Les obligations de réduction des consommations énergétiques se durcissent, les charges pèsent sur la rentabilité de vos actifs, et les exigences RSE des locataires et investisseurs n’ont jamais été aussi fortes. Pourtant, beaucoup de propriétaires et gestionnaires de parcs tertiaires naviguent encore sans stratégie claire, avec des déclarations OPERAT incomplètes, des travaux non priorisés et des financements inexploités.

Dans ce webinaire, grâce au retour d’expérience de la foncière lyonnaise Optigere, Lowit et la Banque de la Transition Energétique détaillent pour vous toutes les étapes de la construction d’une stratégie énergétique. Une véritable feuille de route concrète et opérationnelle, allant de l’état des lieux de vos bâtiments assujettis jusqu’au pilotage de votre conformité, en passant par le financement des travaux.

Pour que vous puissiez passer de l’obligation réglementaire à l’opportunité de valorisation, voici quelques-uns des sujets abordés :

• Pourquoi 2026 est une année charnière pour l’immobilier tertiaire (échéances Décret Tertiaire, DEE, exigences RSE et valorisation patrimoniale),
• Les enjeux auxquels Optigere était confronté et comment la foncière a su y répondre,
• Les 5 étapes clés pour structurer votre trajectoire de réduction des consommations,
• Présentation de l’accompagnement d’Optigere par Lowit : audit énergétique tertiaire, conformité Décret Tertiaire, déclaration OPERAT,
• Les leviers de financement et les partenaires certifiés BTE,
• Les facteurs clés de succès de cet accompagnement.

Vos bâtiments tertiaires sont-ils prêts à faire face à des épisodes de chaleur de plus en plus fréquents et intenses ? Entre inconfort des occupants, surchauffe des locaux, recours croissant à la climatisation, hausse des consommations énergétiques et adaptation du patrimoine, les gestionnaires de bâtiments doivent aujourd’hui anticiper un enjeu devenu incontournable.

Le confort thermique et d’été ne se résume pas à installer davantage de climatisation. Il suppose d’abord de comprendre les vulnérabilités de chaque bâtiment, d’identifier les leviers les plus efficaces et de construire une stratégie adaptée aux usages, au climat local et aux contraintes techniques.

Dans ce livre blanc réalisé par Lowit et Pocitron, découvrez comment l’expérience acquise en Outre-mer peut inspirer l’Hexagone pour adapter durablement les bâtiments tertiaires, améliorer le confort des occupants et limiter les consommations d’énergie.

Ce que vous allez trouver dans ce livre blanc sur le confort thermique et d’été

Ce guide vous accompagne pour mieux comprendre les enjeux du confort d’été dans les bâtiments tertiaires et identifier les solutions les plus pertinentes pour agir. Vous y trouverez un état des lieux des conséquences des fortes chaleurs, une analyse des limites d’un recours systématique à la climatisation, les vulnérabilités courantes des bâtiments face à la chaleur, ainsi que des solutions concrètes issues de l’expérience ultramarine.

Le livre blanc présente notamment diverses solutions comme :

• La végétalisation,
• Les protections solaires,
• La ventilation naturelle,
• Les brasseurs d’air,
• La climatisation maîtrisée.

Vous y découvrirez également la méthodologie Lowit x Pocitron pour auditer les bâtiments, recueillir le ressenti des occupants et construire des scénarios d’action adaptés.

A qui s’adresse ce livre blanc sur le confort thermique et d’été ?

Ce livre blanc s’adresse aux propriétaires et gestionnaires publics ou privés de bâtiments tertiaires qui souhaitent mieux anticiper les épisodes de chaleur et améliorer le confort des occupants.

Il est particulièrement utile pour les collectivités, établissements scolaires, bâtiments administratifs, établissements de santé, EHPAD, foncières, entreprises et directions patrimoine, énergie, travaux ou exploitation confrontées à des problématiques de surchauffe, d’inconfort ou de hausse des besoins de rafraîchissement.

Pourquoi télécharger ce livre blanc ?

Parce que le confort d’été devient un sujet stratégique pour préserver la qualité d’usage des bâtiments, la santé des occupants, la continuité des activités et la maîtrise des consommations d’énergie.

Ce guide permet de sortir d’une réponse uniquement centrée sur la climatisation pour adopter une approche plus globale, plus sobre et plus efficace. Il aide à identifier les bâtiments les plus vulnérables, à comprendre les causes de l’inconfort et à prioriser les actions les plus adaptées à chaque situation.

Au sommaire de ce livre blanc :

Un guide pratique de 20 pages pour comprendre les enjeux du confort d’été, identifier les vulnérabilités de vos bâtiments et construire une stratégie d’adaptation sobre, efficace et durable.

1. Introduction : Vivre avec la chaleur
2. Confort thermique et inconfort
3. Climatiser, une fausse solution
4. les vulnérabilités courantes
5. Les solutions contre la chaleur
6. L’approche Lowit x Pocitron
7. Conclusion

Votre patrimoine immobilier devient de plus en plus complexe à piloter ? Entre obligations réglementaires, maîtrise des consommations énergétiques, vétusté des bâtiments, usages qui évoluent et contraintes budgétaires, les collectivités doivent aujourd’hui prendre des décisions structurantes sur leur parc immobilier.

Le Schéma Directeur Immobilier Énergétique, ou SDIE, permet de construire une vision claire, partagée et opérationnelle de votre patrimoine. Il ne s’agit pas d’une étude supplémentaire, mais d’un véritable outil d’aide à la décision pour objectiver les priorités, comparer plusieurs scénarios et planifier les actions à engager dans le temps.

Dans ce livre blanc réalisé par Lowit et le Groupe SCET, découvrez une méthode concrète pour passer d’un état des lieux patrimonial à une trajectoire d’investissement claire, arbitrable et soutenable.

Ce que vous allez trouver dans ce livre blanc sur le SDIE

Ce guide vous accompagne pas à pas pour comprendre quand lancer un SDIE, comment structurer la démarche et comment traduire les résultats en plan d’action opérationnel.

Vous y trouverez notamment :

• Les situations dans lesquelles un SDIE devient pertinent pour une collectivité ;
• Les grands enjeux à intégrer : énergie, technique, réglementation, usages, optimisation et finances ;
• Les obligations réglementaires à prendre en compte : Décret Tertiaire, Décret BACS, Loi APER, Directive européenne efficacité énergétique ;
• Une méthode en 3 volets : diagnostic multi-enjeux, construction de scénarios, passage à l’action ;
• Des repères concrets pour prioriser les bâtiments à enjeux ;
• Des checklists opérationnelles pour cadrer, piloter et arbitrer la démarche ;
• Des conseils pour transformer le SDIE en PPI et en feuille de route durable.

A qui s’adresse ce livre blanc sur le SDIE ?

Ce livre blanc s’adresse aux collectivités territoriales qui souhaitent reprendre la maîtrise de leur patrimoine immobilier et énergétique.

