Tout savoir sur le DPE tertiaire : obligations, validité et rôle dans votre stratégie énergétique patrimoniale

Le DPE tertiaire est un document clé pour comprendre la performance énergétique d’un bâtiment à usage tertiaire. Il intervient lors d’une vente, d’une location, d’un renouvellement de bail ou dans une démarche plus large de pilotage patrimonial.

Cependant, sa portée reste souvent mal comprise. Un DPE tertiaire à jour ne signifie pas qu’un bâtiment est performant. Il ne suffit pas non plus à sécuriser une trajectoire Décret Tertiaire, une déclaration OPERAT ou un plan pluriannuel d’investissement. Pour les collectivités, les asset managers et les directions immobilières, il doit être replacé dans une vision plus large, comprenant diagnostic, audit, suivi des consommations et priorisation des actions.

Découvrez dans cet article tout ce qu’il faut savoir sur le DPE tertiaire.

DPE tertiaire : définition et objectif

Le Diagnostic de Performance Energétique tertiaire, ou DPE tertiaire, permet d’évaluer la performance énergétique d’un bâtiment ou d’une partie d’un bâtiment. Il renseigne notamment sur la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre, avec une classification sous forme d’étiquette.

Dans le secteur tertiaire, il peut concerner des bureaux, des commerces, des bâtiments publics ou encore des équipements scolaires. L’ADEME distingue d’ailleurs les données des DPE tertiaires établis depuis le 1er juillet 2021 dans un jeu de données dédié.

Le Diagnostic de Performance Energétique tertiaire a une fonction d’information et de transparence. Il permet à un acquéreur, un bailleur ou un gestionnaire de disposer d’un premier niveau de lecture sur la performance de son bâtiment.

Il ne doit cependant pas être confondu avec un audit énergétique. Le DPE tertiaire établit une prise de vue globale alors que l’audit énergétique analyse en profondeur les usages, les équipements, les consommations réelles et les scénarios de travaux.

Le DPE tertiaire est-il obligatoire ?

Le DPE tertiaire est requis dans plusieurs situations immobilières, notamment lors de la vente ou de la mise en location d’un bâtiment ou d’une partie d’un bâtiment. Le Code de la construction et de l’habitation prévoit que le propriétaire tient le diagnostic à disposition de tout candidat acquéreur ou locataire lorsque l’immeuble est disposé à la vente ou à la location.  

Pour un gestionnaire tertiaire, cette obligation documentaire peut sembler simple, mais elle soulève trois questions importantes : 

1. Le DPE tertiaire existe-t-il bien sur chaque bâtiment concerné ?
2. Est-il encore valide ?
3. Est-il cohérent avec l’état réel du bâtiment ?

Un diagnostic ancien peut ne plus refléter la réalité si des travaux ont été réalisés ou si les équipements techniques ont évolué.

Quelle est la durée de validité d’un DPE tertiaire ?

La durée de validité du Diagnostic de Performance Energétique tertiaire est fixée à 10 ans par l’article D.126-19 du Code de la construction et de l’habitation.  

Cependant, les DPE tertiaires réalisés avant la réforme du 1er juillet 2021 font l’objet de règles transitoires. De nombreux gestionnaires pensent encore qu’un diagnostic de moins de 10 ans est automatiquement valable mais ce n’est pas le cas. 

Infographie récapitulative de validité du DPE tertiaire

Pourquoi le 1er juillet est une date clé pour le Diagnostic de Performance Energétique tertiaire ?

Le 1er juillet 2021 marque l’entrée en vigueur du nouveau cadre du DPE tertiaire. Depuis cette date, celui-ci est devenu pleinement opposable. Avant cette réforme, il avait principalement une valeur informative. Désormais, il a une portée juridique renforcée, à l’exception des recommandations de travaux qui restent indicatives.

Le Diagnostic de Performance Energétique tertiaire n’est donc plus seulement un document administratif à annexer à un dossier. Il devient un document dont la fiabilité peut avoir des conséquences concrètes dans une transaction ou une relation bailleur-preneur.

Cette opposabilité renforce aussi l’intérêt de disposer de données énergétiques fiables, cohérentes et à jour.

Quels sont les risques pour un propriétaire ou un gestionnaire en cas de non-validité ?

Un DPE tertiaire expiré peut engendrer des complications.

Dans le cadre d’une vente ou d’une location, il peut retarder une transaction, imposer une mise à jour dans l’urgence ou fragiliser la qualité du dossier remis à l’acquéreur ou au locataire.

Pour une collectivité, un diagnostic obsolète peut aussi dégrader la connaissance patrimoniale. Si le parc comprend différents bâtiments comme des écoles, des gymnases, des mairies et des bâtiments administratifs, des données énergétiques non fiables peuvent conduire à de mauvaises priorisations.

