Transition durable et d’aide aux Communes de la CALL

Lowit vous aide à franchir ces étapes avec méthode : consolidation et fiabilisation des données, audit et scénarios chiffrés, priorisation, tableaux de bord de suivi, reporting réglementaire (DEE mais aussi Décret Tertiaire) et gouvernance de vos programmes de travaux. Vous disposez ainsi d’un outil unique pour piloter votre transition énergétique, respecter les échéances et démontrer vos gains et résultats !

Prenez rendez-vous avec un expert Lowit pour cadrer vos obligations DEE, bâtir votre plan d’actions et accélérer vos économies !

La transition énergétique des bâtiments tertiaires est au cœur des politiques publiques françaises. Ces bâtiments, fortement consommateurs d’énergie et responsables d’émissions significatives de gaz à effet de serre, doivent suivre une trajectoire de sobriété énergétique définie par le Décret Tertiaire. Pour piloter cette transformation, l’ADEME a créé en 2020 la plateforme OPERAT, qui centralise les déclarations annuelles de consommation et permet de suivre les progrès réalisés.

Dans cet article, nous vous présentons le rôle d’OPERAT dans le cadre du Décret Tertiaire, les acteurs concernés et les bonnes pratiques pour tirer parti de cette obligation réglementaire.

OPERAT, de quoi s’agit-il exactement ?

OPERAT est un acronyme désignant l’Observatoire de la Performance Énergétique, de la Rénovation et des Actions du Tertiaire. Il s’agit d’une plateforme en ligne, ayant pour objectif de recueillir les données de consommation d’énergie finales des bâtiments tertiaires. Elle compare ensuite ces consommations aux objectifs réglementaires fixés par le Décret Tertiaire et délivre une attestation annuelle de performance énergétique au propriétaire ou gestionnaire de l’édifice.

OPERAT n’est pas seulement une base de données. C’est aussi un outil de pilotage qui accompagne les organisations dans leur stratégie de réduction de l’empreinte carbone de leurs bâtiments.

Avec la prochaine échéance de déclaration programmée au 30 septembre 2025 pour les consommations de 2024, la plateforme OPERAT est incontournable pour se conformer aux obligations réglementaires et optimiser ses performances énergétiques. Si vous souhaitez être accompagné pour réaliser cette déclaration, n’hésitez pas à prendre rendez-vous avec l’un de nos experts !

Quels sont les bâtiments assujettis au Décret Tertiaire et devant donc faire une déclaration sur la plateforme OPERAT ?

L’obligation de déclaration sur la plateforme OPERAT vise un large panel de bâtiments tertiaires, qu’ils soient publics ou privés. Découvrez ci-dessous les caractéristiques des bâtiments assujettis :

• Tout bâtiment ou partie de bâtiment à usage tertiaire dont la surface de plancher est supérieure ou égale à 1000 m²,
• Les sites multi‑bâtiments, si la surface totale consacrée aux activités tertiaires franchit ce seuil.

Certaines exceptions existent, par exemple pour les lieux de culte ou des constructions provisoires.

Il est également important de noter que les propriétaires comme les occupants (locataires, exploitants…) sont concernés, selon la répartition des responsabilités énoncées par les contrats.

Quels sont les objectifs à atteindre via la plateforme OPERAT ?

Le dispositif OPERAT vise à faire respecter les cibles de réduction progressive de la consommation énergétique définies par le Décret Tertiaire. La réglementation impose donc une réduction de :

• ‑40 % d’ici 2030,
• ‑50 % à l’horizon 2040,
• ‑60 % d’ici 2050.

Ces jalons à court, moyen et long terme, permettent de rendre ces objectifs réalistes et atteignables par tous. Et afin de s’adapter à un maximum de cas, chaque assujetti peut choisir sa méthode de calcul.

La première de ces deux méthodes est basée sur la réduction relative par rapport à une année de référence, entre 2010 et 2019. La seconde se cale sur le respect de seuils en valeurs absolues, déterminées par arrêté au Journal Officiel, selon la typologie d’activité du bâtiment.

Focus sur les arrêtés Valeurs Absolues :

Des arrêtés intitulés “Valeurs Absolues” sont régulièrement publiés au Journal Officiel, afin d’apporter des précisions ou des modifications au Décret Tertiaire.