Il est particulièrement utile pour les :

• Elus en charge du patrimoine, de la transition énergétique ou des finances ;
• DGS, DGST et DST ;
• Responsables bâtiment, patrimoine, énergie ou travaux ;
• Services techniques et financiers impliqués dans la programmation des investissements.

Pourquoi télécharger ce livre blanc ?

Parce qu’un SDIE efficace permet de sortir d’une logique de décisions prises au fil de l’eau. Il aide à identifier les bâtiments prioritaires, à objectiver les arbitrages, à anticiper les obligations réglementaires et à construire une trajectoire cohérente à 10 ou 15 ans.

Avec ce guide, vous disposez d’un cadre clair pour passer d’une vision dispersée du patrimoine à une stratégie structurée, chiffrée et pilotable.

Au sommaire de ce livre blanc :

Un guide pratique de 24 pages pour mieux piloter votre patrimoine, prioriser vos investissements et construire une stratégie immobilière et énergétique durable.

1. Pourquoi lancer un SDIE maintenant ?
2. A partir de quand un SDIE devient-il pertinent ?
3. Le cadre réglementaire à intégrer dans la stratégie patrimoniale
4. Prérequis : gouvernance, compétences, outillage
5. La démarche SDIE : la colonne vertébrale en 3 volets
6. Conclusion

Le confort thermique est un enjeu majeur pour les bâtiments tertiaires. En particulier, le défi de faire face à la chaleur prend une ampleur grandissante pour un parc immobilier hexagonal mal conçu pour résister à de hautes températures. Pour les gestionnaires immobiliers publics et privés, il ne s’agit plus seulement d’anticiper les vagues de chaleur. Il faut adapter concrètement les bâtiments pour préserver les usages, le bon fonctionnement des sites et la qualité d’accueil.

Sur ce sujet, les territoires ultramarins ont une expérience précieuse. Confrontés depuis longtemps à des conditions climatiques exigeantes, ils ont développé des pratiques concrètes dont l’Hexagone s’inspire de plus en plus. Avec plus de 180 bâtiments audités aux Antilles et en Guyane pour identifier tout ce qui a été fait par rapport aux problèmes de forte chaleur dans les bâtiments, nous dressons le constat que nous avons beaucoup à apprendre de l’expérience cumulée et des actions mises en œuvre.

C’est pourquoi nous vous proposons dans ce webinaire de prendre du recul sur les constats observés en outre-mer, d’étudier les actions mises en œuvre sur le terrain, les résultats obtenus, ainsi que les enseignements à en tirer pour les bâtiments tertiaires dans l’Hexagone.

Tanguy Cadet, Directeur du service Projets chez Lowit, et Théo Demaret, Fondateur de Pocitron vous font notamment découvrir dans ce live :

• Ce que l’outre-mer nous apprend sur le confort thermique,
• Quelles bonnes pratiques peuvent être transposées efficacement dans l’Hexagone,
• Comment modéliser ces actions et créer des scénarios spécifiques dans Lowit,
• Quels enseignements tirer, à partir d’un retour d’expérience.

Les collectivités, que ce soit en régie ou en s’appuyant sur leur syndicat d’énergie, sont confrontés à un défi de taille. Elles doivent piloter des patrimoines publics vastes, hétérogènes et souvent mal documentés, tout en fiabilisant les données, en priorisant les actions et en construisant une trajectoire d’investissement cohérente.

C’est précisément pour répondre à cet enjeu qu’a été conçu Bisee, un outil qui aide les collectivités, EPCI et syndicats d’énergie chacun à leur niveau à maitriser la transition énergétique de bâtiments publics. Un véritable poste de pilotage, le résultat de 2 ans de réflexion menée par SIEL – Territoire d’énergie Loire, qui centralise les informations clés de chaque bâtiment dans un carnet de santé, qui permet de suivre les consommations en temps réel et qui vous alerte en cas de dérives.

Découvrez en détail l’outil dans ce webinaire au format table ronde, en compagnie des parties prenantes du projet, à savoir le SIEL – Territoire d’énergie Loire, Energies Demain, Lowit et Synox.

Vous verrez concrètement comment l’outil peut être utilisé et adopté par d’autres territoires. Vous aurez notamment les réponses aux questions suivantes :

• Qu’est-ce que l’outil Bisee et à quels besoins répond-il ?
• En quoi Bisee constitue-t-il un modèle réplicable pour d’autres syndicats d’énergie et collectivités ?
• Comment adopter l’outil rapidement sur un territoire ?
• Quel rôle jouent les différentes parties prenantes dans sa conception et son déploiement ?
• Où en est aujourd’hui le projet ?
• Que permet-il de piloter concrètement, du suivi patrimonial au suivi énergétique en passant par la donnée temps réel ?

Vous souhaitez une présentation dédiée de Bisee ? N’hésitez pas à prendre rendez-vous avec nous pour un échange personnalisé autour de vos enjeux !

Bisee est porté par SIEL-Territoire d’énergie Loire, développé en partenariat avec Énergies Demain, Lowit et Synox, et co-financé par ACTEE.

Le Schéma Directeur Immobilier et Énergétique (SDIE) est un levier clé post-élections pour organiser et piloter, dans la durée, la stratégie immobilière et énergétique des collectivités. Pourtant, entre exigences réglementaires, hétérogénéité du parc immobilier et évolution des usages, passer de l’intention à la mise en œuvre concrète peut vite se complexifier.

Pour vous aider à lancer votre SDIE avec méthode et confiance, nous vous proposons ce webinaire tourné vers l’opérationnel et animé par deux experts de l’énergie et de l’immobilier.

Thomas Lagier (Cofondateur et Directeur Général – Lowit) et Nicolas Lecoeur (Senior Manager Immobilier – SCET) vous y partagent plusieurs retours d’expérience de collectivités et de territoires de tailles, typologies et contextes différents.

Et pour aller encore plus loin, ils répondent pour vous aux questions suivantes :

• Pourquoi lancer un SDIE ?
• Quels sont les prérequis indispensables avant de se lancer ?
• A quelles obligations réglementaires le SDIE permet-il de répondre ?
• A partir de quelle taille de patrimoine ?
• Comment intégrer le SDIE dans la stratégie patrimoniale et énergétique ?
• Quel est son coût et sa durée de mise en place ?
• Comment financer son SDIE ?
• Et finalement, comment passer à l’action ?

Dans la transition énergétique des bâtiments tertiaires, les aides, les subventions et les CEE peuvent accélérer les décisions. Mais lorsque ces aides deviennent le point de départ du projet, elles créent un risque majeur : financer des travaux éligibles plutôt que des actions réellement utiles à la performance énergétique, à la conformité réglementaire et à la trajectoire patrimoniale. Décryptons ensemble cette idée !

