Avant de rénover, de mettre en conformité ou d’arbitrer un budget, il faut connaître son patrimoine. C’est le point de départ de tout schéma directeur immobilier et énergétique (SDIE) et souvent le plus laborieux : les données sont dispersées, incomplètes et leur collecte mobilise des experts rares. De nouvelles applications de terrain changent la donne. Elles permettent de collecter simplement les informations sur place et de les rassembler dans une base unique, le carnet de santé numérique du bâtiment. Découvrons ensemble comment cette approche vous fait gagner du temps et fiabilise vos décisions.

Ce qu’il faut retenir sur le carnet de santé numérique du bâtiment :

Bien décider sur un patrimoine suppose d’abord de bien le connaître. C’est l’enjeu de départ d’un SDIE.

Cette connaissance s’investigue selon plusieurs axes : technique et vétusté, occupation et usages, performance énergétique, conformité réglementaire.

La collecte de ces données est souvent la phase la plus longue, car les informations sont éparpillées et dépendent d’experts.

Un des outils de Lowit permet aux équipes sur site de saisir l’information simplement, photos et plan à l’appui, sans technicité particulière.

Ces données alimentent un carnet de santé numérique du bâtiment : une base vivante qui nourrit le SDIE, les scénarios et le suivi dans la durée.

La connaissance du patrimoine, vrai point de départ d’un SDIE que rend possible le carnet de santé numérique du bâtiment

Un schéma directeur immobilier et énergétique (SDIE) sert à transformer un parc de bâtiments en feuille de route, en définissant quels sites rénover, mutualiser ou céder, dans quel ordre et avec quel budget. Aucune de ces décisions ne tient si les données de départ sont fausses ou incomplètes.

Le SDIE n’est pas une obligation réglementaire. C’est une démarche recommandée, cofinancée par la Banque des Territoires, qui aide les collectivités et les gestionnaires à objectiver leurs arbitrages. Pour découvrir la méthode complète, consultez notre article « Tout savoir sur le SDIE ».

Tout commence donc par une question simple : que sait-on précisément sur chaque bâtiment ? La réponse passe par une collecte structurée, selon plusieurs axes.

Quels axes investiguer pour connaître son patrimoine et alimenter un carnet de santé du bâtiment ?

La connaissance d’un patrimoine ne se résume pas à ses consommations d’énergie. Pour décider juste, il faut croiser plusieurs regards :

  • L’axe technique : état du clos et du couvert, structure, installations électriques, chauffage, ventilation et climatisation (CVC), niveau de vétusté et urgences de maintenance.
  • L’axe occupationnel et fonctionnel : usages réels, taux d’occupation, horaires, adéquation entre le bâtiment et l’activité qu’il abrite.
  • L’axe énergétique : consommations par énergie et par usage, équipements, performance, situation au regard du Décret Tertiaire.
  • L’axe réglementaire : accessibilité, sécurité incendie, obligations énergétiques, qui se croisent avec les usages et les coûts.

À retenir :

Un bâtiment énergivore n’est pas toujours le plus prioritaire. C’est le croisement des axes (technique, usage, énergie, réglementation) qui révèle les vraies priorités.

Une collecte longue, dispersée et trop dépendante d’experts représente le point de blocage du carnet de santé numérique du bâtiment

Dans la plupart des démarches, la collecte est l’étape la plus chronophage. Les informations sont éparpillées entre des plans papier, des factures, des tableurs et la mémoire des agents. Une partie n’existe nulle part et doit être relevée sur place.

Traditionnellement, ce relevé mobilise des experts qui se déplacent, prennent des notes, photographient, puis ressaisissent tout au bureau. Le processus est lent, coûteux et difficile à reproduire à l’identique d’un bâtiment à l’autre. C’est souvent là qu’un SDIE prend du retard ou qu’il s’appuie sur des données fragiles.

Livre Blanc – Comment définir la stratégie patrimoniale de votre collectivité grâce au SDIE ?

Votre patrimoine immobilier devient de plus en plus complexe à piloter ? Entre obligations réglementaires, maîtrise des consommations énergétiques, vétusté des bâtiments, usages qui évoluent et contraintes budgétaires, les collectivités doivent aujourd’hui prendre des décisions structurantes sur leur parc immobilier.

Le Schéma Directeur Immobilier Énergétique, ou SDIE, permet de construire une vision claire, partagée et opérationnelle de votre patrimoine. Il ne s’agit pas d’une étude supplémentaire, mais d’un véritable outil d’aide à la décision pour objectiver les priorités, comparer plusieurs scénarios et planifier les actions à engager dans le temps.

Dans ce livre blanc réalisé par Lowit et le Groupe SCET, découvrez une méthode concrète pour passer d’un état des lieux patrimonial à une trajectoire d’investissement claire, arbitrable et soutenable.

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Les méthodes modernes : des applications de terrain pour collecter simplement les données pour nourrir le carnet de santé numérique du bâtiment

Une nouvelle génération d’outils déplace la collecte directement sur le terrain. Le principe est de permettre aux équipes présentes sur site de saisir l’information au fil de la visite, sans expertise technique préalable.

C’est la logique d‘un des outils développés par Lowit. Sur le plan du bâtiment, l’agent place les composants et les systèmes, renseigne leurs caractéristiques, associe des photos et note ce qui doit l’être. L’application guide la saisie et suit les modifications, pour un relevé homogène d’un site à l’autre.

Visuel descriptif de l'interface de l'outil Perspective de Lowit qui constitue un carnet de santé numérique du bâtiment.

Interface de saisie des composants, renseignée directement sur le terrain.

Visuel descriptif du plan du bâtiment sur l'outil Perspective de Lowit qui constitue un carnet de santé numérique du bâtiment.

Le plan du bâtiment se complète composant par composant, au fil de la visite.

L’intérêt n’est pas seulement technique, il est aussi humain. Comme la saisie ne demande aucune décision de spécialiste, les équipes s’approprient l’outil après une simple formation, avec un suivi à distance en cas de question. Vous mobilisez les personnes déjà sur place, vous gagnez du temps et vous obtenez une vue d’ensemble complète du bâtiment.

Ce qu’une visite permet de capturer

  • L’inventaire des bâtiments et des espaces, découpés par fonction.
  • Les composants et systèmes techniques, positionnés sur le plan.
  • Leurs caractéristiques et leur état, photos à l’appui.
  • Les anomalies et points de vigilance constatés sur place.
  • Le tout horodaté et tracé, avec un suivi des modifications.

De la collecte au carnet de santé numérique du bâtiment

Une fois saisies, ces informations ne dorment pas dans un rapport. Elles alimentent une base de connaissance unique, souvent appelée carnet de santé numérique du bâtiment. C’est un référentiel qui rassemble l’inventaire, l’état technique, les données d’énergie et les éléments réglementaires, financiers et d’occupation.

Un point de vocabulaire mérite d’être clarifié. Le seul carnet réglementaire existant, le carnet d’information du logement, ne concerne que le résidentiel. Pour le tertiaire, le carnet de santé numérique reste une bonne pratique de gestion, pas une obligation. Son intérêt est ailleurs : il rend la connaissance du patrimoine vivante et partagée.

Visuel descriptif de la vue d'analyse à l'échelle du parc sur l'outil Perspective de Lowit qui constitue un carnet de santé numérique du bâtiment.

Vue d’analyse à l’échelle du parc : la donnée collectée devient exploitable et pilotable.

Côté Lowit, ces données capitalisées deviennent la matière de jumeaux numériques énergétiques. Nous testons des scénarios, suivons les consommations et l’avancement des actions et nous préparons le reporting. Le diagnostic ponctuel se transforme en outil de pilotage qui se met à jour dans le temps.

À retenir :

Le carnet de santé numérique transforme une collecte ponctuelle en mémoire vivante du bâtiment. C’est cette base qui rend un SDIE durable, au lieu d’un rapport vite obsolète.

Comment Lowit vous accompagne dans la connaissance de votre patrimoine

Bien connaître son patrimoine est la condition indispensable pour piloter efficacement un SDIE. En modernisant la collecte de données et en la centralisant dans un carnet de santé numérique du bâtiment, vous transformez une corvée ponctuelle en socle de décision durable. C’est ce socle qui donne toute sa valeur à un SDIE et qui sécurise vos arbitrages patrimoniaux et énergétiques.

Lowit vous aide à passer d’une collecte artisanale à une connaissance fiable et pilotable de votre patrimoine pour que vous puissiez :

  • Outiller vos équipes de terrain pour collecter simplement, sur plan et avec photos, sans technicité particulière.
  • Rassembler ces données dans un carnet de santé numérique partagé, à l’échelle d’un bâtiment comme de tout le parc.
  • Capitaliser le tout dans des jumeaux numériques énergétiques pour tester des scénarios et alimenter votre SDIE.
  • Suivre dans le temps les consommations, les actions et les obligations réglementaires.

Contactez un expert Lowit qui se fera un plaisir de vous accompagner dans la connaissance de vos bâtiments !

Foire aux questions – Carnet de santé numérique du bâtiment

C’est une base de données qui rassemble toutes les informations utiles sur un bâtiment : inventaire, état technique, énergie, réglementaire, financier, occupation. Elle centralise ce qui est habituellement dispersé et la rend accessible et actualisable.

Pour le tertiaire, non. Le seul carnet réglementaire, le carnet d’information du logement, ne concerne que les logements. Pour les bâtiments tertiaires, le carnet de santé numérique est une bonne pratique de gestion, pas une obligation.

Non. Les applications de terrain comme l’outil de Lowit sont conçues pour les équipes déjà sur site, après une simple formation. La saisie ne demande aucune décision d’expert, et un suivi à distance répond aux questions éventuelles.

Il faut croiser plusieurs axes : l’état technique et la vétusté, les usages et l’occupation, les consommations et la performance énergétique, et les obligations réglementaires. C’est ce croisement qui permet de prioriser.

La donnée est saisie une seule fois, sur place, directement sous forme exploitable. Plus de ressaisie au bureau, un relevé homogène d’un site à l’autre et une vue d’ensemble immédiate. La collecte, souvent la phase la plus longue d’un SDIE, est nettement raccourcie.

Sources :

ADEME – Réalisation d’un Schéma Directeur Immobilier Énergétique (SDIE)

ACTEE – SDIE : le schéma directeur immobilier énergétique

Banque des Territoires – Cofinancement des SDIE

En 2026, les gestionnaires de patrimoine tertiaire font face à une équation plus complexe qu’un simple arbitrage budgétaire. A l’approche de l’objectif 2030 fixé par le Décret Tertiaire, de l’obligation de déclaration sur OPERAT fin septembre et avec le début de la 6ème période des CEE, vous vous demandez quelle séquence de travaux produit le meilleur rapport efficacité / financement / conformité ? Rénovation ciblée ou rénovation globale : découvrons ensemble quelle approche correspond le mieux aux besoins de votre patrimoine.

Ce qu’il faut retenir sur la rénovation ciblée ou globale :

La rénovation ciblée (geste par geste) convient aux patrimoines récents, en bonne santé thermique ou dont le budget est contraint à court terme. Elle s’appuie sur les fiches CEE standardisées existantes (BAT-EN, BAT-TH, BAT-SE).

La rénovation globale (bouquet d’au moins deux familles de travaux combinant enveloppe, systèmes CVC et pilotage GTB) permet d’atteindre les objectifs du Décret Tertiaire 2030 en une seule campagne et de maximiser les primes CEE (jusqu’à x3 ou x4 sur certaines fiches PAC).

Une future fiche CEE dédiée à la rénovation globale du tertiaire est en cours d’élaboration (confirmée le 2 février 2026). Elle devrait introduire une bonification supplémentaire pour les bouquets de travaux.

L’audit énergétique est le point de départ incontournable pour arbitrer entre les deux approches et hiérarchiser les investissements.

Lowit accompagne les collectivités et les gestionnaires de patrimoines tertiaires pour prioriser les actions et piloter une trajectoire de rénovation cohérente avec les réglementations en vigueur.

Rénovation ciblée ou globale : de quoi parle-t-on ?

La rénovation ciblée : traiter poste par poste

La rénovation ciblée consiste à engager des travaux sur un seul poste ou une seule famille technique à la fois (remplacement d’une chaudière, isolation d’une toiture, installation d’une GTB). Chaque intervention s’appuie sur une fiche CEE standardisée correspondante (BAT-EN pour l’enveloppe, BAT-TH pour les systèmes thermiques, BAT-SE pour l’équilibrage hydraulique) et génère une prime calculée en kWh cumac.

Cette approche reste la plus répandue dans le tertiaire, notamment parce qu’elle s’adapte aux contraintes d’un budget morcelé et aux calendriers d’exploitation. Il est plus simple de changer une chaudière pendant une fermeture estivale que d’engager un chantier multi-lots pendant plusieurs mois.

La rénovation globale : un bouquet de travaux coordonné

La rénovation globale traite simultanément plusieurs postes énergétiques d’un même bâtiment (enveloppe, systèmes de chauffage/climatisation et pilotage intelligent via une GTB). L’objectif est d’obtenir un gain énergétique d’ensemble significatif, compatible avec les paliers de réduction imposés par le Décret Tertiaire (−40 % en 2030, −50 % en 2040, −60 % en 2050).

Sur le plan du financement, un bouquet associant au moins deux familles de travaux dont une action sur l’enveloppe (isolation toiture, murs, plancher ou menuiseries) peut multiplier par trois ou par quatre le montant des primes CEE par rapport à la somme des fiches prises individuellement. Une fiche CEE rénovation globale est aujourd’hui au stade de concertation et devrait officiellement être publiée au cours de l’été.

Rénovation ciblée ou globale : quels critères guident le choix entre les deux approches ?

L’état thermique initial du bâtiment

Un bâtiment récent (moins de 15 ans), déjà isolé et équipé de systèmes performants peut se contenter d’actions ciblées pour ajuster sa trajectoire OPERAT. En revanche, un bâtiment énergivore (mal isolé, avec des équipements fossiles vieillissants et sans régulation) aura du mal à atteindre −40 % en 2030 en empilant des gestes isolés. La rénovation globale s’impose alors comme la seule voie réaliste.

L’audit énergétique permet de poser ce diagnostic de façon objectivée, en estimant les consommations initiales et les potentiels d’économies par poste ainsi qu’en établissant des scénarios de travaux chiffrés. Il est aujourd’hui la condition préalable à tout dossier CEE sérieux et sa réalisation peut elle-même bénéficier d’un accompagnement financier de l’ADEME.

La marge d’amélioration disponible

Si le bâtiment dispose encore d’une marge importante (consommation réelle très au-dessus de la valeur absolue cible 2030), il est souvent plus pertinent de prioriser les postes à fort impact et de les regrouper dans un bouquet cohérent. À l’inverse, si la trajectoire est déjà engagée et que le bâtiment approche de son objectif, des actions ciblées de régulation ou d’équilibrage suffisent.

Le calendrier et la capacité à engager les travaux

La rénovation globale mobilise davantage de ressources en ingénierie et d’anticipation documentaire. Elle implique souvent des interruptions partielles d’activité plus longues. Pour une collectivité ou un gestionnaire multi-sites, l’aspect du phasage est central. « Peut-on dédier une fenêtre de chantier suffisante à ce bâtiment cette année ?” fait partie des nombreuses questions qui vont régir la planification des travaux en tenant compte des différentes contraintes existantes.