Pour un acteur privé, le sujet est également stratégique. Une direction immobilière doit notamment pouvoir piloter ses actifs, anticiper les obligations réglementaires, dialoguer avec les occupants et valoriser les bâtiments les plus performants.

DPE tertiaire et Décret Tertiaire : comment les articuler pour se mettre en conformité ?

Le Décret Tertiaire impose aux bâtiments, aux parties de bâtiments ou aux ensembles de bâtiments à usage tertiaire concernés de réduire progressivement leurs consommations d’énergie finale. Les objectifs exprimés en valeur relative visent une réduction de 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050.

Le Diagnostic de Performance Energétique tertiaire ne permet pas de répondre seul aux obligations imposées par le Décret Tertiaire. Il peut aider à identifier des bâtiments à investiguer, mais il ne remplace pas :

• La collecte des consommations réelles.
• La déclaration annuelle OPERAT.
• Le choix d’une année de référence.
• L’analyse des usages.
• La construction d’un plan d’action.
• Le suivi des gains dans le temps.

DPE tertiaire ou audit énergétique : lequel faut-il privilégier ?

Le DPE tertiaire est obligatoire lors d’une vente ou une location.

L’audit énergétique tertiaire permet quant à lui d’analyser de nombreux paramètres (les consommations réelles, les usages, l’enveloppe, les scénarios de rénovation, les gains attendus) et surtout de passer d’un constat à un plan d’action concret. Il est adapté si l’objectif est de réduire les consommations, prioriser les travaux ou bâtir une trajectoire énergétique.

Pour un acteur public, l’audit énergétique peut alimenter un SDIE ou un plan pluriannuel d’investissement. Pour un acteur privé, il peut servir à arbitrer entre rénovation, exploitation, optimisation des contrats et actions de sobriété.

Check-list : comment vérifier si votre Diagnostic de Performance Energétique tertiaire est encore valide ?

Avant une transaction, un renouvellement de bail ou une démarche de pilotage énergétique, voyons ensemble les vérifications que vous devez effectuer :

1. Identifier la date exacte du DPE tertiaire : un diagnostic réalisé avant le 1er juillet 2021 doit être examiné en fonction des règles transitoires. Ceux réalisés après cette date sont en principe valables 10 ans.
2. Vérifier les travaux réalisés depuis le diagnostic : tout élément pouvant modifier la performance du bâtiment doit être signalé (isolation, rénovation lourde, changement de GTB, modification des usages…).
3. Ne pas s’arrêter au document : un DPE tertiaire valide ne suffit pas à piloter la performance énergétique d’un patrimoine. Il doit être croisé avec les consommations réelles, les surfaces, les contrats d’énergie et les obligations réglementaires.

Quand devez-vous refaire un DPE tertiaire ?

Un DPE tertiaire doit être refait lorsqu’il n’est plus valide, c’est-à-dire s’il a été réalisé avant le 1er juillet 2021.

Il est aussi pertinent de le mettre à jour lorsqu’un bâtiment a connu des évolutions significatives, notamment en cas de travaux sur l’enveloppe, de remplacement d’équipements techniques, de changement d’usage ou d’extension.

Refaire un diagnostic représente une des premières étapes d’une stratégie énergétique patrimoniale. Pour aller plus loin, il faut exploiter les données récoltées en se posant les questions suivantes :

• Quels bâtiments sont prioritaires ?
• Quels sites consomment le plus ?
• Quelles actions sont finançables ?
• Quels gains peut-on suivre dans le temps ?

Comment Lowit vous aide à passer du Diagnostic de Performance Energétique tertiaire au pilotage énergétique

Lowit accompagne les acteurs publics et privés dans la performance énergétique de leurs bâtiments tertiaires. Notre objectif n’est pas seulement de vérifier la validité d’un document, mais de transformer vos données en décisions opérationnelles. Des experts certifiés sont à votre disposition pour réaliser vos DPE tertiaires.

Nous vous aidons notamment à :

• Fiabiliser vos données patrimoniales et énergétiques.
• Identifier les bâtiments prioritaires à auditer.
• Articuler DPE tertiaire, audit énergétique, Décret tertiaire et déclaration OPERAT.
• Construire un plan d’action adapté à vos objectifs.
• Suivre vos consommations dans le temps.
• Piloter les arbitrages techniques, budgétaires et réglementaires.

Contactez un expert Lowit qui vous épaulera dans le passage d’un diagnostic ponctuel à une stratégie énergétique complète !

Sources :

Légifrance – Code de la construction et de l’habitation, article D.126-19

Légifrance – Code de la construction et de l’habitation, article L.126-28

Ministère de la Transition écologique – Diagnostic de performance énergétique – DPE

ADEME – DPE Tertiaire depuis juillet 2021

ADEME / OPERAT – Plateforme de recueil et de suivi des consommations d’énergie du secteur tertiaire

Ministère de la Transition écologique – Éco Énergie Tertiaire

Service-Public.fr – Diagnostic de performance énergétique – DPE