CEE, aides et subventions : la naissance d’un projet éligible

En théorie, un projet naît d’un besoin, s’inscrit dans une stratégie, puis cherche un potentiel financement. En pratique, le mécanisme peut s’inverser et c’est parce qu’une aide existe qu’un projet apparaît.

Dans l’immobilier tertiaire, l’opportunisme de financement peut prendre le pas sur la cohérence technique. Le sujet est loin d’être anecdotique. Le dispositif des CEE (Certificats d’Economies d’Energie) entre dans sa 6e période du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2030, avec une obligation annuelle totale de 1 050 TWhc (kilowattheure cumulée actualisé ou TWh cumac), dont 280 TWhc pour la précarité énergétique. Cela représente 5 250 TWhc sur l’ensemble de la période, preuve que le mécanisme conserve un poids structurant dans les décisions d’investissement. Cette obligation annuelle totale est d’ailleurs en hausse par rapport à la 5ème période. 

L’enjeu, que ce soit pour les collectivités, les syndicats d’énergie, les asset managers, property managers ou les responsables techniques n’est donc pas de renoncer aux aides. Il est de les remettre à leur juste place, à savoir au service d’un plan d’actions énergétique et non à l’origine du projet.

Pourquoi les CEE peuvent inverser la logique de décision ?

Le dispositif des CEE a été conçu pour soutenir les économies d’énergie. Le ministère rappelle qu’il s’agit d’aides versées par des acteurs privés dans le cadre des obligations imposées aux fournisseurs d’énergie.

Mais sur le terrain, un effet pervers peut apparaître : au lieu de se demander « de quoi ce bâtiment a-t-il besoin ? », on se demande plutôt « qu’est-ce qui est éligible ? » et « comment le rendre éligible ».

Dans un parc tertiaire, cette logique peut conduire à lancer une action isolée parce qu’elle est finançable immédiatement, même si elle ne s’inscrit pas dans une trajectoire cohérente de performance énergétique. Or la Cour des comptes a elle-même pointé les limites du dispositif dans un rapport publié le 17 septembre 2024, en soulignant sa complexité, son coût et des résultats incertains. Elle indique notamment que les économies d’énergie générées par certaines opérations sont surestimées d’au moins 30 %.

Le problème n’est pas l’existence des aides. Le problème commence lorsque l’éligibilité devient le premier critère de décision.

Le projet ne précède plus le financement. Il en est la conséquence.

Bâtiment tertiaire : pourquoi une approche au coup par coup est risquée ?

Un bâtiment tertiaire n’est pas une addition simple d’équipements. C’est un système. Chauffage, ventilation, enveloppe, usages, régulation, taux d’occupation, température de consigne et maintenance interagissent en permanence.

C’est pourquoi les opérations standardisées CEE, même utiles, ne suffisent pas à garantir la pertinence globale d’une trajectoire. Le ministère rappelle d’ailleurs que ces opérations sont structurées par secteurs et par fiches standardisées, avec des montants forfaitaires en kWh cumac. Cette logique facilite le financement d’actions précises, mais elle ne remplace pas un raisonnement d’ensemble sur le bâtiment.

Exemples concrets : le risque d’un mauvais séquencement

Un propriétaire remplace sa chaudière gaz en fin de vie par une chaudière à condensation neuve, performante, dimensionnée pour un bâtiment peu isolé fonctionnant en haute température (70°C / émetteurs : radiateurs). Trois ans plus tard, ce même propriétaire souhaite isoler son enveloppe et passer à une pompe à chaleur. La PAC fonctionne en basse température (35 à 45°C), incompatible avec des radiateurs dimensionnés pour la haute température. Il faut désormais remplacer l’ensemble des émetteurs (coût non anticipé, non budgété). La chaudière neuve, amortie sur quinze ans dans les calculs initiaux, devient une impasse financière. Le propriétaire renonce. La trajectoire vers la rénovation performante est bloquée, non par manque de volonté, mais par la logique même des aides à l’acte isolé.

Autre exemple, isoler les combles d’un bâtiment mal isolé peut réduire la consommation de 20 à 25 % mais si les murs, les planchers bas et les fenêtres ne suivent pas, les ponts thermiques résiduels limitent mécaniquement le gain global à 30 ou 35 % quelles que soient les actions supplémentaires menées sur ce seul poste. On atteint un plafond physique, non franchissable sans engager les autres composantes de l’enveloppe qui deviennent alors bien plus coûteuses à traiter, car la logique de chantier groupé a été perdue.

Conséquences : des surcoûts et du temps perdu

Faire marche arrière est possible, mais à un coût très important. Déposer un isolant intérieur mal posé pour reprendre par l’extérieur, redimensionner un réseau hydraulique, remplacer des équipements encore fonctionnels mais incompatibles avec la trajectoire cible. Ces opérations représentent des surcoûts très significatifs par rapport à une rénovation séquencée dès l’origine selon un plan directeur cohérent. C’est le prix de l’improvisation subventionnée.

L’impasse énergétique et budgétaire : le véritable risque

Certains travaux, réalisés dans le mauvais ordre, bloquent ou renchérissent fortement la suite de la rénovation.

C’est là que la logique de financement peut devenir contre-productive. Un bâtiment peut recevoir une aide aujourd’hui pour un équipement qui sera un frein demain. Le gain à court terme est alors payé par une perte de flexibilité à moyen terme.

Pour les collectivités et gestionnaires de patrimoine, cette impasse est double. Elle est technique, car certains arbitrages compliquent la trajectoire future. Elle est budgétaire, car elle crée du surcoût non anticipé comme nous l’évoquions précédemment : remplacement prématuré d’équipements, reprise d’ouvrages, redimensionnement de réseaux ou perte de bénéfice d’un chantier global.

Un projet aidé n’est pas forcément un bon projet. Un bon projet est d’abord un projet cohérent avec une trajectoire cible.

L’opportunisme financier au service d’une stratégie est une vertu. L’opportunisme financier à la place d’une stratégie est un piège.

Audit énergétique tertiaire, plan d’actions, pilotage : la suite logique !

Une action de rénovation énergétique n’a de sens que si elle s’inscrit dans un plan directeur, aussi appelé plan pluriannuel d’actions (PPA) ou plan pluriannuels de travaux (PPT) établi au préalable.

“L’outil Lowit va nous aider considérablement dans nos arguments à présenter à M. Le Maire avec des éléments chiffrés fiables. Cela va nous permettre de beaucoup mieux caractériser nos enveloppes d’investissement pour nous aider à la décision et affiner nos PPI en cours.”

Thomas Metzinger, Directeur adjoint service patrimoine – Ville de Wittenheim

1 – Connaître le patrimoine

Il faut d’abord disposer d’une vision claire de l’existant : état du bâti, usages, consommations, contraintes techniques, potentiel d’amélioration, articulation avec les obligations réglementaires comme le Décret Tertiaire, le suivi des consommations et la planification patrimoniale. Nos experts peuvent vous accompagner dans cette démarche de clarification, n’hésitez pas à prendre rendez-vous pour en discuter !