La stratégie de financement

En 2026, le cadre CEE favorise clairement les bouquets de travaux cohérents et décarbonés. Les primes PAC (fiches BAT-TH-162/163/164) sont majorées d’un coefficient ×3, ×4 ou ×5 lorsqu’elles remplacent un équipement fossile. Les équipements de chauffage ou d’ECS utilisant un combustible fossile sont désormais exclus du dispositif CEE, conformément à la loi du 30 avril 2025. Cette orientation structure l’arbitrage : si le projet inclut une substitution énergétique (sortie du fioul ou du gaz), il vaut presque toujours la peine d’y adosser des travaux d’enveloppe pour former un bouquet bonifié.

Rénovation ciblée ou globale : les trois blocs d’une rénovation réussie

Quelle que soit l’approche retenue, une rénovation tertiaire efficace s’organise autour de trois axes complémentaires :

Réduction des besoins (enveloppe)

Parmi les travaux concernant la réduction des besoins, on retrouve notamment l’isolation des toitures, des murs et des planchers bas ou le remplacement des menuiseries. Ceux-ci diminuent les besoins en énergie indépendamment des systèmes. Leur impact est durable et ne dépend pas des comportements. Les fiches mobilisables sont la fiche BAT-EN-102 et la fiche BAT-EN-107.

Optimisation des systèmes (CVC)

On retrouve ici le remplacement des équipements de chauffage et de climatisation par des solutions bas carbone (pompes à chaleur, raccordement à un réseau de chaleur, biomasse selon contexte), l’amélioration de la ventilation ou encore la récupération de chaleur. Les fiches mobilisables sont la fiche mobilisable BAT-TH-162/163/164 et la fiche BAT-TH-127.

Pilotage et régulation (GTB / BACS)

L’installation d’une gestion technique du bâtiment et l’équilibrage hydraulique permettent de mieux suivre et piloter les consommations. La GTB est par ailleurs rendue obligatoire pour les bâtiments dont les systèmes CVC dépassent 290 kW depuis le 1er janvier 2025 (le seuil 70-290 kW étant reporté au 1er janvier 2030 par le décret du 26 décembre 2025). Les fiches mobilisables sont la fiche BAT-TH-116 et la fiche BAT-EQ-129.

Rénovation ciblée ou globale : l’aligner avec le Décret Tertiaire et OPERAT

Qu’il s’agisse de travaux ciblés ou d’un bouquet global, chaque action doit s’inscrire dans une trajectoire documentée et déclarée sur OPERAT. Les CEE financent des opérations d’économies d’énergie et le Décret Tertiaire impose une trajectoire de réduction des consommations. Ils peuvent se renforcer mutuellement à condition de les articuler dès la phase de conception du projet.

Un plan d’action structuré permet de démontrer la progression sur OPERAT tout en valorisant les primes CEE obtenues. C’est cette double cohérence réglementaire et financière qui constitue une rénovation bien pilotée et évite de simplement empiler des gestes opportunistes.

Sécuriser les dossiers en amont

Le renforcement des contrôles CEE dans la 6e période (arrêté du 21 décembre 2025) change la méthode. Un dossier CEE se prépare désormais bien avant le démarrage des travaux. Vous devez établir un état initial fiable, réaliser une étude de faisabilité, vérifier les fiches mobilisables et engager l’opération avant la signature des devis. Pour en savoir plus, consultez notre article sur les erreurs CEE à éviter.

Lowit vous accompagne dans la rénovation ciblée ou globale de votre patrimoine tertiaire

La plateforme Lowit vous permet d’identifier le bon niveau d’ambition pour chaque bâtiment, et à l’échelle du patrimoine, et de construire un plan d’action finançable. Grâce à la réalisation d’un audit interactif, vous pouvez suivre les résultats de vos travaux et ajuster vos choix en temps réel.

Vous souhaitez déterminer si la rénovation globale est pertinente pour votre patrimoine ou si des actions ciblées suffisent pour atteindre l’objectif 2030 ? Contactez un expert Lowit pour être accompagné dans votre stratégie patrimoniale !

Foire aux questions – Rénovation ciblée ou globale

1. Quelle est la différence entre rénovation ciblée et rénovation globale dans le tertiaire ? 
La rénovation ciblée traite un seul poste technique à la fois (isolation, chaudière, GTB) avec une fiche CEE dédiée par geste. La rénovation globale combine au moins deux familles de travaux sur un même bâtiment pour obtenir un gain énergétique d’ensemble plus significatif, avec des primes CEE potentiellement bonifiées.

Non, elle n’est pas imposée par le texte. Mais pour les bâtiments très énergivores devant atteindre −40 % en 2030, elle constitue souvent la seule voie réaliste. Les bâtiments moins éloignés de leur objectif peuvent s’en tenir à des actions ciblées bien hiérarchisées.

Oui. Même sans fiche globale stabilisée, un projet multi-postes peut être financé via un assemblage de fiches standardisées BAT-EN, BAT-TH et BAT-SE. La future fiche, attendue pour l’été 2026, devrait simplifier ce montage et introduire une bonification complémentaire.

Il est fortement recommandé et, dans certains cas, obligatoire pour constituer un dossier CEE. Il permet d’objectiver l’état initial, d’estimer le potentiel d’économies par poste et de construire un scénario de travaux compatible avec les objectifs réglementaires.

Non pour les nouveaux équipements de chauffage des locaux ou de production d’ECS utilisant un combustible fossile, conformément à la loi du 30 avril 2025. Les projets intégrant une substitution vers des solutions bas carbone (PAC, réseau de chaleur, biomasse) sont clairement favorisés et peuvent bénéficier de coefficients de bonification.

L’ADEME propose plusieurs dispositifs selon la nature du projet : Fonds Chaleur pour les solutions de chaleur renouvelable thermique, aides à l’étude énergétique, accompagnement dédié au tertiaire. Une stratégie de financement bien construite articule les CEE avec ces dispositifs complémentaires.

Sources :

Legifrance — Décret n° 2025-1048 du 30 octobre 2025 relatif à la sixième période d’obligation d’économies d’énergie

Legifrance — Arrêté du 21 décembre 2025 relatif à la mise en œuvre de la sixième période du dispositif des certificats d’économies d’énergie

Legifrance / Code de l’énergie — Article L221-7-1, modifié par la loi n° 2025-391 du 30 avril 2025

Ministère de la Transition écologique (DGEC) — Webinaire DGEC P6 CEE du 02/12/2025

Ministère de la Transition écologique — Opérations standardisées d’économies d’énergie (catalogue tertiaire)

ADEME — Engagez la rénovation de vos bâtiments tertiaires

Les collectivités doivent désormais planifier la transition énergétique de leur patrimoine, en prenant en compte les obligations fixées par le Décret Tertiaire et en faisant face à la hausse durable des coûts de l’énergie. Le PPI et PPA énergétique sont deux outils complémentaires qui permettent de passer d’un diagnostic à une trajectoire d’actions réaliste et finançable. Découvrons ensemble comment une programmation énergétique structurée permet de réduire vos consommations et de vous mettre en conformité.

Ce qu’il faut retenir sur le PPI et PPA énergétique :

Le Plan Pluriannuel d’Investissement (PPI) énergétique traduit une stratégie en investissements chiffrés et programmés dans le temps.

Le Plan Pluriannuel d’Action (PPA) énergétique organise les actions opérationnelles à engager (sobriété, pilotage, audits, travaux, suivi).

Les deux outils sont complémentaires : le PPA définit les actions à entreprendre et le PPI précise à quel moment investir et avec quel(s) financement(s).

Pour les collectivités, ils permettent d’aligner obligations réglementaires, contraintes budgétaires et performance énergétique.

Lowit vous accompagne dans la construction de votre trajectoire à partir de vos données patrimoniales.

PPI et PPA énergétique : de quoi parle-t-on ?

Le PPI, ou Plan Pluriannuel d’Investissement, est un outil de programmation budgétaire. Appliqué à l’énergie, il permet de planifier, sur plusieurs années, les investissements nécessaires à l’amélioration de la performance énergétique et à la mise en conformité du patrimoine bâti.

Il répond à des questions très concrètes liées aux travaux à prioriser, au budget à prévoir, aux financements à mobiliser et aux gains énergétiques attendus.

Le PPA énergétique, terme utilisé pour désigner un Plan Pluriannuel d’Action, est plus opérationnel. Il détaille les actions à mener pour améliorer la performance énergétique : réglages d’exploitation, sobriété, suivi des consommations, audits, travaux sur l’enveloppe, installation de GTB…

À retenir :

Le PPA permet d’organiser les leviers d’action. Le PPI permet de les prioriser et de les inscrire dans une trajectoire financière soutenable.

Quelle différence entre PPI et PPA énergétique ?

La différence principale réside dans leur finalité.

Le PPA énergétique part des besoins techniques et opérationnels. Il sert à construire un programme cohérent. Celui-ci peut inclure des actions sans investissement lourd, comme l’optimisation des consignes de chauffage ou la réduction des plages horaires.

Le PPI énergétique transforme cette stratégie en programmation financière. Il répartit les travaux et les fait corréler avec la capacité d’investissement de la collectivité.

Pour une commune, par exemple, le PPA peut identifier qu’un groupe scolaire doit faire l’objet d’un audit ou qu’un gymnase présente un fort potentiel d’économie. Le PPI, lui, déterminera en quelle année les travaux du gymnase doivent être programmés avec quel budget, quelles aides, quelles subventions et quel impact sur les objectifs réglementaires.

PPI et PPA énergétique : pourquoi ces outils deviennent indispensables pour les collectivités ?

La mise en conformité de votre patrimoine au Décret Tertiaire est facilitée par la mise en place d’une PPI et d’un PPA énergétique. Le patrimoine public est souvent composé de bâtiments très hétérogènes (écoles, gymnases, mairies, médiathèques…). Des paramètres comme les usages, les horaires d’occupation, les surfaces et l’état du bâti varient fortement d’un site à l’autre.

Agir bâtiment par bâtiment, sans vision globale, conduit souvent à disperser les moyens. Un PPI ou un PPA énergétique permet au contraire de hiérarchiser les décisions.

Sur le plan réglementaire, le dispositif Éco Énergie Tertiaire concerne les bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments à usage tertiaire soumis à une obligation de réduction progressive des consommations d’énergie finale. Le décret du 23 juillet 2019 fixe une trajectoire de réduction d’au moins 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050 par rapport à une année de référence, ou l’atteinte d’un objectif en valeur absolue selon la catégorie d’activité.

La plateforme OPERAT sert quant à elle au recueil et au suivi des consommations d’énergie du secteur tertiaire, en imposant une déclaration annuelle. Elle est directement liée au pilotage d’une trajectoire énergétique dans le temps.

Comment construire un PPA énergétique ?

Un PPA efficace commence par un état des lieux fiable. Vous devez comprendre le fonctionnement réel de chacun de vos bâtiments, pas seulement les lister.

La première étape consiste à consolider les données patrimoniales : surfaces, usages, années de construction, équipements techniques…). Celle-ci constitue une base qui permet d’éviter les angles morts et d’oublier certains éléments.

La deuxième étape consiste à collecter et fiabiliser les consommations (électricité, gaz, chaleur, eau…). Il vous sera difficile d’identifier les bâtiments prioritaires ou de mesurer les résultats des actions sas données consolidées.

La troisième étape repose sur l’audit énergétique et la modélisation. Réaliser les audits à l’échelle d’un parc, et non uniquement au fil de l’eau, permet de disposer d’une base comparable entre bâtiments.

Enfin, le PPA doit traduire les constats en actions : maintenance, réglages, instrumentation, travaux, rénovation globale, recours aux énergies renouvelables…

Comment construire un PPI énergétique ?

Le PPI énergétique intervient lorsque les actions doivent être priorisées et chiffrées.

Sa méthode consiste d’abord à classer les bâtiments selon plusieurs critères, notamment la consommation totale, l’intensité énergétique, le potentiel d’économies, l’exposition réglementaire, ou encore la disponibilité des financements.

Ensuite, chaque action est intégrée dans un scénario. Une collectivité peut, par exemple, comparer un scénario de rénovation rapide sur les bâtiments les plus énergivores avec un scénario progressif sur 6 à 10 ans. Ce fonctionnement permet d’observer le meilleur gain théorique et de construire une trajectoire réaliste.

Le PPI doit aussi intégrer les arbitrages budgétaires. Certaines actions sont peu coûteuses et rapides à engager, d’autres nécessitent des investissements lourds (isolation, remplacement de chaufferie, ventilation, solarisation…). La programmation permet d’éviter les décisions opportunistes et de sécuriser les investissements dans le temps.

Checklist : les données à intégrer dans un PPI énergétique

  • Liste consolidée des bâtiments et surfaces.
  • Consommations historiques corrigées et comparables.
  • Statut Décret Tertiaire et déclarations OPERAT.
  • Audits énergétiques ou prédiagnostics disponibles.
  • Estimation des coûts de travaux.
  • Gains énergétiques attendus.
  • Émissions évitées.
  • Aides mobilisables.
  • Capacité d’investissement annuelle.
  • Priorités politiques et contraintes d’usage.

PPI et PPA énergétique : comment les financer ?

Un PPI bien construit permet de rendre les projets finançables et de planifier les dépenses.

Les collectivités peuvent mobiliser plusieurs leviers selon les projets : Certificats d’Économies d’Énergie (CEE), DETR, DSIL, fonds régionaux, dispositifs européens… Les dispositifs évoluent régulièrement, ce qui impose de vérifier l’éligibilité au moment du montage du dossier.

Le Fonds vert 2026 prévoit notamment un axe dédié à la rénovation énergétique des bâtiments publics locaux, avec une logique de réduction durable des consommations et de préservation du confort thermique. Pour les projets de rénovation énergétique, le cahier d’accompagnement indique qu’une réduction minimale de 40 % de consommation d’énergie finale est attendue.

Le programme ACTEE a également publié en avril 2026 un guide sur la planification des investissements pour la rénovation énergétique du patrimoine public à l’échelle d’un mandat municipal. Il rappelle que les collectivités détiennent près d’un tiers des bâtiments tertiaires en France et doivent maitriser leurs dépenses tout en améliorant la performance énergétique de leurs bâtiments.

Comment suivre et ajuster la trajectoire de vos plans ?

Un PPI ou un PPA énergétique doit être tenu à jour selon l’évolution des prix de l’énergie et des coûts de travaux ainsi que la transformation des usages des bâtiments.

Le suivi repose sur trois éléments :

  • Un reporting énergétique régulier.
  • Une mise à jour des scénarios.
  • Une gouvernance claire.

Les consommations doivent être suivies bâtiment par bâtiment pour mesurer les gains réels et ajuster les priorités.

La comparaison entre gains théoriques et gains observés permet d’identifier de potentiels problèmes (un mauvais réglage, un défaut d’exploitation, un effet rebond…).

L’utilisation d’un outil numérique devient structurante à ce moment-là, en centralisant les données patrimoniales. Celui-ci permet aux équipes de piloter la trajectoire dans la durée, plutôt que de refaire un diagnostic complet à chaque arbitrage budgétaire.

Comment Lowit peut vous aider à construire une stratégie de rénovation pilotable et finançable

Lowit accompagne les collectivités et les gestionnaires tertiaires dans la construction de trajectoires énergétiques opérationnelles.

Notre approche consiste à partir de vos données existantes, puis les fiabiliser pour construire une vision claire de votre patrimoine.