Le dernier en date, l’arrêté Valeurs Absolues VI, vient clarifier les objectifs pour 2030. Entré en vigueur le 7 septembre 2025, il compile tous les arrêtés Valeurs Absolues déjà existants. Il apporte également les évolutions suivantes :

• Les valeurs absolues sont disponibles pour les catégories « Commerces », « Cinémas », « Services funéraires » et « Banques »,
• Les valeurs sont publiées pour l’ensemble des catégories dans les départements d’Outre-mer,
• La création de la sous-catégorie “Administration et Bureaux” dans l’ensemble des catégories,
• L’actualisation des coefficients de modulation climatique.

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La déclaration annuelle sur la plateforme OPERAT : calendrier, modalités et notation Eco Energie Tertiaire.

La saisie des données de consommation doit être effectuée avant le 30 septembre de chaque année pour l’année civile précédente.

Les informations transmises incluent les usages énergétiques (chauffage, climatisation, éclairage, eau chaude, équipements spécifiques), la surface des locaux et des indicateurs d’intensité d’usage si nécessaire. La plateforme génère ensuite une attestation Éco Énergie Tertiaire, consultable par l’organisme et ses parties prenantes.

Qu’est-ce que la notation Éco Énergie Tertiaire ?

C’est le système de notation mis en place permettant d’évaluer la performance énergétique des bâtiments et leur trajectoire par rapport aux objectifs réglementaires.

Cette note est matérialisée par des pictogrammes représentant des feuilles : une feuille grise indique une performance insatisfaisante, tandis que trois feuilles vertes témoignent d’une performance excellente.

Depuis mi-janvier 2025 et complètes depuis le 7 septembre 2025, des attestations PDF plus détaillées sont disponibles sur la plateforme OPERAT. Ces documents comportent des informations essentielles comme l’état de conformité par rapport aux objectifs et aux variations climatiques, ainsi que la notation Éco Énergie Tertiaire actualisée. Ceci offre la possibilité aux assujettis de mieux suivre leur évolution énergétique et de cibler plus efficacement les actions d’amélioration nécessaires.

Nonobstant, une notation défavorable peut révéler des charges opérationnelles élevées, un confort dégradé pour les occupants des bâtiments, et surtout la nécessité de réaliser des travaux de rénovation énergétique. Des sanctions administratives peuvent en découler et nous allons les aborder ensemble ci-dessous.

Quelles sont les conséquences en cas de non‑respect ?

Les acteurs qui ne transmettent pas leurs données ou qui ne respectent pas les obligations s’exposent à plusieurs niveaux de sanctions.

Dans un premier temps, une mise en demeure officielle peut être prononcée. Ensuite, le contrevenant aura son nom publié dans une liste des entités ne respectant pas les obligations du décret. Cette démarche dite de Name & Shame a pour but d’impacter l’image de l’entité non-conforme.

A terme, des sanctions financières peuvent être appliquées, allant jusqu’à 1 500 euros par bâtiment pour les personnes physiques, et jusqu’à 7 500 euros par bâtiment pour les personnes morales.

Pour rappel, le renseignement des données de consommation est une obligation légale qui doit être respectée par tous les assujettis concernés par le Décret Tertiaire (pour les locataires comme pour les propriétaires). Cependant, l’Etat explique qu’il fera preuve de tolérance vis-à-vis des contrôles qu’il effectuera sur les premières déclarations.

Comment réussir sa déclaration sur la plateforme OPERAT ?

Pour se mettre en conformité et améliorer la performance énergétique de son ou ses bâtiments tertiaires, plusieurs leviers existent ! Par exemple, il vous est possible de :

• Mettre en place un système de comptage et de suivi automatisé des consommations,
• Réaliser des audits énergétiques pour identifier les actions prioritaires,
• Programmer des travaux de rénovation : isolation thermique, modernisation des systèmes CVC, passage à l’éclairage LED,
• Mobiliser les usagers des bâtiments à travers des actions de sensibilisation,
• Suivre régulièrement les évolutions réglementaires pour anticiper les nouvelles exigences.

Les 10 erreurs les plus courantes rencontrées sur la plateforme OPERAT

La plateforme OPERAT est souvent jugée complexe d’utilisation et les données à déclarer sont très nombreuses. Cela peut être extrêmement compliqué à mettre en œuvre sans une expertise technique, d’autant plus si vous gérez plus d’un bâtiment tertiaire.  