2 – Définir une trajectoire cible

Ensuite, il faut fixer un cap : objectifs de performance énergétique, arbitrages CAPEX/OPEX, horizon de travaux, priorités par bâtiment, compatibilité avec le pilotage patrimonial, voire avec un SDIE pour les acteurs publics.

3 – Mobiliser les financements au bon moment

Enfin, seulement ensuite, il devient pertinent d’aller chercher les financements mobilisables : CEE, aides, fonds territoriaux ou autres guichets.

Cette logique est cohérente avec les approches publiques qui conditionnent déjà certaines aides à l’existence d’une feuille de route ou d’un programme structuré. Elle rejoint aussi l’idée d’une rénovation plus globale, davantage adossée à l’audit énergétique et à une stratégie d’ensemble qu’à une seule logique de geste technique.

Quels changements pour les décideurs tertiaires ?

Pour un DST, un DGS, un directeur patrimoine ou un responsable énergie, la question n’est plus « quelle prime puis-je obtenir ? ». La vraie question devient : « quelle action a du sens dans ma trajectoire de conformité, de performance et de pilotage ? ». Cela implique trois réflexes.

• Partir des usages et des consommations : Sans suivi des consommations ni lecture du fonctionnement réel, on finance à l’aveugle,

• Arbitrer à l’échelle du patrimoine : Un bon projet bâtiment par bâtiment n’est pas toujours un bon projet portefeuille. Il faut prioriser,

• Utiliser les aides comme accélérateur : Une aide doit renforcer une décision déjà fondée techniquement, pas la déclencher seule. 

Les subventions ne dictent donc pas la stratégie

Les CEE et les subventions sont utiles. Ils resteront un levier majeur du financement de la transition énergétique des bâtiments tertiaires. Mais ils ne doivent pas dicter la stratégie.

Dans le tertiaire, la performance énergétique ne se pilote pas à la prime. Elle se construit à partir d’un diagnostic, d’un audit énergétique tertiaire, d’un plan d’actions et d’un séquençage cohérent des travaux. C’est à cette condition que le financement devient une force, et non un piège.

Vous voulez sécuriser vos arbitrages avant de lancer des travaux ou de solliciter des CEE, aides ou subvention ? Prenez rendez-vous avec Lowit pour structurer votre trajectoire énergétique, prioriser les actions et mobiliser les financements au bon moment !

Sources :

Cour des comptes – Les certificats d’économies d’énergie – 17 septembre 2024

Cour des comptes – Les certificats d’économies d’énergie : un dispositif à réformer car complexe et coûteux pour des résultats incertains – Juillet 2024, mis en ligne le 17 septembre 2024  

Ministère de la Transition écologique – Certificats d’économies d’énergie (CEE) : nouvelle concertation sur la 6e période – 13 juillet 2023 

Ministère de la Transition écologique – Comités de pilotage – Lettres d’information et Statistiques du dispositif des certificats d’économies d’énergie

DGEC – Comité de pilotage CEE préparation de la 6e période (P6) – 2 juillet 2025   

Legifrance / CRE – Délibération n° 2026-06 du 14 janvier 2026 – 14 janvier 2026

Ministère de la Transition écologique – Questions-réponses sur le dispositif CEE

Ministère de la Transition écologique – Opérations standardisées d’économies d’énergie – 29 août 2025

La loi APER encadre désormais de façon plus précise la solarisation des parkings et l’intégration d’énergies renouvelables sur certains bâtiments tertiaires. Entre ombrières photovoltaïques, végétalisation, seuils de surface, échéances et dérogations, les acteurs publics comme privés doivent clarifier leur niveau de conformité et leur plan d’action.

La loi relative à l’accélération de la production d’énergies renouvelables, dite loi APER, ne se limite pas à une logique de principe. Pour de nombreux acteurs du tertiaire, elle crée des obligations concrètes sur les parkings extérieurs, les toitures et, plus largement, la valorisation du foncier en faveur des EnR. Depuis la loi (n° 2025-1129) de simplification de l’urbanisme et du logement publiée le 26 novembre 2025, le cadre a encore été précisé pour les parkings.

A travers cet article, vous distinguerez ce qui relève des parkings extérieurs, ce qui concerne les bâtiments tertiaires, et ce qu’il faut faire en pratique pour sécuriser sa conformité sans lancer un projet mal dimensionné.

Ce que change la loi APER pour les parkings extérieurs

Le bloc le plus opérationnel pour beaucoup d’acteurs tertiaires concerne les parcs de stationnement extérieurs. En version consolidée, l’article 40 de la loi APER vise les parcs de plus de 1 500 m², existants au 1er juillet 2023 ou dont la demande d’autorisation d’urbanisme a été déposée à compter de la promulgation de la loi. Ils doivent être équipés, sur au moins la moitié de leur superficie, d’ombrières intégrant un procédé de production d’énergies renouvelables.

La loi du 26 novembre 2025 a permis d’apporter une précision importante. En effet, l’obligation peut désormais être considérée comme satisfaite par des procédés mixtes. Autrement dit, il est possible de combiner une part d’ombrières photovoltaïques et une part de dispositifs végétalisés, à condition que l’ensemble assure l’ombrage d’au moins 50 % de la surface du parking. Et, dans ce schéma mixte, la part d’ombrières doit couvrir au moins 35 % de cette moitié de surface.

Loi APER : Quelles échéances pour les ombrières photovoltaïques sur parking ?

Pour les parcs non gérés en concession ou délégation de service public, l’obligation s’applique au 1er juillet 2026 pour les parkings de 10 000 m² et plus, puis au 1er juillet 2028 pour ceux de plus de 1 500 m² et de moins de 10 000 m².

Pour les parcs gérés en concession ou en délégation, l’entrée en vigueur dépend de la conclusion ou du renouvellement du contrat. Si celui-ci intervient avant le 1er juillet 2026, la conformité est attendue à cette date ; s’il intervient après, l’échéance bascule au 1er juillet 2028.

Le texte prévoit aussi des délais supplémentaires dans certains cas, notamment lorsque le propriétaire justifie d’un contrat d’engagement avec acompte et d’un bon de commande dans les délais prévus par la loi. C’est un point à vérifier finement au cas par cas dans la stratégie projet.

Dérogations et sanctions liées à la loi APER : ce que vous devez documenter

La loi prévoit plusieurs cas d’exonération ou d’adaptation, mais ils ne se présument pas. Le propriétaire ou le gestionnaire doit être en mesure de démontrer que les critères sont remplis. Sont notamment visées des contraintes techniques, de sécurité, architecturales, patrimoniales ou environnementales, ainsi que certains cas de transformation ou suppression du parc. Un parking déjà ombragé par des arbres sur au moins la moitié de sa superficie peut également relever d’un cas prévu par le texte.

Sur le plan économique, une exonération peut être invoquée lorsque l’installation des ombrières photovoltaïques ne peut pas être réalisée dans des conditions économiquement acceptables.