Nous vous aidons notamment à :

  • Consolider l’inventaire énergétique de votre patrimoine.
  • Fiabiliser vos données de consommation.
  • Identifier les bâtiments prioritaires.
  • Construire un plan d’action réaliste.
  • Programmer les investissements dans le temps.
  • Suivre la trajectoire au regard du Décret Tertiaire et de la plateforme OPERAT.
  • Ajuster les scénarios selon vos contraintes budgétaires.

Le PPI et le PPA énergétique constituent des outils de décision. Bien construits, ils permettent de passer d’une contrainte réglementaire à une trajectoire finançable et pilotable.

Vous souhaitez construire un PPI ou un PPA énergétique pour la rénovation de votre patrimoine ? Prenez rendez-vous avec un expert Lowit pour être accompagné dans votre démarche !

Foire aux questions – PPI et PPA énergétique

Le PPA énergétique détaille les actions à mettre en œuvre pour améliorer la performance énergétique. Le PPI énergétique chiffre et priorise les investissements nécessaires dans le temps.

Le PPI énergétique n’est pas une obligation réglementaire en tant que telle. En revanche, il devient un outil très utile pour atteindre les objectifs du Décret Tertiaire et piloter les budgets.

Il faut commencer par consolider les données du patrimoine : bâtiments, surfaces, usages, consommations, contrats, travaux déjà réalisés et obligations réglementaires. Cette base permet ensuite de prioriser les audits et les scénarios d’investissement.

Un PPI énergétique couvre généralement une période de 5 à 10 ans. Pour une collectivité, il peut être aligné avec un mandat municipal ou un schéma directeur immobilier énergétique (SDIE).

Les financements dépendent des projets et des calendriers, mais on retrouve notamment les CEE, les différentes dotations d’investissement (DETR, DSIL, Fonds vert), les aides régionales, les dispositifs européens ou encore la Banque des Territoires. Chaque aide doit être vérifiée au moment du montage du dossier.

Il n’est pas obligatoire, mais il devient très utile dès que le patrimoine comprend de nombreux bâtiments. Un outil comme celui de Lowit permet de centraliser les données, comparer les scénarios, suivre les consommations et ajuster la trajectoire dans le temps.

Sources :

Légifrance — Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 relatif aux obligations d’actions de réduction de la consommation d’énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire.

Ministère de la Transition écologique — Éco Énergie Tertiaire.

ADEME — Plateforme OPERAT.

Service-Public / Entreprendre — Déclaration et suivi des consommations d’énergie des bâtiments du secteur tertiaire, plateforme OPERAT.

Ministère de la Transition écologique — Fonds vert, rénovation énergétique des bâtiments publics locaux, cahier d’accompagnement 2026.

ACTEE / FNCCR — Guide “Planifier ses investissements pour la rénovation énergétique du patrimoine public à l’échelle d’un mandat municipal”.

Un rapport d’audit énergétique peut compter des dizaines de pages, des tableaux denses et un vocabulaire technique décourageant. Pourtant, c’est l’un des leviers les plus puissants pour piloter la performance énergétique de votre patrimoine. Bien utilisé, il vous dit où vous perdez de l’énergie, combien coûte chaque action et par quoi commencer. Découvrons ensemble comment lire et exploiter un rapport d’audit énergétique pour décoder les indicateurs clés (IPE, gisements d’économies, scénarios de travaux, analyse coûts/bénéfices) et transformer ce document en plan d’action priorisé.

Ce qu’il faut retenir sur comment lire et exploiter un rapport d’audit énergétique :

Un rapport d’audit énergétique est un outil de décision, pas une formalité. Sa valeur dépend entièrement de son exploitation.

Quatre indicateurs sont à isoler d’emblée : Indicateur de Performance Énergétique (IPE, en kWh/m²/an), répartition par usage, benchmark et écart aux objectifs réglementaires.

Les scénarios de travaux se comparent sur cinq critères : CAPEX, économies annuelles, gains énergétiques, situation vis-à-vis de la réglementation et impact carbone.

La priorisation repose sur le croisement gain/effort : quick wins dans un premier temps, investissements structurants phasés ensuite.

Le suivi des IPE dans le temps sécurise la trajectoire et permet de corriger les dérives.

Lire et exploiter un rapport d’audit énergétique : l’exploitation est primordiale

Contrairement à un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), un audit repose sur des consommations réelles et débouche sur des préconisations techniques chiffrées. Sa finalité n’est pas de constater, mais d’agir. Le réflexe à adopter est d’aborder le rapport comme un tableau de bord de décision, en cherchant systématiquement à relier chaque chiffre à une action concrète et à un budget.

Pour les collectivités (DST, DGS, directeurs énergie/patrimoine), les syndicats d’énergie et les acteurs du tertiaire privé (asset, property, facility management), cette lecture conditionne la priorisation des investissements et la conformité au différentes réglementations (Décret Tertiaire, Décret BACS, loi APER).

À retenir :

Un audit énergétique répond à trois questions :

  • Combien consomme le bâtiment ?
  • Pourquoi consomme-t-il autant ?
  • Comment réduire cette consommation, à quel coût et avec quel retour ?

Lire et exploiter un rapport d’audit énergétique : les indicateurs clés à repérer en priorité

L’IPE, votre boussole de performance

L’Indicateur (ou Indice) de Performance Énergétique rapporte la consommation annuelle d’énergie à la surface du bâtiment, exprimé en kWh/m²/an. Un bâtiment qui consomme 100 000 kWh sur 2 000 m² affiche ainsi un IPE de 50 kWh/m²/an. C’est l’indicateur de référence pour comparer des bâtiments entre eux et mesurer les progrès après travaux.

Vous devez prêter particulièrement attention à deux points lors de la lecture :

  • Le périmètre. Vérifiez si l’IPE couvre tous les usages ou seulement certains postes. Une comparaison n’a de sens qu’à périmètre identique.
  • La correction climatique. Pour le chauffage, les consommations doivent être corrigées des DJU (Degrés Jours Unifiés) afin de neutraliser l’effet météo. Sans cette correction, il est impossible de savoir si une baisse traduit un vrai gain ou un hiver doux.

La répartition des consommations par usage

Un bon rapport décompose la consommation par poste : CVC (chauffage, ventilation, climatisation), éclairage, eau chaude sanitaire et usages spécifiques liés à l’activité. La particularité du tertiaire est précisément le poids de ces usages spécifiques (informatique, équipements métier, restauration…). Cette répartition vous indique où se concentre l’enjeu. Il est par exemple inutile d’investir lourdement dans l’enveloppe si l’essentiel de la facture vient des process.

Le positionnement réglementaire et le benchmark

Le rapport doit situer votre bâtiment par rapport à des références comparables (benchmark par typologie d’activité) et par rapport aux obligations réglementaires. Pour les assujettis au Décret Tertiaire, vous devez définir :

  • L’objectif en valeur relative : une réduction de la consommation d’énergie finale de ‑40 % en 2030, ‑50 % en 2040 et ‑60 % en 2050, par rapport à une année de référence comprise entre 2010 et 2019.
  • L’objectif en valeur absolue (Cabs), exprimé en kWh/m²/an, calculé automatiquement par la plateforme OPERAT selon la catégorie d’activité. Il additionne une composante CVC et une composante « usages spécifiques ».

Atteindre l’un des deux objectifs suffit à être en conformité. Savoir lequel est le plus accessible pour votre bâtiment est une décision stratégique à part entière. Pour en savoir plus, consultez notre article sur l’objectif en valeur absolue ou relative.

À retenir :

Trois chiffres à isoler dès la première lecture : l’IPE (kWh/m²/an), la part du poste le plus consommateur et l’écart à l’objectif réglementaire (relatif et absolu).

Lire et exploiter un rapport d’audit énergétique : décoder les gisements d’économies et les scénarios de travaux

Repérer les gisements

Les gisements d’économies sont les écarts entre la consommation actuelle et une consommation optimisée. Le rapport les classe généralement par familles d’actions : sobriété et bonnes pratiques, optimisation du pilotage et de la maintenance, rénovation de l’éclairage, travaux sur les systèmes CVC, amélioration de l’enveloppe, production d’énergies renouvelables… Cherchez la grandeur du gain (en kWh ou en %) associée à chaque levier.

Comparer les scénarios

Un audit sérieux propose plusieurs scénarios de travaux. Par exemple, actions rapides seules, rénovation intermédiaire, rénovation globale… Pour chacun, comparez quatre éléments : l’investissement (CAPEX), les économies annuelles attendues, les gains énergétiques, la situation vis-à-vis de la réglementation et l’impact carbone. Le simple établissement d’un scénario unique prive de marge de négociation et de phasage.

Lire l’analyse coûts/bénéfices

C’est le cœur de la décision. Vous devez maîtriser deux notions :

  • Le temps de retour sur investissement (TRI ou « payback ») : c’est le nombre d’années nécessaires pour que les économies remboursent l’investissement. Plus il est court, plus l’action est prioritaire à budget contraint.
  • Le CAPEX réglementaire : c’est le montant à investir pour atteindre les exigences du Décret Tertiaire, à distinguer des investissements de confort ou de valorisation.

À titre indicatif, les actions de pilotage et de sobriété affichent souvent des retours courts, tandis que l’isolation de l’enveloppe ou les énergies renouvelables s’amortissent sur des durées plus longues. Ces ordres de grandeur varient fortement selon le bâtiment. Nous vous conseillons de vous appuyer sur les chiffres de votre rapport, pas sur des moyennes.

Lire et exploiter un rapport d’audit énergétique : le transformer en plan d’action priorisé

Il faut hiérarchiser les actions à entreprendre et non seulement lire le rapport. Une méthode simple consiste à croiser gain (énergétique, financier, réglementaire) et effort (coût, complexité, durée des travaux).

  1. Lancer les « quick wins ». Réglages, programmation des équipements, relamping LED, sensibilisation des occupants : faible coût, retour rapide, effet immédiat sur la facture.
  2. Programmer les investissements structurants. CVC, GTB, enveloppe : à phaser dans le temps en cohérence avec les échéances 2030/2040/2050 et le calendrier patrimonial.
  3. Sécuriser le financement. Identifiez en amont les dispositifs mobilisables (CEE, aides ADEME, subventions régionales et locales). L’audit est d’ailleurs de plus en plus exigé pour débloquer ces aides.
  4. Mettre en place le suivi. Définissez des IPE de référence et suivez-les année après année. C’est ce qui permet de mesurer l’impact réel des actions, d’alimenter la déclaration OPERAT annuelle et de réagir en cas de dérive.

Check-list avant de classer le rapport :

  • J’ai relevé l’IPE et le poste le plus consommateur.
  • Je sais quel objectif réglementaire (relatif ou absolu) viser.
  • J’ai comparé au moins deux scénarios sur le couple CAPEX / TRI.
  • J’ai distingué quick wins et investissements lourds.
  • J’ai identifié les financements mobilisables.
  • J’ai défini les indicateurs de suivi.

Lowit vous aide à passer à l’action

Un rapport figé perd vite de sa valeur (prix de l’énergie, nouvelles technologies, arbitrages budgétaires…) et votre trajectoire évolue. Lowit réalise des audits interactifs et établit un état des lieux de votre patrimoine en construisant un jumeau numérique de chaque bâtiment. Vous pouvez ainsi simuler les variantes de travaux, comparer les scénarios en continu et garder un plan d’action toujours à jour.

Prenez rendez-vous avec un expert Lowit pour être accompagné dans la réalisation de votre audit énergétique et son exploitation !

Foire aux questions – Lire et exploiter un rapport d’audit énergétique

L’IPE (kWh/m²/an), la répartition des consommations par usage, le positionnement par rapport au benchmark et l’écart aux objectifs réglementaires. Ces quatre éléments suffisent à comprendre l’essentiel et à amorcer la priorisation.

Le DPE donne une indication globale et standardisée. L’audit énergétique tertiaire analyse les consommations réelles, les équipements et les usages, puis propose un plan d’actions chiffré avec plusieurs scénarios de travaux. Il est bien plus exploitable pour décider d’investissements.

Comparez la consommation auditée à vos deux objectifs : la valeur relative (‑40 % en 2030 par rapport à votre année de référence) et la valeur absolue calculée par OPERAT. Atteindre l’un des deux suffit pour être en conformité.

C’est le nombre d’années nécessaires pour que les économies d’énergie remboursent le coût des travaux. Il sert à arbitrer entre les actions : à budget limité, on priorise les retours les plus courts.

Par les « quick wins » : réglages, programmation des équipements, éclairage LED, sensibilisation des occupants. Peu coûteuses et à retour rapide, elles financent en partie les investissements plus lourds.

Sources :

Ministère de la Transition écologique – Éco Énergie Tertiaire

Service-Public.fr (Entreprendre) – Réduction de la consommation d’énergie dans les bâtiments à usage tertiaire (fiche F38065 : Cabs, kWh/m²/an, OPERAT)

ADEME – Plateforme OPERAT (Observatoire de la performance énergétique, de la rénovation et des actions du tertiaire)

Une fois la visite préparée, comment se passe concrètement un audit énergétique sur le terrain ? Entre la sécurité d’accès, les relevés, les photos et les échanges avec les occupants, le déroulement d’un audit énergétique suit une logique précise. La connaître vous aide à savoir à quoi vous attendre et à faciliter le travail de l’auditeur. Voici les grandes étapes du déroulement d’un audit énergétique, telles que les mènent les auditeurs Lowit.

Ce qu’il faut retenir sur le déroulement d’un audit énergétique :

Un audit énergétique suit un cadre méthodique : l’analyse des données en amont, puis la visite sur site.

Les auditeurs Lowit disposent de l’habilitation électrique H0B0, qui leur permet d’accéder en sécurité aux locaux techniques.

La visite démarre par un point d’accueil : ce que l’auditeur va faire, le temps que cela prendra, les photos et les questions à prévoir.

Sur site, l’auditeur relève l’enveloppe, les systèmes et leur état réel, la régulation, l’éclairage, les consommations et le confort ressenti.

Elle se termine idéalement par un point de restitution rapide, sur ce qui a été observé et les prochaines étapes.

Le déroulement d’un audit énergétique suit un cadre méthodique

Un audit énergétique ne s’improvise pas. Il s’appuie sur un cadre reconnu, la norme NF EN 16247, qui structure la démarche. Concrètement, l’auditeur analyse d’abord vos données (consommations, plans, historiques d’exploitation), puis vient les confronter à la réalité du bâtiment lors d’une visite sur site.

Cette visite est le cœur de l’audit. C’est là que l’auditeur observe l’état réel des installations, relève les informations manquantes et recueille le ressenti des occupants.

Le déroulement d’un audit énergétique avant d’entrer sur site : sécurité et logistique

La première condition d’une visite réussie est de pouvoir accéder à l’ensemble des locaux, en toute sécurité. Les auditeurs Lowit disposent de l’habilitation électrique H0B0, qui autorise un intervenant non-électricien à évoluer dans un environnement présentant un risque électrique, comme une chaufferie ou un local technique.

Sur le plan pratique, trois points font la différence : des horaires fixés à l’avance, un bon interlocuteur sur place dès l’arrivée, et l’accès aux chaufferies. Sans accès au système de chauffe, une grande partie de l’audit devient très difficile à réaliser. Pour en savoir plus, consultez notre article sur comment préparer un audit énergétique.

Le déroulement d’un audit énergétique à l’arrivée sur site : cadrer la visite

En arrivant, l’auditeur prend quelques minutes pour cadrer la visite avec votre interlocuteur. Il explique le processus d’audit, ce qu’il va réaliser et le temps que cela lui prendra, Il précise qu’il va prendra des photos et posera des questions à quelques occupants.

