Conformité BACS : 5 étapes pour que votre bâtiment tertiaire respecte le décret

Pour être en conformité BACS, le Décret BACS impose, selon la puissance de vos systèmes de chauffage/climatisation, la mise en place d’un BACS (building automation and control systems) / d’une GTB (Gestion Technique Bâtiment) capable de suivre, enregistrer et analyser les consommations au pas horaire par zone fonctionnelle, avec archivage et pilotage.

Découvrez dans cet article une méthode claire en 5 étapes pour sécuriser l’assujettissement, cadrer le périmètre technique, et réussir le déploiement jusqu’aux preuves d’inspection.

Conformité BACS : rappel des obligations du Décret

Vous êtes concerné si vous êtes propriétaire – ou selon contractualisation, parfois preneur à bail – d’un système de chauffage ou de climatisation dont la puissance utile nominale dépasse certains seuils.

• Bâtiment tertiaire existant > 290 kW : l’obligation en place depuis le 1er janvier 2025.
• Bâtiment tertiaire existant > 70 kW, obligation :
  • depuis le 9 avril 2023 lors du renouvellement des systèmes chauffage/refroidissement,
  • au plus tard le 1er janvier 2030 dans les autres cas.
• Pour les bâtiments tertiaires neufs, l’obligation est déjà imposée selon la date de dépôt du permis de construire.

Une exemption est possible si vous justifiez un temps de retour sur investissement (TRI) > 10 ans (aides publiques déduites), selon la méthode de l’arrêté du 7 avril 2023.

Vous souhaitez tout savoir sur le Décret BACS ? N’hésitez pas à consulter notre article dédié ! Passons maintenant au plan étape par étape pour que votre bâtiment tertiaire respecte le décret.

Étape 1 : Confirmer l’assujettissement de vos sites, bâtiments, systèmes

Pour cette première étape dans la mise en conformité BACS, l’objectif est de savoir quel bâtiment est concerné, sur quel périmètre, et à quelle échéance, surtout si vous possédez un site multi-bâtiments ou un système centralisé.

Recenser “site / bâtiments / systèmes”

Commencez par créer une cartographie simple :

• Liste des bâtiments tertiaires du site,
• Liste des systèmes de chauffage et/ou climatisation (éventuellement combinés à la ventilation),
• Puissance utile nominale par système.

Sécuriser les règles de calcul

Plusieurs points de vigilance sont à prendre en compte. Premièrement, la puissance chaud et la puissance froid ne se cumulent pas. Seule la valeur maximale est retenue, selon la configuration.

Deuxièmement, la puissance chaud (ou froid) est obtenue en cumulant les puissances de tous les équipements de production sur site (incluant les équipements d’appoint ou de secours si raccordés au réseau commun).

Troisièmement, pour les réseaux urbains, si la sous-station appartient au gestionnaire du réseau, l’obligation porte sur l’installation de chauffage / climatisation à l’intérieur du ou des bâtiments.

Enfin, en cas de multi-propriétaires ou de copropriété, la FAQ ministérielle est citée comme référence pour trancher le responsable (par exemple, le syndicat de copropriété dans certains cas).

Livrable interne recommandé

Nous vous recommandons de créer un tableau “Assujettissement Décret BACS”, mentionnant votre bâtiment, les systèmes, les puissances chaud/froid, la configuration (centralisé/indépendant), une conclusion et les échéances.

Étape 2 : Définir des “zones fonctionnelles” réalistes

L’objectif de cette seconde étape est de découper le bâtiment pour mieux piloter et mesurer, sans inventer un zoning impossible à réaliser.

Partir des usages puis confronter aux contraintes techniques

Une zone fonctionnelle correspond à une zone où les usages sont homogènes, mais vous pouvez aussi tenir compte des installations techniques. Si un même système dessert plusieurs usages, il peut être difficile de distinguer plusieurs zones pour ce dernier. Le zoning peut par exemple être différent selon le système technique (éclairage vs chauffage vs ventilation).

Accepter le “zoning possible”, pas le zoning idéal

Prenons un exemple. Dans un immeuble de bureaux, le comptage par zone peut être irréaliste sur certains postes (réseau hydraulique, DRV, éclairage), et la recommandation devient alors un suivi au niveau pertinent (départ de circuits, par niveau, etc.) plutôt que de forcer un découpage coûteux.

Le bon critère pour un zoning pertinent : exploitable au quotidien

Un zoning pertinent permet d’identifier des dérives, correspond à des circuits et points de mesure accessibles et reste bien évidemment compréhensible par l’exploitant.

Étape 3 : Cadrer les exigences fonctionnelles et l’interopérabilité (données, comptages, accès)

Pour cette troisième étape, l’objectif est de transformer l’obligation réglementaire en exigences de réception et choisir une architecture flexible donc durable.

Cadrer les fonctions obligatoires (base réglementaire)

Le BACS / la GTB doit notamment :

1. Suivre/enregistrer/analyser en continu au pas horaire par zone fonctionnelle,
2. Situer l’efficacité énergétique vs références, détecter les pertes, informer l’exploitant,
3. Être interopérable,
4. Permettre l’arrêt manuel et la gestion autonome, et conserver des données mensuelles pendant 5 ans.

Le propriétaire du BACS à l’accès aux données archivées et doit pouvoir les mettre à disposition du gestionnaire et des exploitants concernés.