Le décret du 13 novembre 2024 et l’arrêté du 4 décembre 2024 précisent la manière d’apprécier ce critère. En pratique, ils prévoient un calcul reposant sur un rapport entre, d’une part, le coût total de l’installation et, d’autre part, la valeur du parc de stationnement concerné.

Ce rapport est considéré comme économiquement non acceptable lorsqu’il dépasse 15 % pour certains parcs à construire et 10 % pour certains parcs existants concernés par la conclusion ou le renouvellement d’un contrat ou d’un bail. L’exonération économique n’est donc pas automatique : elle doit être justifiée et documentée par le gestionnaire ou le propriétaire.

En cas de non-conformité, la sanction peut aller jusqu’à 20 000 € par an pour un parc de moins de 10 000 m² et jusqu’à 40 000 € par an pour un parc d’au moins 10 000 m², jusqu’à mise en conformité.

La loi APER s’applique aussi à certains bâtiments tertiaires

Au-delà des parkings, la loi APER a renforcé les obligations prévues à l’article L. 171-4 du Code de la construction et de l’habitation. Sont concernés les bâtiments de plus de 500m² d’emprise au sol, et à usage commercial, industriel, artisanal, administratif, de bureaux, d’entrepôt, ainsi que certains hôpitaux, équipements sportifs, bâtiments scolaires et parkings couverts accessibles au public.

Pour les bâtiments neufs, les extensions et rénovations lourdes sont également visées au-delà de ce seuil. L’obligation consiste à intégrer soit un procédé de production d’énergies renouvelables, soit un système de végétalisation, soit un dispositif équivalent aboutissant au même résultat. La part minimale de toiture concernée monte progressivement : 30 %, puis 40 % à compter du 1er juillet 2026, puis 50 % à compter du 1er juillet 2027.

Pour les bâtiments existants, l’échéance est fixée au 1er janvier 2028. La part de toiture concernée n’est pour l’instant pas encore défini. Elle le sera dans un futur décret.

Entre loi APER et Décret Tertiaire : quelle articulation ?

La loi APER et le Décret Tertiaire poursuivent des logiques différentes mais complémentaires. Le Décret Tertiaire vise des objectifs de réduction des consommations d’énergie dans le temps ; la loi APER agit davantage sur la production d’EnR, l’ombre, la toiture et la valorisation du foncier. En pratique, les deux se croisent dans une même stratégie patrimoniale : sobriété, pilotage, travaux, autoconsommation, photovoltaïque, confort d’été et trajectoire budgétaire.

Pour un acteur public ou privé, la bonne approche n’est donc pas de traiter la loi APER comme un simple sujet “travaux parking”. Il faut la raccorder à une lecture globale du patrimoine : surfaces, usages, contraintes, raccordement, consommation, valorisation énergétique et priorisation des investissements. C’est aussi ce qui permet d’éviter des projets surdimensionnés ou juridiquement fragiles.

Transformez l’obligation réglementaire en opportunité !

La difficulté n’est pas seulement de connaître le texte. Elle est de traduire la loi APER en plan d’action opérationnel. Concrètement, il faut d’abord positionner chaque site vis-à-vis des obligations, en définissant le type de parking, la surface assujettie, l’échéance, le régime d’exonération possible et l’articulation avec les autres obligations réglementaires. Ensuite, il faut comparer plusieurs scénarios de mise en conformité : ombrières photovoltaïques, procédés mixtes, végétalisation, toiture solaire, ou combinaison avec d’autres actions énergétiques.

Vous voulez savoir si vos parkings ou bâtiments sont concernés par la loi APER, à quelle échéance, et avec quel scénario de conformité réaliste ? Prenez rendez-vous avec l’un de nos experts pour cartographier vos obligations et prioriser vos actions. Vous transformerez ainsi l’obligation réglementaire en opportunité !

Sources :

Légifrance – Loi n° 2023-175 du 10 mars 2023 relative à l’accélération de la production d’énergies renouvelables – 10 mars 2023

Légifrance – Article 40 de la loi n° 2023-175 du 10 mars 2023, version en vigueur depuis le 28 novembre 2025

Légifrance – Loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification de l’urbanisme et du logement – 26 novembre 2025

Légifrance – Article 8 de la loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 – 26 novembre 2025

Légifrance – Article L. 171-4 du Code de la construction et de l’habitation

Légifrance – Arrêté du 19 décembre 2023 portant application de l’article L. 171-4 du CCH – 19 décembre 2023

Légifrance – Décret n° 2024-1023 du 13 novembre 2024 portant application de l’article 40 de la loi APER – 13 novembre 2024

Légifrance – Arrêté du 4 décembre 2024 pris pour l’application du décret n° 2024-1023 – 4 décembre 2024

Légifrance – Article L. 111-19-1 du Code de l’urbanisme

Légifrance – Disposition relative au plan de valorisation du foncier des entreprises publiques et sociétés de plus de 250 salariés – 10 mars 2023

Pour être en conformité BACS, le Décret BACS impose, selon la puissance de vos systèmes de chauffage/climatisation, la mise en place d’un BACS (building automation and control systems) / d’une GTB (Gestion Technique Bâtiment) capable de suivre, enregistrer et analyser les consommations au pas horaire par zone fonctionnelle, avec archivage et pilotage.

Découvrez dans cet article une méthode claire en 5 étapes pour sécuriser l’assujettissement, cadrer le périmètre technique, et réussir le déploiement jusqu’aux preuves d’inspection.

Conformité BACS : rappel des obligations du Décret

Vous êtes concerné si vous êtes propriétaire – ou selon contractualisation, parfois preneur à bail – d’un système de chauffage ou de climatisation dont la puissance utile nominale dépasse certains seuils.

• Bâtiment tertiaire existant > 290 kW : l’obligation en place depuis le 1er janvier 2025.
• Bâtiment tertiaire existant > 70 kW, obligation :
  • depuis le 9 avril 2023 lors du renouvellement des systèmes chauffage/refroidissement,
  • au plus tard le 1er janvier 2030 dans les autres cas.
• Pour les bâtiments tertiaires neufs, l’obligation est déjà imposée selon la date de dépôt du permis de construire.

Une exemption est possible si vous justifiez un temps de retour sur investissement (TRI) > 10 ans (aides publiques déduites), selon la méthode de l’arrêté du 7 avril 2023.

Vous souhaitez tout savoir sur le Décret BACS ? N’hésitez pas à consulter notre article dédié ! Passons maintenant au plan étape par étape pour que votre bâtiment tertiaire respecte le décret.

Étape 1 : Confirmer l’assujettissement de vos sites, bâtiments, systèmes

Pour cette première étape dans la mise en conformité BACS, l’objectif est de savoir quel bâtiment est concerné, sur quel périmètre, et à quelle échéance, surtout si vous possédez un site multi-bâtiments ou un système centralisé.