Ce point d’accueil n’est pas un détail. Il rassure les équipes, évite les malentendus (notamment sur les photos) et fluidifie toute la visite.

Ce que l’auditeur observe lors du déroulement d’un audit énergétique

L’auditeur suit une trame précise pour ne rien oublier. Il documente le bâtiment poste par poste :

  • L’enveloppe et l’inertie : isolation des murs, de la toiture, des planchers et des faux-plafonds, type et âge des fenêtres, présence de sas et d’un vide sanitaire.
  • Les systèmes et leur état réel : chauffage, eau chaude sanitaire, climatisation et ventilation, avec pour chacun le générateur (année, puissance, type), les émetteurs, le calorifugeage et l’état de l’équipement.
  • La régulation et le pilotage : type de régulation, programmation horaire, découpage en zones fonctionnelles.
  • L’éclairage : technologies en place (LED, tubes fluorescents, halogène) et mode de commande.
  • Les consommations et les points de livraison (électricité, gaz, autres énergies), pour recaler l’analyse.
  • Les autres équipements consommateurs : cuisine, ascenseurs, bureautique, ainsi que les énergies renouvelables et le parking (au regard de la loi APER).

Une partie de la visite est spécifiquement consacrée au confort d’été. L’auditeur note l’orientation des pièces, la présence de protections solaires (rideaux, brise-soleil orientables, films intérieurs ou extérieurs), les variations de température sur une journée, la présence de murs froids ou de défauts d’étanchéité à l’air, ainsi que le ressenti des occupants en hiver comme en été.

C’est toute la valeur de la visite : elle capte l’état réel des équipements et le ressenti des occupants, deux choses qu’un questionnaire rempli à distance ne peut qu’approcher.

À retenir :

  • L’accès à tous les locaux, chaufferies comprises, conditionne la qualité de l’audit.
  • La visite ne relève pas que des équipements : elle documente aussi leur état réel et le confort ressenti.

La clôture du déroulement d’un audit énergétique : le point de fin de visite

Dans l’idéal, la visite se termine par un premier point de restitution. L’auditeur récapitule ce qu’il a observé, les zones éventuelles à clarifier et les prochaines étapes vers le rapport et le plan d’action. Ce moment permet de repartir avec une vision commune, avant la lecture et l’exploitation du rapport d’audit qui suivra.

Réalisez votre audit énergétique avec Lowit

Le déroulement d’un audit énergétique tient en une logique simple : accéder à tout en sécurité, observer, documenter et échanger. Quand la visite est bien menée, elle prépare déjà les décisions à venir plutôt que de se limiter à un constat. C’est ce qui distingue un audit utile d’un rapport de plus.

Lowit réalise des audits énergétiques interactifs, avec la qualification OPQIBI, qui incluent :

  • Des auditeurs habilités et une visite cadrée, de l’arrivée à la restitution.
  • Un audit interactif construit autour d’un jumeau numérique du bâtiment.
  • Des scénarios de travaux comparables sur le coût, l’énergie et le confort.
  • Un plan d’action priorisé, relié à vos obligations et à vos financements.

Contactez un expert Lowit pour réaliser un audit énergétique de votre patrimoine tertiaire !

Foire aux questions – Déroulement d’un audit énergétique

Cela dépend de la taille et de la complexité du bâtiment, de quelques heures à une journée. Une bonne préparation en amont raccourcit sensiblement la visite.

Oui. Accéder à une chaufferie ou à un local présentant un risque électrique suppose une habilitation adaptée. Les auditeurs Lowit disposent de l’habilitation H0B0, prévue pour les intervenants non-électriciens.

L’enveloppe et l’inertie, les systèmes (chauffage, ECS, climatisation, ventilation) et leur état réel, la régulation et les zones, l’éclairage, les consommations, le confort d’été et les autres équipements. Il prend des photos et échange avec l’accompagnant et les occupants.

Parce que le système de chauffe est central dans les consommations. Sans accès, l’auditeur ne peut pas relever les informations nécessaires, et l’audit perd en fiabilité.

L’auditeur analyse les relevés et les données, puis produit un rapport avec des scénarios de travaux chiffrés. Notre article sur la lecture d’un rapport d’audit explique comment l’exploiter.

Sources :

Légifrance – Arrêté du 10 juillet 2025 relatif aux modalités de réalisation de l’audit énergétique en entreprise et aux modalités de reconnaissance de la compétence des auditeurs énergétiques

Lowit – Lowit obtient la qualification OPQIBI

INRS / NF C 18-510 – Habilitation électrique (H0B0 pour les intervenants non-électriciens en zone à risque)

Un audit énergétique commence bien avant l’arrivée de l’auditeur sur site. La qualité du diagnostic et le temps qu’il prendra dépendent en grande partie de ce que vous aurez préparé en amont. Bien préparer un audit énergétique, c’est réunir les bons documents, décrire l’usage réel du bâtiment et organiser l’accès aux locaux. Découvrons ensemble, étape par étape, ce qu’il faut anticiper pour que la visite soit rapide, complète et vraiment utile.

Ce qu’il faut retenir sur comment préparer un audit énergétique :

Plus vous transmettez d’informations en amont, plus la visite est rapide et le diagnostic fiable.

Les plans du bâtiment sont indispensables avant la visite. Les consommations et les factures sont un vrai plus quand elles sont disponibles.

Décrivez l’usage réel : les consignes par zone, les horaires, les périodes d’ouverture et de fermeture ou encore les actions de sobriété déjà mises en place.

Prévoyez un accompagnant technique le jour de la visite pour ouvrir les locaux, dont les chaufferies et les accès à la toiture.

Anticipez les équipements difficiles d’accès, comme les centrales de traitement d’air en toiture, et suivez le planning envoyé par l’auditeur.

Pourquoi bien préparer un audit énergétique en amont permet d’optimiser le diagnostic final

L’auditeur ne découvre pas votre bâtiment le jour de la visite. Il a normalement déjà analysé vos données pour cibler ce qu’il viendra vérifier sur place. Si ces données manquent, il passe la visite à reconstituer des informations que vous auriez pu fournir, au détriment du temps d’observation.

Une visite bien préparée est donc plus courte, plus complète et débouche sur des préconisations plus solides. À l’inverse, un audit mené sur des informations lacunaires produit un plan d’action moins fiable.

Les documents à transmettre en amont pour bien préparer un audit énergétique

Commencez par rassembler ce qui décrit le bâtiment et son fonctionnement. La règle est simple : plus vous envoyez d’informations, plus la visite sera rapide et efficace.

Les documents utiles avant la visite

  • Les plans du bâtiment. Ce sont les documents les plus importants : l’auditeur y prend ses notes et s’y repère. Sans plans, la visite est nettement plus compliquée.
  • Les consommations et les factures d’énergie, sur plusieurs années si possible. Elles ne sont pas toujours disponibles, mais elles font gagner beaucoup de temps.
  • Le diagnostic de performance énergétique (DPE) s’il existe, ainsi que les audits ou études énergétiques déjà réalisés.
  • Les documents sur les travaux déjà effectués et sur les travaux prévus.
  • Le listing des systèmes et équipements techniques, en particulier de chauffage, ventilation et climatisation (CVC).

Ces éléments permettent à l’auditeur de préparer sa visite et de concentrer son temps sur l’observation et les vérifications, plutôt que sur la collecte.

Les informations sur l’usage réel du bâtiment à transmettre pour bien préparer un audit énergétique

Un bâtiment ne se résume pas à ses équipements. La façon dont il est utilisé pèse lourd sur ses consommations. Préparez donc une description de son fonctionnement réel :

  • Les consignes de température, souvent différentes d’une zone à l’autre.
  • Les programmations horaires des équipements.
  • Les périodes d’ouverture et de fermeture du bâtiment.
  • Les actions de sobriété déjà mises en œuvre, pour éviter que l’auditeur ne les repropose.

Pensez aussi à mobiliser deux ou trois occupants. Quelques questions sur leur ressenti, notamment sur le confort d’été, apportent un éclairage que les données seules n’offrent pas.

Bien préparer un audit énergétique passe également par l’accès et la logistique le jour de la visite

Le jour de la visite, l’enjeu est de ne pas perdre de temps devant des portes fermées. Prévoyez toujours une personne sur place pour accompagner l’auditeur et ouvrir les locaux, en général un technicien qui connaît le bâtiment.

Anticipez les points d’accès délicats. Les systèmes installés en toiture, comme les centrales de traitement d’air, sont fréquemment concernés et parfois difficiles d’accès : mieux vaut préparer les moyens d’y accéder en sécurité. Enfin, l’auditeur vous envoie en amont un planning prévisionnel de la visite. Gardez-le sous la main pour en suivre le déroulé.

Et si la visite n’est pas possible ? Le questionnaire à distance

Il arrive qu’une visite sur site ne soit pas réalisable : site trop éloigné, contraintes d’accès ou calendrier serré. Dans ce cas, chez Lowit, nous nous appuyons sur un questionnaire détaillé que vous remplissez de votre côté, bâtiment par bâtiment. L’audit énergétique volontaire à travers ce questionnaire peut être réalisé selon la complexité du site et des systèmes, en fonction des informations dont Lowit a besoin. Bien renseigné, il reconstitue l’essentiel de ce qu’un auditeur observerait sur place.

Ce questionnaire couvre les mêmes dimensions qu’une visite :

  • La structure : année de construction, niveaux, surfaces, hauteur et activités hébergées.
  • L’enveloppe : type et performance des vitrages, niveau d’isolation des murs, des toitures et des planchers, avec les années de pose.
  • Les systèmes : chauffage (énergie, générateur, distribution, émetteurs), eau chaude sanitaire, climatisation, ventilation, et surtout leur régulation (GTB, thermostats, réduits de nuit et de week-end).
  • Les usages électriques et spécifiques : bureautique, serveurs, chambres froides, cuisine, bornes de recharge (IRVE), sous-comptage, panneaux solaires en toiture.
  • L’occupation : heures de fonctionnement, périodes de fermeture, nombre d’occupants.
  • Les travaux déjà réalisés et ceux programmés, ainsi que les contraintes propres au site.

Plus ce questionnaire est complet et précis, plus le diagnostic à distance est fiable. Et lorsqu’une visite a bien lieu, le remplir en amont reste le meilleur moyen de la préparer.

À retenir :

  • Les plans sont le document à ne pas oublier ; les consommations, le complément le plus utile.
  • Un accompagnant technique et des accès préparés (chaufferies, toiture) font gagner un temps précieux.
  • Sans visite possible, un questionnaire détaillé bien rempli permet de mener l’audit à distance.

Préparez un audit énergétique et réalisez-le avec Lowit

Préparer la visite est déjà une partie de l’audit. En réunissant les plans, les consommations et une description honnête de l’usage du bâtiment ainsi qu’en organisant l’accès aux locaux, vous transformez une simple visite en diagnostic fiable et vous gagnez un temps précieux pour passer à l’action.

Lowit réalise des audits énergétiques interactifs avec la qualification OPQIBI. Bien préparés, ils deviennent un vrai outil de décision. Vous bénéficiez notamment :

Prenez rendez-vous avec un expert Lowit pour réaliser un audit interactif de votre patrimoine tertiaire !

Foire aux questions – Préparer un audit énergétique

Au minimum les plans du bâtiment. Idéalement accompagnés des consommations et factures d’énergie, du DPE, des audits ou études déjà réalisés, des documents sur les travaux passés et prévus et du listing des équipements CVC.

Oui. C’est le document le plus utile : l’auditeur y prend ses notes et s’y repère. Sans plans, la visite est nettement plus longue et plus compliquée.

Une personne qui connaît le bâtiment et peut ouvrir les locaux, en général un technicien. Elle accompagne l’auditeur et facilite l’accès aux chaufferies, aux locaux techniques et aux toitures.

Oui, quand une visite n’est pas possible. Lowit s’appuie alors sur un questionnaire détaillé, rempli par le client, qui couvre la structure, l’enveloppe, les systèmes, l’occupation et les travaux. Un questionnaire complet permet un diagnostic à distance fiable, même s’il reste moins précis qu’une visite.

En transmettant un maximum d’informations en amont et en préparant les accès. Plus l’auditeur dispose d’éléments avant de venir, plus il consacre son temps sur place à l’observation.

C’est recommandé. Interroger deux ou trois occupants sur leur ressenti, en particulier sur le confort d’été, complète utilement les données techniques.

Sources :

Légifrance – Arrêté du 10 juillet 2025 relatif aux modalités de réalisation de l’audit énergétique en entreprise et aux modalités de reconnaissance de la compétence des auditeurs énergétiques

Lowit – Lowit obtient la qualification OPQIBI

Visuel descriptif de l'article sur l'articulation CEE et Décret Tertiaire

Vous êtes assujetti au Décret Tertiaire et la date butoir de 2030 se rapproche. Vos déclarations OPERAT progressent, mais le passage à l’acte (travaux d’isolation, remplacement CVC, déploiement d’une GTB) bute sur la question du financement. Les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) peuvent couvrir une part significative de ces investissements, à condition de savoir quelles actions sont éligibles. Découvrons ensemble comment articuler CEE et Décret Tertiaire pour financer les actions prioritaires de votre trajectoire de rénovation énergétique.

Ce qu’il faut retenir sur l’articulation CEE et Décret Tertiaire :

Le Décret Tertiaire impose –40 % de consommation d’énergie finale d’ici 2030 sur tout bâtiment tertiaire de plus de 1 000 m², avec déclaration annuelle sur OPERAT.

Les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE), entrés dans leur 6ᵉ période en janvier 2026, constituent le principal levier de financement des travaux tertiaires : isolation (fiches BAT-EN), GTB (BAT-TH-116), CVC, ventilation.

La conjonction des deux dispositifs n’est pas automatique. Elle exige un audit énergétique préalable, une hiérarchisation des actions et un dossier CEE monté avant le démarrage des travaux.

La fiche BAT-TH-116 (GTB) est particulièrement stratégique. Elle répond simultanément au Décret Tertiaire et au Décret BACS (obligation GTB classe B ; échéance au 1er janvier 2025 pour les > 290 kW et au 1er janvier 2030 pour le seuil 70-290 kW).

Un logiciel de pilotage comme Lowit permet de documenter la trajectoire OPERAT, de préparer les justificatifs CEE et de suivre l’impact réel des actions dans la durée.

CEE et Décret Tertiaire : deux dispositifs distincts, un objectif commun

Le Décret Tertiaire (décret n° 2019-771) impose de réduire la consommation d’énergie finale de tout bâtiment tertiaire, avec une SDP de plus de 1 000 m², de –40 % en 2030, –50 % en 2040 et –60 % en 2050. Chaque assujetti déclare ses données annuellement sur la plateforme OPERAT, gérée par l’ADEME. Deux méthodes de conformité coexistent : la méthode en valeur relative (réduction par rapport à une année de référence choisie entre 2010 et 2022) et la méthode en valeur absolue (atteinte d’un seuil en kWh/m²/an défini par l’arrêté du 14 mars 2024, selon l’activité et la zone climatique).

Les Certificats d’Économies d’Énergie, de leur côté, sont un dispositif distinct. Ils obligent les fournisseurs d’énergie à financer des travaux d’efficacité énergétique réalisés par des tiers (entreprises, collectivités, gestionnaires de patrimoine). En contrepartie, ces fournisseurs obtiennent des certificats, mesurés en kilowattheures cumulés actualisés (kWh cumac). C’est un mécanisme de financement sur le principe « pollueur-payeur » avec des quotas à remplir chaque année.