Vérifier l’existant : comptage, capteurs, automates

Il est nécessaire d’avoir des compteurs communicants (généraux et divisionnaires) adaptés aux usages : électricité, gaz/fioul, parfois énergie thermique et éventuellement production locale d’électricité. Le nombre de zones réellement suivables dépend de la configuration des circuits.

Interopérabilité : le piège des systèmes “ouverts mais fermés”

Il existe un risque concernant les GTB anciennes, pouvant afficher des protocoles standards mais rester “fermées” dans la communication réelle. C’est pourquoi l’interopérabilité doit être vérifiée sur documentation et parfois directement auprès du constructeur.

Étape 4 : Monter le scénario conformité, le budget, le temps de retour sur investissement et l’exemption

Pour cette avant dernière étape, l’objectif est de comparer au moins deux trajectoires : “conformité minimale” vs “conformité + gains d’exploitation” et de les chiffrer proprement.

Deux scénarios :

• Scénario A — Conformité réglementaire : fonctions obligatoires, zoning réaliste, comptage minimum viable, archivage, accès aux données.
• Scénario B — Conformité et performance : fonctions utiles au site (alertes, indicateurs plus fins, facteurs d’influence), avec une logique “pilotage” assumée.

Un budget complet comprend CAPEX et conditions d’exploitation

Nous vous conseillons de chiffrer au-delà du simple achat de la GTB, en intégrant à la fois le CAPEX et les conditions d’exploitation. Ceci passe par une identification :

• Des points de mesure nécessaires (capteurs et compteurs),
• De l’intégration (passerelles, réseau et raccordements),
• De la mise au point avec réception et formation des équipes (commissionnement),
• Des coûts récurrents liés à la maintenance et aux inspections.

TRI > 10 ans : cadrer la justification si vous visez une exemption

Une exemption est possible si vous pouvez démontrer que le temps de retour sur investissement (TRI) de l’installation ou du remplacement du BACS / GTB est strictement supérieur à 10 ans, après déduction des aides financières publiques.  

Cette démonstration doit être faite selon la méthode réglementaire prévue par l’arrêté du 7 avril 2023 et documentée. Le TRI doit notamment être justifié par au moins deux devis réels portant sur une solution conforme. En pratique, cela implique de cadrer très tôt le périmètre (systèmes concernés, zones, comptages, intégration), de consolider le chiffrage CAPEX / OPEX associé, d’identifier les aides mobilisables (et leur traitement dans le calcul), puis d’archiver l’ensemble des pièces (devis, hypothèses, calcul) pour sécuriser votre position en cas de contrôle ou d’audit.

Étape 5 : Déployer et organiser l’exploitation

L’objectif de cette dernière étape est de passer d’un système installé à un pilotage réel, traçable et durable.

Une GTB ne fonctionne efficacement que si vous l’utilisez !

Beaucoup de fonctions mises à disposition par les systèmes restent inutilisées, ce qui renchérit et complexifie sans bénéfice. Le BACS apporte des résultats uniquement si le site organise de manière pertinent son utilisation. Il vous faudra donc définir qui l’utilise et comment, à quelle périodicité etc.

Organiser la gouvernance et les routines

Dès le déploiement, clarifiez qui fait quoi pour que le BACS / la GTB serve vraiment au pilotage : qui consulte les tableaux de bord (revue hebdomadaire et/ou mensuelle), qui corrige les dérives (équipe d’exploitation et/ou facility management), qui arbitre les décisions et priorités (direction patrimoine/énergie), et qui administre l’outil (droits d’accès, paramétrages, évolutions, relation prestataire).

Sécuriser l’archivage et l’accès aux données

Pour une conformité BACS, le décret impose la conservation des données mensuelles pendant 5 ans. Au-delà de ce minimum, il est recommandé d’archiver aussi des éléments utiles à l’exploitation et à la preuve : historique des mesures, rapports de suivi, événements et alarmes, changements de consignes et d’horaires, interventions correctives et opérations de maintenance, afin de faciliter le suivi de performance, la continuité d’exploitation et la préparation des inspections.

La cybersécurité à intégrer au cahier des charges

La cybersécurité doit être intégrée dès la conception pour répondre aux points suivants :

• Gestion des droits utilisateurs,
• Traçabilité des accès,
• Chiffrement si applicable,
• Segmentation réseau (ex. VLAN),
• Accès distant sécurisé (ex. VPN),
• Politique de mises à jour et de sauvegardes,
• Exigences contractuelles claires lorsque l’exploitation ou l’hébergement est externalisé (responsabilités, réversibilité, sécurité, continuité de service).

Suivez toutes ces étapes pour passer d’une obligation GTB à un pilotage durable et conforme !

Pour conclure, le Décret BACS se joue sur une séquence simple et robuste : assujettissement clair, zones fonctionnelles réalistes, données au bon pas de temps, interopérabilité vérifiée, puis exploitation organisée — sinon, le système reste sous-utilisé et la conformité devient fragile.

Vous voulez sécuriser votre conformité BACS et échanger autour de l’assujettissement de vos bâtiments ? Prenez rendez-vous avec l’un de nos experts !

Sources :

Légifrance – Décret n° 2023-259 relatif aux systèmes d’automatisation et de contrôle des bâtiments tertiaires – 7 avril 2023

Légifrance – Arrêté du 7 avril 2023 relatif aux systèmes d’automatisation et de contrôle des bâtiments tertiaires (inspection + TRI) – 7 avril 2023

Légifrance – Code de la construction et de l’habitation, dispositions “Pilotage des systèmes techniques” (article R.175-2 et suivants)

Ministère (RT-RE Bâtiment) – FAQ Décret BACS