Recenser “site / bâtiments / systèmes”

Commencez par créer une cartographie simple :

• Liste des bâtiments tertiaires du site,
• Liste des systèmes de chauffage et/ou climatisation (éventuellement combinés à la ventilation),
• Puissance utile nominale par système.

Sécuriser les règles de calcul

Plusieurs points de vigilance sont à prendre en compte. Premièrement, la puissance chaud et la puissance froid ne se cumulent pas. Seule la valeur maximale est retenue, selon la configuration.

Deuxièmement, la puissance chaud (ou froid) est obtenue en cumulant les puissances de tous les équipements de production sur site (incluant les équipements d’appoint ou de secours si raccordés au réseau commun).

Troisièmement, pour les réseaux urbains, si la sous-station appartient au gestionnaire du réseau, l’obligation porte sur l’installation de chauffage / climatisation à l’intérieur du ou des bâtiments.

Enfin, en cas de multi-propriétaires ou de copropriété, la FAQ ministérielle est citée comme référence pour trancher le responsable (par exemple, le syndicat de copropriété dans certains cas).

Livrable interne recommandé

Nous vous recommandons de créer un tableau “Assujettissement Décret BACS”, mentionnant votre bâtiment, les systèmes, les puissances chaud/froid, la configuration (centralisé/indépendant), une conclusion et les échéances.

Étape 2 : Définir des “zones fonctionnelles” réalistes

L’objectif de cette seconde étape est de découper le bâtiment pour mieux piloter et mesurer, sans inventer un zoning impossible à réaliser.

Partir des usages puis confronter aux contraintes techniques

Une zone fonctionnelle correspond à une zone où les usages sont homogènes, mais vous pouvez aussi tenir compte des installations techniques. Si un même système dessert plusieurs usages, il peut être difficile de distinguer plusieurs zones pour ce dernier. Le zoning peut par exemple être différent selon le système technique (éclairage vs chauffage vs ventilation).

Accepter le “zoning possible”, pas le zoning idéal

Prenons un exemple. Dans un immeuble de bureaux, le comptage par zone peut être irréaliste sur certains postes (réseau hydraulique, DRV, éclairage), et la recommandation devient alors un suivi au niveau pertinent (départ de circuits, par niveau, etc.) plutôt que de forcer un découpage coûteux.

Le bon critère pour un zoning pertinent : exploitable au quotidien

Un zoning pertinent permet d’identifier des dérives, correspond à des circuits et points de mesure accessibles et reste bien évidemment compréhensible par l’exploitant.

Étape 3 : Cadrer les exigences fonctionnelles et l’interopérabilité (données, comptages, accès)

Pour cette troisième étape, l’objectif est de transformer l’obligation réglementaire en exigences de réception et choisir une architecture flexible donc durable.

Cadrer les fonctions obligatoires (base réglementaire)

Le BACS / la GTB doit notamment :

1. Suivre/enregistrer/analyser en continu au pas horaire par zone fonctionnelle,
2. Situer l’efficacité énergétique vs références, détecter les pertes, informer l’exploitant,
3. Être interopérable,
4. Permettre l’arrêt manuel et la gestion autonome, et conserver des données mensuelles pendant 5 ans.

Le propriétaire du BACS à l’accès aux données archivées et doit pouvoir les mettre à disposition du gestionnaire et des exploitants concernés.

Vérifier l’existant : comptage, capteurs, automates

Il est nécessaire d’avoir des compteurs communicants (généraux et divisionnaires) adaptés aux usages : électricité, gaz/fioul, parfois énergie thermique et éventuellement production locale d’électricité. Le nombre de zones réellement suivables dépend de la configuration des circuits.

Interopérabilité : le piège des systèmes “ouverts mais fermés”

Il existe un risque concernant les GTB anciennes, pouvant afficher des protocoles standards mais rester “fermées” dans la communication réelle. C’est pourquoi l’interopérabilité doit être vérifiée sur documentation et parfois directement auprès du constructeur.

Étape 4 : Monter le scénario conformité, le budget, le temps de retour sur investissement et l’exemption

Pour cette avant dernière étape, l’objectif est de comparer au moins deux trajectoires : “conformité minimale” vs “conformité + gains d’exploitation” et de les chiffrer proprement.

Deux scénarios :

• Scénario A — Conformité réglementaire : fonctions obligatoires, zoning réaliste, comptage minimum viable, archivage, accès aux données.
• Scénario B — Conformité et performance : fonctions utiles au site (alertes, indicateurs plus fins, facteurs d’influence), avec une logique “pilotage” assumée.

Un budget complet comprend CAPEX et conditions d’exploitation

Nous vous conseillons de chiffrer au-delà du simple achat de la GTB, en intégrant à la fois le CAPEX et les conditions d’exploitation. Ceci passe par une identification :

• Des points de mesure nécessaires (capteurs et compteurs),
• De l’intégration (passerelles, réseau et raccordements),
• De la mise au point avec réception et formation des équipes (commissionnement),
• Des coûts récurrents liés à la maintenance et aux inspections.

TRI > 10 ans : cadrer la justification si vous visez une exemption

Une exemption est possible si vous pouvez démontrer que le temps de retour sur investissement (TRI) de l’installation ou du remplacement du BACS / GTB est strictement supérieur à 10 ans, après déduction des aides financières publiques.  

Cette démonstration doit être faite selon la méthode réglementaire prévue par l’arrêté du 7 avril 2023 et documentée. Le TRI doit notamment être justifié par au moins deux devis réels portant sur une solution conforme. En pratique, cela implique de cadrer très tôt le périmètre (systèmes concernés, zones, comptages, intégration), de consolider le chiffrage CAPEX / OPEX associé, d’identifier les aides mobilisables (et leur traitement dans le calcul), puis d’archiver l’ensemble des pièces (devis, hypothèses, calcul) pour sécuriser votre position en cas de contrôle ou d’audit.

Étape 5 : Déployer et organiser l’exploitation

L’objectif de cette dernière étape est de passer d’un système installé à un pilotage réel, traçable et durable.

Une GTB ne fonctionne efficacement que si vous l’utilisez !

Beaucoup de fonctions mises à disposition par les systèmes restent inutilisées, ce qui renchérit et complexifie sans bénéfice. Le BACS apporte des résultats uniquement si le site organise de manière pertinent son utilisation. Il vous faudra donc définir qui l’utilise et comment, à quelle périodicité etc.

Organiser la gouvernance et les routines

Dès le déploiement, clarifiez qui fait quoi pour que le BACS / la GTB serve vraiment au pilotage : qui consulte les tableaux de bord (revue hebdomadaire et/ou mensuelle), qui corrige les dérives (équipe d’exploitation et/ou facility management), qui arbitre les décisions et priorités (direction patrimoine/énergie), et qui administre l’outil (droits d’accès, paramétrages, évolutions, relation prestataire).