Ces deux dispositifs ne se confondent pas, mais leurs périmètres d’action se recoupent largement. Isoler une toiture, remplacer une chaudière, installer une GTB ou optimiser la ventilation contribue à la fois à la trajectoire du Décret Tertiaire et à la génération de kWh cumac éligibles aux CEE.

CEE et Décret Tertiaire : la 6ᵉ période CEE, un levier renforcé jusqu’en 2030

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2026, le dispositif CEE est entré dans sa sixième période réglementaire (P6), cadrée par le décret n° 2025-1048 du 30 octobre 2025. L’obligation annuelle nationale passe à 1 050 TWhc, soit une hausse d’environ 35 % par rapport à la période précédente. Cette montée en puissance accroît mécaniquement le volume de financements disponibles et donc les primes accessibles pour les travaux tertiaires.

La P6 oriente prioritairement les financements vers les solutions à fort impact carbone et énergétique : équipements CVC performants, pompes à chaleur, GTB, isolation de l’enveloppe. Plusieurs fiches d’opérations standardisées couvrent précisément les leviers d’action du Décret Tertiaire.

À retenir — Les grandes familles de fiches CEE tertiaire

  • BAT-EN : enveloppe du bâtiment (isolation des murs, toitures, planchers, menuiseries).
  • BAT-TH : systèmes thermiques (GTB (BAT-TH-116), pompes à chaleur, ventilation double flux, groupe froid).
  • BAT-SE : services (équilibrage hydraulique des réseaux de chauffage).

Chaque fiche définit les conditions d’éligibilité, les performances minimales à atteindre et la formule de calcul des kWh cumac attribués.

CEE et Décret Tertiaire : quelle fiche CEE pour quelle action prioritaire ?

Isolation de l’enveloppe (fiches BAT-EN)

L’isolation est souvent le gisement le plus massif sur les bâtiments construits avant les années 2000. Les fiches BAT-EN couvrent la toiture, les murs par l’extérieur ou l’intérieur, les planchers bas et les menuiseries. Le volume de CEE généré dépend de la surface isolée, de la résistance thermique atteinte et de la zone climatique. Pour un patrimoine de collectivité ou un immeuble de bureaux énergivore, ces opérations peuvent représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros de prime.

GTB et pilotage des consommations (fiche BAT-TH-116)

La GTB est sans doute l’opération la plus stratégique de la P6 pour les gestionnaires tertiaires. La fiche BAT-TH-116 finance l’installation ou la rénovation d’un système de gestion technique du bâtiment assurant une régulation de classe B ou A (norme NF EN ISO 52120-1) pour le chauffage, le refroidissement et la ventilation. Le calcul de la prime repose sur un coefficient de zone climatique, un facteur d’activité et la surface pilotée.

Le double avantage est que la GTB répond simultanément au Décret Tertiaire (pilotage fin des consommations, traçabilité pour OPERAT) et au Décret BACS (obligation d’installation d’une GTB de classe B, avec une échéance au 1er janvier 2025 pour les installations > 290 kW et au 1er janvier 2030 pour le seuil 70-290 kW, reporté par le décret du 26 décembre 2025.

Remplacement des équipements CVC

Le remplacement de chaudières fioul ou gaz par des pompes à chaleur ou le raccordement à un réseau de chaleur performant bénéficie d’une bonification « Coup de pouce » en P6, qui peut multiplier par trois à cinq la prime de base. Ces opérations combinent réduction des consommations déclarées sur OPERAT et génération significative de kWh cumac.

Vers un bouquet de travaux CEE tertiaire

La Direction Générale de l’Énergie et du Climat (DGEC) a confirmé en décembre 2025 qu’une fiche « Rénovation Globale de bâtiment tertiaire » est en cours de concertation. Elle visera à bonifier les primes lorsque plusieurs travaux sont menés conjointement sur un même bâtiment, ce qui encourage précisément la logique de plan pluriannuel d’action que le Décret Tertiaire appelle de ses vœux.

CEE et Décret Tertiaire : la méthode consiste à articuler audit, plan d’action et dossier CEE

L’erreur la plus fréquente consiste à engager des travaux sans avoir monté le dossier CEE en amont. Or, le dossier doit être constitué avant le démarrage des travaux, sous peine de perdre toute éligibilité.

La séquence opérationnelle recommandée est la suivante :

  1. Audit énergétique : cartographier les consommations par poste, identifier les gisements, hiérarchiser les actions selon le TRI et l’impact sur la trajectoire OPERAT.
  2. Sélection des fiches CEE éligibles : croiser les actions identifiées avec les opérations standardisées et estimer les volumes de kWh cumac mobilisables.
  3. Constitution du dossier CEE : choisir un délégataire ou un mandataire, signer le partenariat avant tout début de chantier. consulter les entreprises pour fiabiliser le prix et la faisabilité avant de constituer le dossier.
  4. Réalisation des travaux par un professionnel qualifié (RGE selon les fiches concernées).
  5. Suivi des économies réelles : documenter les gains dans OPERAT et consolider la preuve de trajectoire.

À retenir :

Les CEE ne couvrent pas 100 % du coût des travaux. Selon la fiche, la localisation et le prix de marché du kWh cumac, la prime vient en déduction partielle à significative de l’investissement. Dans certains cas, notamment de GTB sur de grandes surfaces, la part financée peut être substantielle.

CEE et Décret Tertiaire : ce que change un logiciel de pilotage dans cette équation

L’articulation CEE et Décret Tertiaire génère une masse documentaire et des exigences de traçabilité que les outils bureautiques classiques peinent à absorber : déclarations OPERAT annuelles, ajustements climatiques (DJU), modulations d’activité, justificatifs de travaux, suivi post-opération…

Un logiciel comme Lowit centralise ces données, automatise la collecte des consommations, génère les données nécessaires aux déclarations OPERAT et fournit une vision continue de l’écart entre la trajectoire théorique et la performance réelle. Pour les patrimoines multi-sites, cette vue consolidée est indispensable pour arbitrer les actions prioritaires et démontrer la trajectoire aux parties prenantes.

La 6ᵉ période CEE (2026-2030) et la trajectoire du Décret Tertiaire vers 2030 coïncident exactement. C’est une fenêtre de financement à ne pas rater : les travaux engagés dès maintenant génèrent à la fois des primes CEE et des gains durables sur OPERAT. Mais cette double opportunité exige un audit structuré, un dossier CEE monté avant travaux et des outils de suivi fiables.

Vous souhaitez identifier vos actions prioritaires finançables par les CEE et construire votre trajectoire Décret Tertiaire ? Prenez rendez-vous avec un expert Lowit pour piloter efficacement votre trajectoire de rénovation énergétique !

Foire aux questions – CEE et Décret Tertiaire

Oui. Le Décret Tertiaire est une obligation de résultat (réduction des consommations déclarées sur OPERAT). Les CEE sont un dispositif de financement volontaire. Ils ne vous imposent rien, mais permettent de financer une partie des travaux qui contribuent à votre trajectoire. Les deux peuvent se combiner sur les mêmes opérations.

En P6 (2026-2030), les opérations à fort rendement sont : l’installation ou rénovation d’une GTB (fiche BAT-TH-116), le remplacement de chaudières fioul/gaz par des solutions décarbonées (avec bonification Coup de pouce) et la mise en place de ventilation double flux.

Oui, à condition que chaque opération respecte les critères d’éligibilité propres à sa fiche. La P6 encourage précisément cette logique de bouquet de travaux, avec une fiche « Rénovation Globale de bâtiment tertiaire » en cours de finalisation par la DGEC, qui prévoit une bonification supplémentaire.

Avant le démarrage des travaux, c’est une condition impérative. Le dossier doit être signé avec le délégataire ou mandataire CEE avant toute intervention sur site. Des travaux déjà réalisés ne peuvent pas faire l’objet d’une demande de CEE a posteriori.

Oui sur les deux points. La fiche BAT-TH-116 permet de valoriser en CEE l’installation d’une GTB de classe B ou A. Par ailleurs, le Décret BACS (n° 2020-887) rend obligatoire l’installation d’une GTB de classe B minimum : échéance au 1er janvier 2025 pour les > 290 kW et au 1er janvier 2030 pour le seuil 70-290 kW. C’est donc une double obligation qui peut être financée par les CEE.

Les CEE financent les travaux et OPERAT mesure leur impact. Les économies réelles réalisées après travaux s’intègrent dans la trajectoire déclarée chaque année avant le 30 septembre. Un outil de suivi des consommations permet de documenter ces gains et de les corréler aux actions engagées.

Sources :

Ministère de la Transition écologique / Légifrance — Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 relatif aux obligations d’actions de réduction de la consommation d’énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire (Décret Tertiaire)

Ministère de la Transition écologique / Légifrance — Arrêté du 14 mars 2024 relatif aux objectifs de réduction de la consommation d’énergie finale des bâtiments à usage tertiaire (valeurs absolues)

Journal Officiel / Légifrance — Décret n° 2025-1048 du 30 octobre 2025 relatif à la sixième période du dispositif des certificats d’économies d’énergie

Ministère de la Transition écologique / Légifrance — Décret n° 2020-887 du 20 juillet 2020 relatif au système d’automatisation et de contrôle des bâtiments non résidentiels (Décret BACS)

ADEME — Plateforme OPERAT (Observatoire de la Performance Énergétique, de la Rénovation et des Actions du Tertiaire)

Légifrance — Arrêté du 2 mai 2024 portant modification et création de programmes dans le cadre du dispositif des certificats d’économies d’énergie

Au vu du développement des réglementations en vigueur (Décret Tertiaire, Décret BACS, Loi APER…), les gestionnaires de bâtiments tertiaires ne peuvent plus traiter les projets au fil de l’eau. Leurs questionnements concernent notamment les bâtiments à rénover en premier et les financements mobilisables pour réaliser ces travaux. Voici les 6 critères à croiser pour prioriser les travaux sur ses bâtiments tertiaires et entamer sereinement ses travaux de rénovation énergétique.

Ce qu’il faut retenir sur comment prioriser les travaux sur ses bâtiments tertiaires :

Prioriser ses bâtiments tertiaires permet de transformer une liste de travaux en plan d’action énergétique réaliste.

La décision doit croiser réglementation, usages, faisabilité, financements et portage politique.

L’audit énergétique reste le point de départ pour objectiver les besoins et comparer les bâtiments.

Un bon PPI énergétique articule actions rapides, rénovation globale et suivi des consommations.

Lowit accompagne les collectivités et les gestionnaires de patrimoines tertiaires pour prioriser leurs bâtiments et identifier les financements mobilisables.

Prioriser les travaux sur ses bâtiments tertiaires : définir le point de départ

La transition énergétique des bâtiments tertiaires comporte de nombreux leviers. Parmi ceux-ci, on retrouve la réalisation d’un audit énergétique, la mise en œuvre d’actions de sobriété énergétique, la mise en place d’une GTB ou encore l’intracting. La problématique est de savoir par où commencer.

Pour une collectivité, un syndicat d’énergie ou un gestionnaire de patrimoine tertiaire privé, prioriser les bâtiments est une étape décisive. Elle permet de passer d’une logique opportuniste à une stratégie structurée. Cette priorisation doit être explicite et reposer sur des critères définis avec les décideurs, pondérés selon les objectifs du mandat ou de la stratégie patrimoniale, puis intégrés dans un Plan Pluriannuel d’Investissement énergétique.

À retenir :

Un bâtiment prioritaire n’est pas forcément le plus ancien ou celui qui consomme le plus en valeur absolue. C’est celui pour lequel l’intervention présente le meilleur équilibre entre urgence, impact, faisabilité et capacité de financement.

Prioriser les travaux sur ses bâtiments tertiaires – Critère n°1 : le niveau de consommation et le potentiel d’économies

Le premier critère reste énergétique. Vous devez vous poser les questions suivantes :

  • Quels bâtiments consomment le plus ?
  • Quels sites présentent les plus grands écarts entre consommation réelle, usage attendu et trajectoire réglementaire ?
  • Quels équipements génèrent des dérives récurrentes ?

Cependant, la consommation brute ne suffit pas. Un grand bâtiment administratif peut consommer davantage qu’une école sans être nécessairement moins performant. Il faut donc analyser les consommations au regard des surfaces, des usages, de l’occupation, des horaires ou encore des contraintes d’exploitation.

L’audit énergétique permet d’objectiver cette analyse et d’identifier les causes de surconsommation (enveloppe défaillante, chauffage mal régulé, ventilation inadaptée, éclairage vieillissant…). Son objectif est de comprendre le montant des économies qu’il est possible de réaliser sur un bâtiment et dans quel délai.

Prioriser les travaux sur ses bâtiments tertiaires – Critère n°2 : l’urgence réglementaire liée au Décret Tertiaire, à OPERAT et au Décret BACS

Le deuxième critère est réglementaire. Certains bâtiments imposent une action rapide parce qu’ils exposent l’organisation à un risque de non-conformité.

Le Décret Tertiaire concerne les bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments à usage tertiaire à partir de 1 000 m². Les assujettis doivent réduire leurs consommations d’énergie finale selon une trajectoire progressive ou atteindre des valeurs absolues 2030, avec une déclaration annuelle sur OPERAT.

Le Décret BACS impose quant à lui l’installation de systèmes d’automatisation et de contrôle dans certains bâtiments tertiaires, selon la puissance des systèmes techniques. Cette obligation installe les bases d’un pilotage énergétique durable et ne doit pas être vue comme une simple contrainte.

Votre priorisation doit donc intégrer les questions suivantes :

  • Quels bâtiments sont assujettis au Décret Tertiaire ?
  • Les déclarations OPERAT sont-elles fiables et complètes ?
  • Quels sites risquent de s’écarter de leur trajectoire 2030 ?
  • Quels bâtiments sont concernés par le Décret BACS ?
  • Les valeurs absolues 2030 sont-elles atteignables sans travaux structurants ?

Prioriser les travaux sur ses bâtiments tertiaires – Critère n°3 : la sensibilité de l’usage et l’impact pour les occupants

Tous les bâtiments n’ont pas la même portée politique, sociale ou opérationnelle. Une école, une crèche, une médiathèque ou un EHPAD sont tous des actifs tertiaires singuliers avec des caractéristiques propres à chacun.

La sensibilité de l’usage doit donc peser dans les arbitrages. Certains bâtiments accueillent des publics vulnérables, d’autres concentrent des attentes fortes en matière de confort d’été, de qualité d’air intérieur ou de continuité de service.

Pour les collectivités, ce critère permet d’aligner la stratégie énergétique avec les priorités du territoire et les engagements politiques. Pour les acteurs privés, il renvoie à l’expérience occupant, à la valeur d’usage, à l’attractivité locative et à l’immobilier durable.

À retenir :

Un bâtiment peut être prioritaire même s’il n’est pas le plus énergivore, dès lors que son usage est critique, visible ou sensible pour les occupants.

Comment bâtir votre stratégie énergétique 2026 ?

Dans un contexte où la transition énergétique s’impose comme un défi majeur pour les territoires, comment naviguer entre obligations réglementaires renforcées et financements publics sous tension ? Comment planifier et financer les travaux de rénovation énergétique de vos bâtiments publics ?

Entre un cadre réglementaire mouvant (Décret Tertiaire, Décret BACS, Loi APER) et la réduction des enveloppes budgétaires, il est crucial de disposer d’une stratégie d’investissement claire pour identifier les bons travaux, au bon moment et sécuriser les financements disponibles.