Notre équipe a donc recensé pour vous dans un livre blanc les 10 erreurs à éviter sur vos déclarations OPERAT. Suivez ces conseils et gagnez ainsi du temps dans vos démarches, tout en évitant de faire des déclarations erronées ! 

Découvrez le livre blanc !

Et pourquoi ne pas mandater un tier pour vos déclarations OPERAT ?

Face à la complexité technique de certaines déclarations, le dispositif prévoit la possibilité pour les propriétaires ou gestionnaires de mandater un tiers pour effectuer les déclarations sur OPERAT.

Cette option peut s’avérer particulièrement utile. Dans ce cas, le tiers mandaté peut créer un profil spécifique sur la plateforme en chargeant un modèle d’attestation disponible sur le site et en renseignant le SIRET de son mandant.

Lowit, c’est 13 000 déclarations OPERAT réalisées pour ses clients !

Chez Lowit, nous avons déjà réalisé plus de 13 000 déclarations OPERAT et accompagnons pas moins de 19 000 bâtiments dans leur transition énergétique. Notre solution vous offre la possibilité de réaliser des audits simplement, tout en ayant des restitutions consolidées à l’échelle du parc comme du bâtiment. Ainsi, vous bénéficiez de recommandations d’actions prioritaires chiffrées et des propositions de scénarios.

Le logiciel Lowit répond à un besoin dans la massification de la rénovation énergétique. Il permet notamment à des communes d’avoir une analyse globale de leur parc, et de prendre des décisions dans le respect des objectifs du Décret Tertiaire. L’équipe de Lowit va au-delà des audits classiques et incite notamment ses clients au passage à l’action.

Marie JEANMOUGIN, Cheffe de projet – Ademe

Notre équipe d’experts vous accompagnera sur tous les volets du Décret Tertiaire : des choix structurants pour votre première déclaration à l’élaboration de plans d’action pour l’atteinte des objectifs fixés ! Rencontrons-nous pour en discuter !

OPERAT et Décret Tertiaire : de véritables opportunités !

Au-delà de la conformité réglementaire, le Décret Tertiaire, à travers la plateforme OPERAT offre de nombreux bénéfices. C’est l’opportunité idéale pour entrer pleinement dans la transition énergétique de votre bâtiment ou de votre parc immobilier.

En vous conformant, vous réduirez durablement les charges énergétiques de vos infrastructures. Votre apporterez votre contribution à la stratégie climat des organisations et à la diminution de l’empreinte environnementale, des enjeux nationaux et internationaux.

D’un point de vue économique, votre patrimoine immobilier tertiaire est mieux valorisé grâce à une meilleure performance énergétique. Vous participez également à la création d’emplois locaux et avez un accès facilité aux aides financières et aux dispositifs de financement de la rénovation.

Transformez ainsi la contrainte en opportunité ! C’est aussi pour vous l’occasion d’innover sur votre territoire en accueillant des outils numériques novateurs comme Lowit, vous permettant de réduire des charges fixes non productives.

Plateforme OPERAT : plus qu’un simple outil de suivi.

Pour conclure, la déclaration sur la plateforme OPERAT représente une étape clé pour toutes les entreprises et collectivités disposant de bâtiments tertiaires. Plus qu’un simple outil de suivi, elle permet de piloter une stratégie d’efficacité énergétique ambitieuse, alignée avec les objectifs fixés par le Décret Tertiaire. En anticipant et en mettant en œuvre des actions ciblées, il devient possible non seulement de respecter la réglementation, mais aussi de transformer durablement son patrimoine immobilier.

Comprendre vos obligations réglementaires en 2025

La transition énergétique des bâtiments tertiaires évolue dans un contexte réglementaire complexe et mouvant. Il peut être difficile de s’y retrouver et surtout de savoir quoi mettre en place.

Dans ce livret vous trouverez :

☑ Une explication claire des différentes réglementations (Décret Tertiaire, Décret Bacs, loi APER, loi LOM, Audit réglementaires, DPE, etc.)
☑ Les entités assujetties, les obligations, les mesures à mettre en place et éventuelles sanctions
☑ Un tableau récapitulatif vous aidant à y voir clair sur les réglementations auxquelles vous êtes asujetti.

Nous vous avons facilité la tâche en regroupant dans notre livret, l’essentiel de la réglementation sur la transition énergétique des bâtiments tertiaires pour 2025.

L’objectif ? Vous aider à y voir plus clair pour entreprendre votre transition énergétique de la meilleure des façons.