Sécuriser l’archivage et l’accès aux données

Pour une conformité BACS, le décret impose la conservation des données mensuelles pendant 5 ans. Au-delà de ce minimum, il est recommandé d’archiver aussi des éléments utiles à l’exploitation et à la preuve : historique des mesures, rapports de suivi, événements et alarmes, changements de consignes et d’horaires, interventions correctives et opérations de maintenance, afin de faciliter le suivi de performance, la continuité d’exploitation et la préparation des inspections.

La cybersécurité à intégrer au cahier des charges

La cybersécurité doit être intégrée dès la conception pour répondre aux points suivants :

• Gestion des droits utilisateurs,
• Traçabilité des accès,
• Chiffrement si applicable,
• Segmentation réseau (ex. VLAN),
• Accès distant sécurisé (ex. VPN),
• Politique de mises à jour et de sauvegardes,
• Exigences contractuelles claires lorsque l’exploitation ou l’hébergement est externalisé (responsabilités, réversibilité, sécurité, continuité de service).

Suivez toutes ces étapes pour passer d’une obligation GTB à un pilotage durable et conforme !

Pour conclure, le Décret BACS se joue sur une séquence simple et robuste : assujettissement clair, zones fonctionnelles réalistes, données au bon pas de temps, interopérabilité vérifiée, puis exploitation organisée — sinon, le système reste sous-utilisé et la conformité devient fragile.

Vous voulez sécuriser votre conformité BACS et échanger autour de l’assujettissement de vos bâtiments ? Prenez rendez-vous avec l’un de nos experts !

Sources :

Légifrance – Décret n° 2023-259 relatif aux systèmes d’automatisation et de contrôle des bâtiments tertiaires – 7 avril 2023

Légifrance – Arrêté du 7 avril 2023 relatif aux systèmes d’automatisation et de contrôle des bâtiments tertiaires (inspection + TRI) – 7 avril 2023

Légifrance – Code de la construction et de l’habitation, dispositions “Pilotage des systèmes techniques” (article R.175-2 et suivants)

Ministère (RT-RE Bâtiment) – FAQ Décret BACS

Le Décret BACS impose, pour de nombreux bâtiments tertiaires, la mise en place d’un système d’automatisation et de contrôle plus communément appelé BACS ou GTB. L’objectif est de suivre, analyser et piloter les installations techniques.

Seuils de puissance, échéances, exigences fonctionnelles, exemption TRI > 10 ans, inspection : découvrez dans notre article toutes les informations nécessaires pour vous mettre en conformité avec le Décret BACS, sans surinvestir.

Décret BACS, GTB, automatisation des bâtiments : définitions et objectif

Un BACS, ou Building Automation and Control System, est un système qui permet de collecter des données (comptages, capteurs), de superviser et de piloter des équipements techniques (CVC, éclairage, etc.) afin d’améliorer l’efficacité énergétique. Il est également appelé GTB en français, pour Gestion Technique du Bâtiment.

L’objectif de ce décret est donc réglementaire et contribue aux objectifs de réduction du Décret Tertiaire. Il vise à réduire les consommations en rendant possible un suivi par zone fonctionnelle et un pilotage efficace des systèmes techniques. Le but est de réaliser la chasse aux consommations de “négligence” (chauffage et éclairage oubliés la nuit, dérive de climatisation…), et d’harmoniser les horaires et consignes de fonctionnement, adaptés aux besoins réels des usagers.

Êtes-vous concerné par le Décret BACS ?

Vous êtes concerné si vous êtes propriétaire d’un système de chauffage ou de climatisation (combiné ou non avec ventilation) au-delà des seuils réglementaires. Différentes échéances existent en fonction de votre typologie de bâtiment.

Cas 1 – Bâtiment tertiaire existant

Puissance > 290 kW : BACS obligatoire depuis le 1er janvier 2025. 

Puissance > 70 kW : 

• Depuis le 9 avril 2023 en cas de renouvellement du système de chauffage/refroidissement,
• Au plus tard le 1er janvier 2030, même sans renouvellement.

Cas 2 – Bâtiment tertiaire neuf

L’obligation est déjà en place selon la puissance et la date de dépôt de permis de construire. 

Point de vigilance : comment calculer la puissance ?

Chaud et froid ne se cumulent pas : on retient la valeur maximale entre puissance chaud et puissance froid pour un même exemple de Contribution Tarifaire d’Acheminement (CTA) avec batterie chaude/froide.

Si plusieurs systèmes distincts existent, les puissances sont cumulables et ce même si les équipements sont utilisés en appoint ou en secours.

En pratique, ce sont régulièrement ces points qui peuvent générer des erreurs de diagnostic (site multi-bâtiments, réseaux de chaleur/froid, systèmes mixtes). Pour plus de précisions, n’hésitez pas à consulter la FAQ ministérielle. 

Quelles exigences fonctionnelles doivent respecter le BACS / la GTB ?

Le décret impose des fonctionnalités minimales fixées par le Code de la construction et de l’habitation :

1) Suivre, enregistrer et analyser en continu, par zone et au pas horaire

Le BACS doit assurer un suivi énergétique : 

• Par zone fonctionnelle : zones d’usages homogènes, avec une approche pragmatique selon les contraintes techniques,
• Avec un pas de temps horaire,
• Et une conservation des données à l’échelle mensuelle pendant 5 ans.

2) Situer l’efficacité énergétique et détecter les dérives

Le système doit pouvoir :

• Comparer la performance à des valeurs de référence, issues d’études énergétiques ou caractéristiques systèmes,
• Détecter les pertes d’efficacité,
• Informer l’exploitant des possibilités d’amélioration.

3) Interopérabilité

Le BACS doit être interopérable avec les systèmes techniques. Celui-ci doit être en capacité de communiquer et d’intégrer de futurs équipements sans verrouillage. Il est également essentiel pour le BACS de respecter les protocoles normalisés.

4) Commande / arrêt manuel et gestion autonome 

Le BACS doit permettre un arrêt manuel et la gestion autonome des systèmes reliés. Son pilotage ne doit pas dépendre d’une supervision distante. De plus, pour limiter le risque d’arrêt par coupure électrique sur certains systèmes thermodynamiques, des automatismes spécifiques doivent être mis en place.

Quels systèmes techniques doivent être raccordés au BACS ?

Pour un bâtiment assujetti, plusieurs systèmes sont concernés :  

• Chauffage,
• Climatisation, 
• Ventilation,
• Eau chaude sanitaire (ECS),
• Éclairage intégré (hors luminaires mobiles),
• Production d’électricité sur site,
• Et, le cas échéant, automates / régulations existantes.

Une nuance importante est à prendre en considération pour les bâtiments existants. Pour certains équipements, le raccordement n’est exigé que si la connexion est réalisable avec un Temps de Retour sur Investissement (TRI) ≤ 10 ans (aides publiques déduites).

Exemption : comment la justifier quand le TRI dépasse 10 ans ?