Afin de vous aider dans la définition de votre stratégie, découvrez notre décryptage des enjeux 2026 et des leviers à votre disposition.

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Prioriser les travaux sur ses bâtiments tertiaires – Critère n°4 : la capacité à mobiliser des financements

Un projet prioritaire doit aussi être finançable. C’est l’un des grands enseignements des stratégies énergétiques efficaces. Le financement s’anticipe dès le diagnostic ; il ne se cherche pas à la fin.

Certains bâtiments peuvent devenir prioritaires parce qu’ils cochent les critères d’un dispositif d’aide (rénovation énergétique de bâtiments publics, chaleur renouvelable, CEE, aides régionales…). À l’inverse, un projet techniquement pertinent peut être repoussé si les fenêtres de financement ne sont pas ouvertes ou si le dossier n’est pas assez mûr.

La capacité de cofinancement dépend notamment :

  • Du type de bâtiment.
  • Du niveau de performance visé.
  • Du calendrier de dépôt.
  • Des dépenses éligibles.
  • Du cumul possible entre aides.
  • De la qualité des études préalables.
  • De la capacité à démontrer les gains attendus.

Cette logique permet d’éviter l’erreur fréquente qui consiste à construire un projet techniquement complet puis découvrir trop tard qu’il ne répond pas aux critères du financeur.

Prioriser les travaux sur ses bâtiments tertiaires – Critère n°5 : la faisabilité technique et les contraintes d’exploitation

La meilleure opération sur le papier n’est pas toujours la plus simple à lancer. La priorisation doit intégrer les contraintes réelles, c’est-à-dire l’état du bâtiment, l’occupation, le phasage ou encore les contraintes patrimoniales.

Certaines actions peuvent être déployées rapidement (réglage des plages horaires, régulation, optimisation CVC, installation de compteurs…) et d’autres supposent des études plus longues (rénovation globale, isolation, recours à un Contrat de Performance Énergétique…).

Un bon PPI énergétique hiérarchise les actions rapides et les rénovations lourdes à programmer pour optimiser la stratégie énergétique.

Prioriser les travaux sur ses bâtiments tertiaires – Critère n°6 : le portage politique et la capacité de décision

Le dernier critère, souvent sous-estimé, est le portage politique. Une stratégie énergétique avance parce que tous les acteurs partagent une même lecture des priorités.

Le portage politique facilite les arbitrages budgétaires et peut solidifier les demandes de subventions. Il est particulièrement important pour les projets engageants ou contraignants pendant les travaux.

Ce critère doit ainsi compléter les critères techniques et non les remplacer.

Checklist : les questions que vous devez vous poser avant de choisir les premiers bâtiments à rénover

  • Quels bâtiments consomment le plus et pourquoi ?
  • Quels bâtiments présentent le meilleur potentiel d’économies ?
  • Quels sites sont les plus exposés au Décret Tertiaire ou au Décret BACS ?
  • Quels usages sont les plus sensibles pour les occupants ou les élus ?
  • Quels projets sont techniquement mûrs ?
  • Quels travaux peuvent être cofinancés rapidement ?
  • Quels bâtiments nécessitent une rénovation globale plutôt qu’une action ciblée ?
  • Quels résultats pourra-t-on mesurer après travaux ?

Comment Lowit aide à prioriser les travaux sur ses bâtiments tertiaires

Lowit accompagne les collectivités, les syndicats d’énergie et les acteurs tertiaires privés dans la connaissance de leur parc et leur mise en conformité réglementaire.

L’objectif est de transformer les données récoltées et les contraintes budgétaires en décisions claires. Nous vous aidons à définir les bâtiments à traiter en priorité et les gains attendus de ces travaux.

Grâce à une son audit interactif, Lowit vous aide à ajuster vos actions en temps réel pour bâtir une stratégie de rénovation énergétique priorisée et suivie dans le temps.

Vous souhaitez savoir par quels bâtiments commencer ? Prenez rendez-vous avec un expert Lowit pour prioriser votre parc et identifier les financements mobilisables !

Foire aux questions – Prioriser les travaux sur ses bâtiments tertiaires

Il faut croiser plusieurs critères : consommation actuelle, potentiel d’économies, urgence réglementaire, sensibilité de l’usage, faisabilité technique, capacité de financement et portage politique. L’objectif est de construire un ordre d’intervention argumenté et non une simple liste de travaux.

L’audit énergétique permet d’objectiver les consommations, d’identifier les causes de surconsommation et de comparer les scénarios d’action. Il constitue une base indispensable pour bâtir un PPI énergétique et sécuriser les demandes de financement.

Pas toujours. Un bâtiment très consommateur peut nécessiter une rénovation lourde longue à préparer. À l’inverse, un bâtiment moins consommateur mais mal piloté peut générer des économies rapides. La décision doit tenir compte du potentiel d’économies, du coût, du calendrier et de la faisabilité.

Le Décret Tertiaire doit servir de fil conducteur. Il permet d’identifier les bâtiments assujettis, les écarts aux trajectoires, les valeurs absolues 2030 à atteindre et les actions à programmer pour sécuriser la conformité dans le temps.

Les leviers possibles incluent les CEE, le Fonds vert, les aides de l’ADEME, les dispositifs régionaux et départementaux, l’autofinancement, l’emprunt, l’intracting ou certains montages de performance énergétique. Leur mobilisation dépend notamment du projet et du calendrier.

Le suivi repose sur la collecte régulière des consommations, la comparaison avec les objectifs, la détection des dérives et la mise à jour du plan d’action. Ce reporting énergie permet de démontrer les gains, d’ajuster l’exploitation et de renforcer les futurs dossiers de financement.

Sources :

Légifrance – Code de la construction et de l’habitation, article R174-22

ADEME – Plateforme OPERAT, FAQ Éco Énergie Tertiaire

Légifrance – Décret n° 2023-259 du 7 avril 2023 relatif aux systèmes d’automatisation et de contrôle des bâtiments tertiaires

Ministère de la Transition écologique – Fonds vert : accélérer la transition écologique dans les territoires

ADEME – Aides financières Fonds Chaleur pour collectivités – Catalogue 2026

Ministère de la Transition écologique – FAQ Parcs de stationnement, Loi APER

La déclaration OPERAT est une étape centrale du Décret Tertiaire. Pour les collectivités, les syndicats d’énergie et les gestionnaires de parcs tertiaires privés, elle conditionne la trajectoire de performance énergétique et la conformité réglementaire. Pourtant, les erreurs de saisie restent fréquentes. Mauvais périmètre, EFA mal découpées, surfaces imprécises ou consommations incomplètes peuvent fragiliser tout le pilotage énergétique d’un patrimoine. Une déclaration erronée peut conduire à une mauvaise trajectoire, à des comparaisons peu fiables entre bâtiments ou à des investissements mal ciblés. À l’inverse, une déclaration bien structurée devient une base solide pour bâtir un plan d’action et remplir les obligations réglementaires. Découvrons ensemble certaines des erreurs courantes sur OPERAT et comment les éviter.

Ce qu’il faut retenir sur les erreurs courantes sur OPERAT :

Une déclaration OPERAT fiable commence par un périmètre d’assujettissement correctement défini.

Cet article détaille les erreurs les plus fréquentes : périmètre d’assujettissement, déclaration non finalisée, SIRET ou parcelle erronés, confusion fournisseur/mandataire, découpage en EFA et découpage surfacique…

Une mauvaise saisie peut fausser les objectifs du Décret Tertiaire, notamment les valeurs absolues de 2030.

La déclaration annuelle doit devenir un outil de pilotage patrimonial, pas seulement une contrainte réglementaire.

Le détail des 10 erreurs et des points de vigilance complémentaires figure dans notre livre blanc dédié, où Lowit vous accompagne aussi dans votre déclaration et votre plan d’action.

Erreurs courantes sur OPERAT – N°1 : mal identifier son périmètre d’assujettissement

La première erreur consiste à raisonner bâtiment par bâtiment sans analyser l’unité foncière, le site ou les surfaces tertiaires cumulées. Un bâtiment de moins de 1 000 m² peut être concerné si d’autres surfaces tertiaires situées sur la même unité foncière ou sur le même site font dépasser le seuil réglementaire.

Un bâtiment non chauffé n’est pas non plus automatiquement exclu. L’assujettissement dépend d’abord de l’usage tertiaire et du périmètre défini.

Avant toute saisie, vous devez donc cartographier le patrimoine, identifier les surfaces concernées, vérifier les usages réels et distinguer les activités tertiaires des activités non tertiaires.

Erreurs courantes sur OPERAT – N°2 : ne pas aller au bout de la déclaration

Sur OPERAT, une déclaration peut être enregistrée puis quittée avant d’être finalisée. C’est pratique, mais cela crée aussi le risque de penser que la déclaration est terminée alors qu’elle reste incomplète.

La difficulté apparaît souvent au moment de renseigner les consommations. Les étapes sont nombreuses, les données techniques ne sont pas toujours centralisées et les responsabilités peuvent être partagées entre propriétaires, locataires, exploitants ou mandataires.

Vous devez systématiquement vérifier le statut de chaque EFA et de chaque consommation déclarée avant l’échéance annuelle.

Erreurs courantes sur OPERAT – N°3 : renseigner le mauvais SIRET ou la mauvaise parcelle cadastrale

Le SIRET renseigné doit correspondre à la localisation de l’entité assujettie déclarée et non automatiquement au siège social de la structure.

La même logique s’applique pour la parcelle cadastrale. Celle-ci doit correspondre à l’emplacement réel de l’entité déclarée. Une mauvaise parcelle complique la traçabilité du patrimoine et peut fragiliser le dossier en cas de contrôle ou de cession.

Une vérification croisée entre adresses, SIRET, parcelles, plans et données patrimoniales permet d’éviter ces incohérences dès la saisie.

Livre Blanc plateforme OPERAT - Lowit

Les 10 erreurs les plus courantes rencontrées sur la plateforme OPERAT

La plateforme OPERAT est souvent jugée complexe d’utilisation et les données à déclarer sont très nombreuses. Cela peut être extrêmement compliqué à mettre en œuvre sans une expertise technique, d’autant plus si vous gérez plus d’un bâtiment tertiaire.  

Notre équipe a donc recensé pour vous dans un livre blanc les 10 erreurs à éviter sur vos déclarations OPERAT. Suivez ces conseils et gagnez ainsi du temps dans vos démarches, tout en évitant de faire des déclarations erronées ! 

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Erreurs courantes sur OPERAT – N°4 : confondre fournisseur d’énergie et prestataire mandaté

Le prestataire mandaté est la personne ou l’entreprise chargée de déclarer sur OPERAT pour le compte de l’assujetti.

Cette distinction est importante. Le fournisseur transmet ou détient des données de consommation. Le mandataire, lui, intervient dans la déclaration, la structuration des informations et parfois l’analyse réglementaire.

Pour éviter les erreurs, il faut clarifier les rôles dès le départ et définir qui est en charge de chaque étape (collecte des factures, vérification des données, validation des EFA, dépôt de la déclaration et conservation des justificatifs).

Erreurs courantes sur OPERAT – N°5 : créer trop d’Entités Fonctionnelles Assujetties

Une EFA correspond à une entité fonctionnelle, pas forcément à un bâtiment isolé. Sur un même site, plusieurs bâtiments voisins exploités par la même entité peuvent parfois relever d’une seule EFA.

Créer une EFA par bâtiment sans raison fonctionnelle peut rendre la déclaration plus complexe et multiplier les risques d’erreur.

Le bon découpage doit refléter l’exploitation réelle et les usages. Il doit aussi rester suffisamment simple pour être maintenu dans le temps.

Erreurs courantes sur OPERAT – N°6 : réaliser un découpage surfacique trop approximatif

Le découpage des surfaces par catégories et sous-catégories d’activité est l’un des points les plus structurants.

Différents profils de consommation coexistent au sein d’un même site, avec des bureaux, des salles de réunion, des locaux techniques ou encore des groupes scolaires.

Un découpage imprécis peut orienter vers de mauvaises valeurs de référence ou vers des valeurs par défaut moins représentatives. Pour les bâtiments multi-usages, cette étape demande du temps, mais elle améliore fortement la qualité du reporting énergie.

La checklist finale pour sécuriser votre déclaration OPERAT avant validation

  • Le périmètre assujetti est clairement documenté.
  • Les EFA correspondent à l’exploitation réelle du site.
  • Les SIRET, adresses et parcelles cadastrales sont cohérents.
  • Les rôles sont clarifiés : qui déclare, entre fournisseur, mandataire et assujetti ?
  • Les surfaces sont ventilées par catégorie et sous-catégorie d’usage.
  • Les justificatifs sont conservés.
  • La déclaration est finalisée et non simplement enregistrée.

Transformer la déclaration OPERAT en outil de pilotage énergétique

La déclaration annuelle sur OPERAT est une obligation, mais elle peut aussi devenir un levier de pilotage patrimonial.

Une fois les données fiabilisées, les équipes peuvent repérer les sites les plus énergivores, construire un plan d’action, mobiliser les financements et suivre les actions dans la durée.

Nous avons passé en revue les 6 erreurs les plus courantes. Il en existe d’autres, liées notamment aux conversions d’énergie, aux vecteurs énergétiques oubliés et aux surfaces chauffées ou climatisées. Retrouvez les dans notre livre blanc « Les 10 erreurs courantes sur OPERAT » !

Lowit vous accompagne dans votre déclaration annuelle sur OPERAT, de la collecte des données à la validation, en passant par la fiabilisation du périmètre, l’analyse des consommations et la construction de votre plan d’action.

Prenez rendez-vous avec l’un de nos experts pour éviter les erreurs courantes sur OPERAT et sécuriser votre mise en conformité !

Foire aux questions – Les 10 erreurs courantes sur OPERAT

Les propriétaires et, le cas échéant, les preneurs à bail de bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments tertiaires assujettis au Décret Tertiaire doivent transmettre les données nécessaires selon leurs responsabilités respectives.

Les données de consommation de l’année précédente sont transmises chaque année selon l’échéance réglementaire applicable. La date du 30 septembre est la référence annuelle à vérifier dans les textes en vigueur et sur la plateforme.

Oui. Un assujetti peut déléguer la transmission de ses consommations à un prestataire mandaté. Il ne faut pas le confondre avec le fournisseur d’énergie, dont le rôle porte principalement sur les données de fourniture.

Le découpage des surfaces permet d’associer chaque zone à la bonne catégorie d’usage. Il influence les objectifs, les valeurs absolues 2030 et la qualité du reporting énergétique.

Il faut d’abord collecter les factures, les données de compteurs et les informations des exploitants ou locataires. Si nécessaire, un plan de comptage ou un audit énergétique tertiaire permet de fiabiliser la donnée et de mieux ventiler les consommations.

Sources :

ADEME – Plateforme OPERAT

ADEME – FAQ Eco Énergie Tertiaire / plateforme OPERAT

Légifrance – Code de la construction et de l’habitation, article L174-1

Légifrance – Code de la construction et de l’habitation, article R174-22

Légifrance – Code de la construction et de l’habitation, articles R174-27 à R174-30

Légifrance – Arrêté du 10 avril 2020 relatif aux obligations d’actions de réduction des consommations d’énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire

Un bâtiment tertiaire énergivore perd de la valeur. C’est le sujet de la valeur verte, côté marché. Mais cette perte a aussi une traduction comptable et fiscale, souvent méconnue des propriétaires : une provision pour dépréciation, déductible du résultat sous certaines conditions. Cette décote fiscale n’est cependant pas automatique, et elle ne remplace pas la mise en conformité. Elle se construit avec un dossier solide, regroupant expertise indépendante, audit énergétique et analyse d’écart réglementaire. Découvrons ensemble ce qu’un propriétaire ou une direction financière doit savoir concernant la décote fiscale d’un bâtiment tertiaire énergivore.

Ce qu’il faut retenir sur la décote fiscale :

La perte de valeur d’un immeuble non conforme peut être enregistrée en provision pour dépréciation, déductible du résultat fiscal.

La déductibilité suppose une perte probable et justifiée : valeur de marché, coût des travaux de remise à niveau, expertise indépendante (art. 39 du CGI, doctrine BOFiP).

Un audit énergétique et une analyse d’écart OPERAT fournissent des pièces objectives pour étayer la dépréciation.

Pour les immeubles de placement, la provision ne joue pas à hauteur des plus-values latentes sur des immeubles de même nature.

Une fois comptabilisée et justifiée, la déduction n’est pas optionnelle : c’est une règle comptable et fiscale, pas un choix de gestion.

De la décote de marché à la décote fiscale

La valeur verte décrit un phénomène de marché : un actif énergivore se vend et se loue moins bien. La décote fiscale en est le prolongement dans les comptes. Lorsqu’un immeuble perd de la valeur, l’entreprise propriétaire peut constater cette perte sous forme de provision pour dépréciation, qui vient réduire son résultat imposable.

Les deux notions sont liées mais distinctes. La première parle au marché et aux investisseurs ; la seconde parle à la direction financière et à l’administration fiscale. Les confondre expose à des raccourcis : la déductibilité n’est pas un avantage à rechercher pour lui-même, et encore moins une raison de repousser la mise en conformité.

Le principe de la décote fiscale : une dépréciation déductible, sous conditions

En droit fiscal français, une dépréciation d’immeuble est déductible dès lors que la perte de valeur est probable et justifiée par des éléments concrets (article 39 du Code général des impôts, doctrine BOFiP). La non-conformité énergétique, le coût de remise à niveau et la baisse de valeur de marché constituent précisément ce type d’éléments.

En pratique, une entreprise qui détient un immeuble dont la valeur réelle est abaissée par sa performance énergétique peut donc constater une provision. Encore faut-il ensuite la documenter. Une simple crainte de décote ne suffit pas : il faut une estimation étayée, actualisée et cohérente avec le marché.

À retenir :

  • Fondement : article 39 du CGI et doctrine BOFiP (BOI-BIC-PROV-40-10-10).
  • Condition : une perte de valeur probable et justifiée (marché, coût des travaux, expertise).
  • Effet : une provision qui réduit le résultat fiscal de l’exercice.
  • Ce n’est pas un montage : c’est la traduction comptable d’une perte réelle.

Comment étayer le dossier de décote fiscale : le rôle de la donnée énergétique

Trois pièces se complètent au sein du dossier :

  • Une expertise d’évaluation indépendante, qui chiffre la valeur vénale de l’actif dans son état réel.
  • Un audit énergétique, qui objective la performance du bâtiment et le coût des travaux de remise à niveau.
  • Une analyse d’écart réglementaire, qui compare la situation du bâtiment à sa trajectoire Décret Tertiaire et aux valeurs absolues OPERAT.

C’est là que le suivi énergétique devient un actif à part entière. Des consommations fiables, historisées et rapprochées des surfaces alimentent à la fois l’audit et l’analyse d’écart. Sans cette donnée, l’expertise repose sur des hypothèses ; avec elle, la dépréciation s’appuie sur des faits mesurés.

Les limites de la décote fiscale à connaître

La décote fiscale obéit à des règles précises, et deux points méritent une attention particulière :

  • Immeubles de placement : la provision pour dépréciation n’est pas déductible à hauteur des plus-values latentes constatées sur les immeubles de même nature détenus par l’entreprise (article 39, 1, 5° du CGI). Une décote peut donc être neutralisée par des gains latents sur d’autres actifs comparables.
  • Déductibilité non optionnelle : dès lors que la provision est comptabilisée et justifiée, sa déduction s’impose. Ce n’est pas un levier qu’on actionne à volonté selon l’exercice, mais une conséquence comptable et fiscale de la perte constatée.

Comment bâtir votre stratégie énergétique 2026 ?

Dans un contexte où la transition énergétique s’impose comme un défi majeur pour les territoires, comment naviguer entre obligations réglementaires renforcées et financements publics sous tension ? Comment planifier et financer les travaux de rénovation énergétique de vos bâtiments publics ?

Entre un cadre réglementaire mouvant (Décret Tertiaire, Décret BACS, Loi APER) et la réduction des enveloppes budgétaires, il est crucial de disposer d’une stratégie d’investissement claire pour identifier les bons travaux, au bon moment et sécuriser les financements disponibles.

Afin de vous aider dans la définition de votre stratégie, découvrez notre décryptage des enjeux 2026 et des leviers à votre disposition.

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Ce que Lowit peut faire pour objectiver votre dossier

La décote fiscale n’efface pas la perte de valeur d’un bâtiment énergivore : elle en tire les conséquences comptables, à condition d’être rigoureusement documentée. Loin d’être une alternative à la rénovation, elle rappelle que la valeur d’un actif tertiaire se pilote avec des données énergétiques fiables, que ce soit pour la défendre sur le marché ou pour l’objectiver dans les comptes.

Une dépréciation se défend avec des chiffres précis et documentés. Lowit produit la donnée énergétique qui les fonde, et peut notamment vous aider à :

  • Fiabiliser et historiser les consommations de vos actifs, prêtes pour un audit ou une expertise.
  • Mesurer l’écart à la trajectoire Décret Tertiaire et aux valeurs absolues OPERAT.
  • Estimer le coût de remise à niveau, pièce clé de l’évaluation.
  • Documenter la trajectoire pour sécuriser vos échanges avec l’expert et l’administration.

Prenez rendez-vous avec un expert Lowit pour être accompagné dans votre stratégie de rénovation énergétique !

Foire aux questions – Décote fiscale

C’est la prise en compte, dans les comptes et le résultat fiscal, de la perte de valeur d’un bâtiment liée à sa mauvaise performance énergétique. Elle prend la forme d’une provision pour dépréciation, déductible sous conditions (article 39 du CGI).

La perte de valeur doit être probable et justifiée par des éléments concrets : valeur de marché, coût des travaux de remise à niveau, expertise indépendante. Un audit énergétique et une analyse d’écart OPERAT constituent des pièces solides pour l’étayer.

Non. Une fois la provision comptabilisée et justifiée, sa déduction s’impose : ce n’est pas une option qu’on active selon l’exercice. À noter aussi que pour les immeubles de placement, elle ne joue pas à hauteur des plus-values latentes sur des immeubles de même nature.

Oui. Lowit n’est ni conseil fiscal ni expert en évaluation immobilière, mais nous pouvons fournir la donnée énergétique (consommations fiabilisées, audit, analyse d’écart) qui rend le dossier crédible.

Les deux ne s’opposent pas. La déductibilité tire les conséquences d’une perte réelle, mais elle ne restaure ni la valeur de l’actif ni sa conformité. La rénovation et le pilotage énergétique restent la voie pour défendre durablement la valeur du patrimoine.

Sources :

Légifrance – Code général des impôts, article 39 (déductibilité des provisions)

BOFiP – BOI-BIC-PROV-40-10-10 (provisions pour dépréciation des immobilisations)

BOFiP – BOI-BIC-PROV-40-10-20-30 (immeubles de placement, plus-values latentes)

Option Finance / CMS Francis Lefebvre – Déductibilité fiscale de la dépréciation des immeubles

Légifrance – Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 (Décret Tertiaire)

ADEME – Plateforme OPERAT

La performance énergétique n’est plus un sujet technique réservé aux exploitants. Elle est devenue un critère de prix pour vos bâtiments tertiaires. Sur le marché, les actifs bien classés se négocient mieux, se louent plus vite et plus cher, tandis que les bâtiments énergivores subissent une décote qui s’installe. C’est ce qu’on appelle la valeur verte : la prime dont bénéficient les actifs performants, et son revers, la décote brune (ou green discount) qui frappe les autres. Décryptons ensemble ce mécanisme pour agir avant l’échéance 2030 du Décret Tertiaire et protéger directement la valeur de votre patrimoine.

Ce qu’il faut retenir sur la valeur verte :

La valeur verte désigne la prime de prix des actifs performants ; la décote brune (green discount) sanctionne les bâtiments énergivores.

Sur cinq ans, CBRE a mesuré une prime de loyer moyenne de 21 % pour les bureaux certifiés (13 % à 29 % selon les marchés).

La décote des actifs énergivores est estimée entre 10 % et 30 % à l’horizon 2030 par les acteurs du marché, un phénomène encore difficile à chiffrer précisément.

Le Décret Tertiaire (−40 % d’ici 2030) et l’attestation OPERAT rendent l’écart de valeur visible à chaque transaction.

Auditer, déclarer sur OPERAT et piloter un plan d’action sont les premiers remparts contre la dépréciation.

Valeur verte : un marché qui valorise la performance et sanctionne l’inaction

Pendant longtemps, la rénovation énergétique a été vue comme un investissement de confort, mais ce n’est plus le cas aujourd’hui. La performance énergétique pèse désormais sur la valeur vénale (le prix de vente) et sur la valeur locative des actifs tertiaires.

CBRE a mesuré, sur cinq ans, une prime de loyer moyenne de 21 % en faveur des immeubles de bureaux certifiés par rapport aux actifs non certifiés, avec des écarts de 13 % à 29 % selon les marchés. L’envers de cette prime verte, c’est la décote brune (le « green discount« , ou « brown discount« ) : la perte de valeur des bâtiments restés en marge de la transition.

Les acteurs du marché situent cette décote dans une fourchette de l’ordre de 10 % à 30 % à l’horizon 2030 par rapport aux biens conformes ou certifiés. Le phénomène reste difficile à quantifier précisément, faute d’étude transactionnelle dédiée, mais sa direction ne fait pas débat. Pour un portefeuille de taille significative, l’enjeu se mesure en millions d’euros.

L’analogie du résidentiel avec la valeur verte

Pour saisir où va le tertiaire, il suffit de regarder le résidentiel. En quelques années, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est devenu un critère de prix incontournable pour vendre ou louer un logement. Les passoires thermiques (classes F et G) se vendent avec décote et voient leur mise en location progressivement interdite : classe G depuis le 1er janvier 2025, classe F au 1er janvier 2028, classe E au 1er janvier 2034 en métropole.

Le tertiaire suit la même trajectoire, avec un signal différent. Ici, ce n’est pas le DPE qui fait référence, mais la trajectoire de réduction du Décret Tertiaire et l’attestation OPERAT. La logique reste identique : un indicateur public de performance qui finit par se lire dans le prix. Acheteurs et locataires intègrent désormais la facture énergétique et le risque de non-conformité dans leurs décisions.

L’horizon 2030 du Décret Tertiaire, la contrainte qui renforce l’importance de la valeur verte

Le cadre réglementaire donne à ce phénomène de marché une dimension datée et contraignante. Le Décret Tertiaire impose aux bâtiments (ou ensembles de bâtiments) hébergeant des activités tertiaires sur une surface de plancher cumulée d’au moins 1 000 m² de réduire leur consommation d’énergie finale de 40 % d’ici 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050, ou d’atteindre une valeur absolue fixée par arrêté selon l’activité. Propriétaires et, le cas échéant, preneurs à bail doivent déclarer chaque année leurs consommations sur la plateforme OPERAT, gérée par l’ADEME.

L’échéance 2030 est proche. Chaque année sans suivi fiable des consommations ni plan d’action documenté rend l’objectif plus difficile à atteindre, et creuse l’écart de valeur entre actifs conformes et non conformes.

À retenir :

  • Assujettissement : surface de plancher tertiaire cumulée ≥ 1 000 m² (bâtiment, partie ou ensemble ; public ou privé).
  • Objectifs : −40 % en 2030, −50 % en 2040, −60 % en 2050 (par rapport à une année de référence comprise entre 2010 et 2022), ou une valeur absolue par activité.
  • Déclaration annuelle des consommations sur OPERAT (ADEME).
  • Traduction patrimoniale : un écart de valeur mesurable entre actifs conformes et non conformes.

Valeur verte : la conformité devient visible lors des transactions

La pression s’exerce aussi au moment des cessions et des prises à bail. Un arrêté du 1er août 2025 a intégré à OPERAT un modèle d’attestation numérique annuelle. L’obligation d’annexer l’évaluation OPERAT à un acte de vente ou de location existe déjà, à titre d’information. Ce qui change au 1er juillet 2026, c’est la fin de son caractère facultatif : l’attestation doit être visible dans le bâtiment et communiquée à l’acquéreur ou au locataire.

Concrètement, les notaires réclament de plus en plus ces attestations lors d’une cession. Une non-conformité ne bloque pas juridiquement la vente, mais elle pèse dans les prérequis des acquéreurs et peut entraîner une décote ou une renégociation du prix. La conformité OPERAT devient un argument de négociation : favorable aux actifs bien pilotés, défavorable aux autres.

Visuel du témoignage de Bruno Juttet dans l'article sur la valeur verte.

Trois leviers pour valoriser son patrimoine et profiter de la valeur verte

Face à cette double pression du marché et de la réglementation, les gestionnaires disposent de leviers concrets.

Auditer et cartographier son exposition

Avant tout arbitrage, il faut savoir quels actifs sont en trajectoire et lesquels accumulent du retard. Un audit énergétique et une analyse d’écart permettent de quantifier la marche à franchir, d’estimer le coût des travaux et de décider en connaissance de cause : rénover, céder ou conserver.

Déclarer et suivre ses consommations sur OPERAT 

OPERAT n’est pas qu’une interface de déclaration. C’est la trace officielle de la trajectoire énergétique de chaque bâtiment. Un suivi rigoureux, avec une collecte de données fiable et automatisée, permet de tenir la trajectoire et de produire les justificatifs utiles lors d’un contrôle ou d’une transaction.

Construire et piloter un plan d’action priorisé

Les usages sont un levier sous-estimé : une même installation peut afficher des écarts de consommation de 30 à 50 % selon les comportements et les réglages. Un plan d’action efficace combine sobriété des usages, optimisation des équipements de chauffage, ventilation et climatisation (CVC), modernisation des systèmes de pilotage (GTB, encadrée par le Décret BACS) et, si nécessaire, travaux sur l’enveloppe. L’objectif : placer le budget là où le rendement énergétique et patrimonial est le plus élevé.

Check-list pour valoriser votre patrimoine

  • Identifier les bâtiments assujettis au Décret Tertiaire dans le portefeuille.
  • Déclarer la consommation de référence et les données annuelles sur OPERAT.
  • Réaliser un audit énergétique et une analyse d’écart pour chaque site à risque.
  • Prioriser les actions selon le ratio gain énergétique sur coût.
  • Documenter travaux et actions de sobriété pour justifier la trajectoire.
  • Préparer l’attestation OPERAT en vue des transactions.

Collectivités et tertiaire public : un enjeu patrimonial et budgétaire

Pour les collectivités et les syndicats d’énergie, la valeur verte prend une dimension supplémentaire. Les bâtiments publics non conformes (mairies, gymnases, médiathèques, écoles) cumulent un risque de dépréciation comptable, une facture d’énergie qui grimpe et un risque réputationnel vis-à-vis des élus et des usagers.

Le pilotage patrimonial énergétique (données centralisées, tableaux de bord par site, suivi des trajectoires OPERAT) est devenu un outil de gestion budgétaire. Les directions du patrimoine qui s’y engagent tôt dégagent des marges pour financer d’autres priorités.

Ce que Lowit peut faire pour la valeur de votre patrimoine

La valeur verte n’est pas une prime réservée à quelques actifs prestigieux. C’est le signal que le marché envoie à tout un patrimoine, et l’écart se creuse à chaque échéance du Décret Tertiaire. Les propriétaires qui structurent dès maintenant leur suivi et documentent leur plan d’action prennent l’avantage. La première étape reste la même : savoir précisément où en est chaque bâtiment. La valeur verte se défend avec des données fiables, pas avec des estimations.

Lowit vous accompagne dans la fiabilisation de vos données pour bénéficier de la valeur verte et optimiser votre stratégie énergétique. Nous vous aidons notamment à :

  • Centraliser et fiabiliser les consommations de tout votre parc, site par site.
  • Structurer vos déclarations OPERAT et sécuriser votre trajectoire Décret Tertiaire.
  • Prioriser un plan d’action selon le rendement énergétique et patrimonial.
  • Produire le reporting patrimoine utile à vos arbitrages et à vos transactions.

Contactez un expert Lowit pour vous être accompagné dans le pilotage de votre stratégie patrimoniale !

Foire aux questions – Valeur verte

La valeur verte est la prime de valeur, vénale et locative, dont bénéficient les bâtiments performants sur le plan énergétique. Son revers est la décote brune, ou green discount, qui frappe les actifs énergivores. CBRE a par exemple mesuré une prime de loyer de 21 % pour les bureaux certifiés sur cinq ans.

Ce sont les deux faces d’un même phénomène. La valeur verte (green premium) est la prime des actifs performants ; le green discount (ou décote brune) est la perte de valeur des bâtiments énergivores. Sur un marché qui se polarise, l’un ne va pas sans l’autre.

Les acteurs du marché l’estiment dans une fourchette de l’ordre de 10 % à 30 % à l’horizon 2030 par rapport aux biens conformes. Le phénomène reste difficile à chiffrer précisément, faute d’étude transactionnelle dédiée, mais la tendance est nette et s’accélère avec l’échéance 2030.

Oui, de plus en plus. En fixant une trajectoire datée (−40 % en 2030) et en rendant les consommations visibles via OPERAT, il matérialise l’écart entre actifs conformes et non conformes. Cet écart se retrouve dans les prix de vente et de location.

Oui. Dans le résidentiel, le DPE est devenu un critère de prix et les passoires thermiques sont progressivement interdites à la location. Le tertiaire suit la même logique, avec la trajectoire du Décret Tertiaire et l’attestation OPERAT comme signal de référence.

En commençant par un audit énergétique et une analyse d’écart pour cartographier les actifs à risque, puis en fiabilisant les déclarations OPERAT et en pilotant un plan d’action. Le suivi des consommations et la sobriété des usages réduisent l’écart à l’objectif sans toujours nécessiter des travaux lourds immédiats.

Sources :

CBRE – Les certifications environnementales, un moteur de création de valeur ? (2ᵉ éd. 2021, actualisée 2022)

Légifrance – Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 (Décret Tertiaire)

Légifrance – Arrêté du 10 avril 2020 modifié (en dernier lieu par les arrêtés du 5 juillet 2024 et du 1er août 2025)

Ecologie.gouv.fr – Éco Énergie Tertiaire (Décret Tertiaire)

ADEME – Plateforme OPERAT

Service-public.fr – Interdiction de louer un logement énergivore (loi Climat et Résilience)

Haussmann Expertise Immobilière – L’impact du décret tertiaire sur les valeurs locatives

Les CEE (Certificats d’Économies d’Énergie) et le Décret BACS forment un duo que les responsables patrimoniaux du tertiaire ne peuvent plus ignorer. À l’heure où les premières échéances sont passées et où la 6e période CEE est en cours, maîtriser cette synergie peut transformer une contrainte coûteuse en un investissement maîtrisé. Le Décret BACS impose aux bâtiments tertiaires de s’équiper d’un système de gestion technique du bâtiment (GTB). Parallèlement, le dispositif des CEE permet de financer une part significative de cet équipement, à condition de viser la bonne classe de performance. Comprendre comment articuler ces deux mécanismes permet de réduire son reste à charge tout en accélérant l’atteinte des objectifs imposés par le Décret Tertiaire. Découvrons ensemble comment financer votre mise en conformité au Décret BACS grâce au dispositif des CEE.

Ce qu’il faut retenir sur les CEE et le Décret BACS :

Le Décret BACS oblige les bâtiments tertiaires à s’équiper d’une GTB (classe C minimum). Les échéances sont 2025 (>290 kW) et 2030 (>70 kW).

La fiche CEE BAT-TH-116 finance l’installation d’une GTB de classe A ou B à hauteur de 30 à 50 % du coût, voire davantage selon les opérateurs et la surface concernée.

Aller au-delà du minimum réglementaire (classe C) pour viser la classe A ou B permet de cumuler conformité BACS et prime CEE maximisée.

Ces investissements s’articulent directement avec la trajectoire Décret Tertiaire. Une GTB performante réduit les consommations déclarées sur OPERAT et consolide la notation Éco Énergie Tertiaire.

En 2026, la 6e période CEE et l’émergence d’une fiche « rénovation globale » ouvrent de nouvelles opportunités de financement multi-gestes à ne pas manquer.

Les CEE et le Décret BACS : deux dispositifs complémentaires

Ce que le Décret BACS exige concrètement

Officialisé le 20 juillet 2020, le Décret BACS impose l’installation d’une GTB dans les bâtiments tertiaires non résidentiels dont les systèmes de chauffage ou de climatisation dépassent 290 kW de puissance nominale utile, avec une première échéance au 1er janvier 2025. Ce seuil sera ensuite abaissé à 70 kW à compter du 1er janvier 2030.

Il ne suffit pas d’installer une classe C pour se mettre en conformité au Décret BACS. Il y a un certains nombres de critères à respecter, qui sont différents des critères de classification. Installer une GTB classe C ne permet pas systématiquement d’être conforme BACS, mais certaines le sont. Par contre, les GTB classe B sont déjà plus éligibles à BACS.

Ce que les CEE financent dans ce contexte

Le dispositif CEE, mis en place par l’État en 2005, vise à promouvoir les économies d’énergie dans les secteurs résidentiel, tertiaire et industriel. Son mécanisme repose sur des fournisseurs d’énergie (« obligés« ) qui financent des actions d’efficacité énergétique en contrepartie de certificats valorisables.

Pour les bâtiments tertiaires souhaitant installer ou améliorer une GTB, la fiche d’opération standardisée BAT-TH-116 constitue le cadre de référence. Elle a été révisée par le 62e arrêté CEE, publié le 30 août 2024, avec des modifications applicables à partir du 1er janvier 2025.

Les CEE et le Décret BACS : la fiche BAT-TH-116, le cœur du financement CEE pour votre GTB

Conditions d’éligibilité à connaître

Pour bénéficier de la prime via la fiche BAT-TH-116, la GTB installée doit atteindre la classe A ou B, soit un niveau supérieur à ce qu’exige le Décret BACS. L’installation doit être réalisée par un professionnel.

La fiche couvre à la fois l’installation d’un système neuf et l’amélioration d’un système existant, à condition que cette amélioration permette de passer d’une classe C ou D à une classe A ou B. Ce point est essentiel pour les patrimoines déjà partiellement équipés.

Le montant de la prime dépend des « surfaces gérées » pour chaque usage énergétique piloté : chauffage, refroidissement, éclairage, eau chaude sanitaire. Si la GTB ne pilote que le chauffage d’un bâtiment de 10 000 m², la surface gérée retenue pour ce poste est de 10 000 m².

Quels montants attendre ?

En moyenne, la prime représente 5 à 15 € par m² géré, soit 30 à 50 % du coût d’installation. Pour un bâtiment de 5 000 m², la prime peut atteindre entre 25 000 € et 75 000 €.

Le calcul de la prime intègre un coefficient zone climatique, la surface pilotée et une bonification selon que le système est neuf (×2) ou amélioré (×1,5). Le montant final en euros varie selon le cours du marché CEE.

À titre d’exemple, pour un bâtiment de bureaux situé à Paris avec les mêmes usages pilotés, la différence de classe GTB se traduit par une prime de 26 000 € pour une classe A contre 16 000 € pour une classe B. Viser la classe A représente donc un gain financier direct, en plus de performances énergétiques supérieures.

À retenir :

  • GTB classe A ou B obligatoire pour déclencher la prime BAT-TH-116.
  • Le dossier CEE doit être constitué avant le démarrage des travaux.
  • Les demandes s’effectuent auprès d’un obligé (fournisseur d’énergie).
  • Améliorer une GTB existante est éligible (passage de classe C/D vers A/B).

Les CEE et le Décret BACS : pourquoi dépasser le seuil minimum imposé par la réglementation BACS est la meilleure stratégie

L’argument financier

Le Décret BACS impose la classe C, mais seules les classes A et B ouvrent droit à des primes CEE plus importantes. L’écart de coût entre une GTB classe C et une classe B est souvent marginal à l’installation, tandis que la prime CEE associée à la classe B peut couvrir une part décisive de l’investissement. Sur un patrimoine multi-sites, cet arbitrage peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros d’économies.

L’argument réglementaire : l’effet Décret Tertiaire

Le Décret BACS et le Décret Tertiaire ne sont pas deux obligations parallèles, mais se renforcent mutuellement. Une GTB conforme au Décret BACS constitue un levier d’action direct pour atteindre les objectifs de réduction des consommations imposés par le Décret Tertiaire, avec une cible de -40 % d’ici 2030.

Concrètement, une GTB de classe A ou B permet de piloter finement les usages CVC, de détecter les dérives en temps réel et de produire les données de consommation nécessaires aux déclarations annuelles sur OPERAT. La notation Éco Énergie Tertiaire s’en trouve directement améliorée, ce qui protège le patrimoine des sanctions et renforce sa valorisation.

Les CEE et le Décret BACS : intégrer la GTB dans une stratégie de rénovation globale

L’approche multi-gestes : maximiser les CEE sur un même chantier

Une approche multi-gestes génère des synergies entre postes. Une enveloppe mieux isolée réduit la puissance de chauffage nécessaire. L’approche globale ou bouquet de travaux maximisent également le montant total des CEE obtenus, en cumulant plusieurs fiches standardisées sur un même chantier.

En 2026, les acteurs peuvent mobiliser simultanément plusieurs fiches CEE sur un même patrimoine : isolation de l’enveloppe (BAT-EN-101, BAT-EN-102), équipements de chauffage (fiches BAT-TH), GTB (BAT-TH-116). Afin de piloter une stratégie énergétique efficace et cohérente, consultez notre article sur les erreurs CEE à éviter.

La fiche « rénovation globale tertiaire » : une opportunité à surveiller

La 6e période CEE, entrée en vigueur le 1er janvier 2026 pour cinq ans, introduit un cadre renforcé sur les contrôles. La fiche « rénovation globale de bâtiment tertiaire » est au stade de projet de concertation et devrait être finalisée pour l’été 2026. Pour les directions patrimoniales qui planifient des travaux d’envergure, ce dispositif à venir mérite d’être anticipé dès aujourd’hui dans la programmation pluriannuelle.

À retenir :

  • Combiner GTB + isolation + CVC sur un même chantier maximise le total des primes CEE.
  • Les données de la GTB servent directement les déclarations OPERAT.
  • La fiche « rénovation globale tertiaire » est attendue mi-2026. Anticiper dès maintenant la programmation des travaux.
  • CEE et Fonds vert sont cumulables pour les collectivités.

Les étapes clés pour activer vos CEE

  1. Diagnostiquez : identifiez les bâtiments soumis au Décret BACS, évaluez la classe GTB actuelle, quantifiez la surface gérée par usage.
  2. Choisissez la bonne classe : optez pour la classe A ou B plutôt que le minimum réglementaire C pour déclencher la prime BAT-TH-116.
  3. Constituez le dossier avant travaux : la demande de prime CEE doit être déposée avant le démarrage du chantier, auprès d’un obligé ou d’un agrégateur CEE.
  4. Articulez avec les autres aides : croisez CEE, Fonds vert (pour les collectivités) et éventuellement un contrat de performance énergétique (CPE) pour minimiser le reste à charge.
  5. Pilotez et tracez : après installation, exploitez les données de la GTB pour alimenter OPERAT et mesurer les gains réels.

Lowit vous accompagne dans l’identification des sites concernés, le calcul du gain CEE atteignable, la préparation de vos déclarations OPERAT et le suivi de l’impact réel de votre GTB.

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Foire aux questions – Les CEE et le Décret BACS

Pas exactement. Le Décret Tertiaire concerne les bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m². Le Décret BACS cible les bâtiments tertiaires dont les systèmes de chauffage ou climatisation dépassent certains seuils de puissance (290 kW puis 70 kW). En pratique, la majorité des bâtiments soumis au Décret Tertiaire sont aussi concernés par le Décret BACS, mais ce n’est pas systématique. Un bâtiment peut être assujetti à l’un sans l’être à l’autre.

Oui. Les CEE sont cumulables avec d’autres dispositifs comme le Fonds vert pour les collectivités. Il est également possible de combiner plusieurs fiches CEE sur un même chantier de rénovation globale. Un accompagnement par un agrégateur CEE ou un conseil en énergie permet de cartographier l’ensemble des aides mobilisables.

Une GTB classe C satisfait l’obligation minimale du Décret BACS, mais ne permet pas d’accéder à la prime BAT-TH-116. Si une amélioration vers la classe A ou B est techniquement et économiquement réalisable (TRI < 10 ans), cela ouvre le droit à la prime CEE tout en renforçant les performances pour le Décret Tertiaire. Un audit préalable permet de trancher.

Non. Le dossier de demande de prime CEE doit obligatoirement être constitué et signé avant le démarrage des travaux. Tout chantier engagé sans dossier préalable est exclu du dispositif. C’est un point critique à anticiper dans le calendrier de projet.

Oui. Les collectivités territoriales et leurs groupements sont pleinement éligibles au dispositif CEE. Ils peuvent en outre mobiliser le Fonds vert et, dans certains cas, recourir à un contrat de performance énergétique (CPE) pour financer la GTB sans apport initial.

Une GTB de classe A ou B produit des données de consommation horaires par usage et par zone. Ces données alimentent directement les déclarations annuelles sur la plateforme OPERAT, fiabilisent les indicateurs d’intensité d’usage et permettent de démontrer la trajectoire de réduction attendue. La GTB devient ainsi un outil de conformité au Décret Tertiaire autant qu’un levier d’efficacité opérationnelle.

Sources :

Ministère de la Transition écologique — Décret n° 2020-887 du 20 juillet 2020 relatif aux systèmes d’automatisation et de contrôle des bâtiments

Ministère de la Transition énergétique — 62e arrêté du dispositif CEE, fiche BAT-TH-116 révisée

ADEME — Plateforme OPERAT — Observatoire de la Performance Énergétique, de la Rénovation et des Actions du Tertiaire

Direction générale de l’énergie et du climat (DGEC) — Dispositif des Certificats d’Économies d’Énergie

Portail des réglementations énergétiques et environnementales des bâtiments — FAQ BACS 14 – Quelles sont les fonctionnalités minimales de régulation et de gestion technique à atteindre ?

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