Le décret prévoit une exemption si le TRI de l’installation / du changement du BACS est supérieur à 10 ans, aides financières publiques déduites. Les modalités de calcul sont définies par l’arrêté du 7 avril 2023, et l’exemption doit être justifiée par au moins deux devis réels. En pratique, cette exemption se prépare comme un dossier :

• Hypothèses de consommation et de gains,
• Périmètre des systèmes raccordés,
• Coûts d’investissement,
• Aides mobilisables si applicable,
• Calcul conforme à la méthode de l’arrêté.

Inspection, entretien, preuves : quelles sont vos obligations dans la durée ?

Au-delà de la mise en place, le BACS doit faire l’objet de vérifications périodiques, réalisées par un prestataire externe ou le personnel interne compétent. Une inspection périodique tous les 5 ans maximum, et dans les 2 ans après l’installation ou le remplacement du BACS (ou d’un équipement technique relié) est également requise.

Nous vous conseillons de prévoir dès le départ un plan de preuves, comprenant le périmètre, l’architecture de données, l’accès aux données, les paramétrages et les différents rapports afin de ne pas subir l’inspection.

Lowit vous accompagne dans votre mise en conformité avec le Décret BACS

Lowit vous accompagne pour passer d’une obligation à un plan d’action robuste et pilotable : 

• Positionner vos bâtiments vis-à-vis des obligations : assujettissement, échéances, périmètre,
• Construire des scénarios de mise en conformité : GTB niveau A/B, impacts énergétiques, estimation des CEE disponibles, investissement,
• Suivre le plan d’actions jusqu’à la conformité : coordination, jalons, preuves,
• Mettre en valeur les travaux déjà réalisés : éviter de “refaire” ce qui existe, sécuriser la conformité.

Conclusion : passer d’une obligation GTB à un pilotage durable et conforme.

Le Décret BACS ne se traduit pas simplement par l’installation d’une GTB. C’est une obligation de pilotage, de données fiables, de gouvernance et de preuves. La bonne approche consiste à diagnostiquer l’assujettissement, définir des zones fonctionnelles réalistes, choisir une solution interopérable et cadrer le TRI si vous envisagez une exemption. 

Vous voulez savoir rapidement si vous êtes concerné et quel scénario est le plus pertinent (conformité seule vs conformité + gains d’exploitation) ? Prenez rendez-vous avec l’un de nos experts ! Nous positionnons vos bâtiments, construisons des scénarios grâce à notre outil, et vous aidons à piloter le plan d’actions jusqu’à la conformité. 

Sources :

Légifrance – Décret n°2020-887 relatif au système d’automatisation et de contrôle des bâtiments non résidentiels – 20 juillet 2020

Légifrance – Décret n°2023-259 relatif aux systèmes d’automatisation et de contrôle des bâtiments tertiaires – 7 avril 2023

Légifrance – Arrêté du 7 avril 2023 relatif aux systèmes d’automatisation et de contrôle des bâtiments tertiaires (inspection + TRI) – 7 avril 2023

Ministère (RT-RE Bâtiment) – FAQ Décret BACS – 4 juillet 2025

Ministère (RT-RE Bâtiment) – Présentation et guide du décret BACS – 17 mai 2023

Le dossier technique de modulation permet d’ajuster les objectifs du Décret Tertiaire lorsque des contraintes techniques, architecturales et patrimoniales ou une disproportion économique rendent la trajectoire standard difficile à atteindre. C’est un document structuré, attendu sur la plateforme OPERAT, qui ne dispense pas d’agir. Il justifie une modulation, c’est à dire une diminution des objectifs à atteindre, mais n’exonère pas de mettre en œuvre un plan d’action.

Dans cet article, découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le dossier technique de modulation, ses complexités et ses exigences, afin que vous puissiez le constituer efficacement pour votre parc de bâtiments tertiaires.

Comprendre le dossier technique de modulation : à quoi sert-il exactement ?

La modulation est une disposition réglementaire qui permet d’adapter les objectifs de réduction de consommations d’énergie finale à la réalité d’un bâtiment tertiaire assujetti ou d’une entité fonctionnelle assujettie (EFA).

Concrètement, le dossier technique de modulation sert à : 

• Décrire la situation de référence (bâtiment / partie / ensemble),
• Documenter les contraintes (techniques, architecturales / patrimoniales, économiques),
• Démontrer ce qui est atteignable via des études énergétiques et un programme d’actions,
• Tracer les éléments justificatifs, en cas de contrôle.

Le cadre réglementaire précise que le dossier est mis à disposition des agents chargés des contrôles, qu’il peut être mis à jour, et qu’il est synthétisé dans un tableau standardisé au format CSV versé sur la plateforme de recueil OPERAT.

Qui est concerné par un dossier technique de modulation ?

C’est très simple, tous les assujettis au Décret Tertiaire – collectivités, syndicats d’énergie, tertiaire privé (asset / property / facility managers) – ont le droit de déposer un dossier technique de modulation, lorsqu’ils rencontrent les contraintes suivantes :

• Des contraintes techniques : impossibilités d’intervention, limites constructives, incompatibilités techniques…
• Des contraintes architecturales ou patrimoniales : bâtiment protégé, prescriptions, contraintes d’intégration,
• Des contraintes financières au sens réglementaire de disproportion manifeste : ROI/temps de retour brut dépassant certains seuils.

Quelles échéances pour déposer sur la plateforme OPERAT ?

Pour la première décennie et l’objectif fixé à 2030, les modulations doivent être déclarées au maximum 5 ans après la première échéance de remontée de la décennie, soit au plus tard le 30 septembre 2027 (pour la décennie 2020, première échéance 30 septembre 2022).

À quel moment intervient la modulation dans le pilotage Décret Tertiaire ?

Sur la plateforme OPERAT, il existe deux modulations “intégrées” qui se font directement dans la plateforme :

• La modulation climatique, calculée à partir de l’adresse du site et de la station météo associée,
• La modulation d’intensité d’usage, à renseigner zone par zone, selon les paramètres d’usage de chaque zone.

La modulation liée à des contraintes techniques, architecturales/patrimoniales ou financières, celle qui nécessite un dossier technique de modulation, intervient dans un second temps, après l’application de ces deux premières modulations dans OPERAT.

Ensuite, l’évolution du volume d’activité est prise en compte via les indicateurs d’intensité d’usage (IIU). La documentation institutionnelle précise que cette modulation en fonction du volume d’activité est effectuée automatiquement sur OPERAT à partir des IIU renseignés.

C’est après ces ajustements “déclaratifs” qu’intervient le dossier technique de modulation. Celui-ci est requis pour toutes les autres modulations liées à des contraintes techniques, architecturales / patrimoniales ou à une disproportion économique, car elles nécessitent des preuves comme une note technique, un avis d’architecte ou encore une note de calcul, ainsi qu’une démonstration structurée.

Contenu du dossier technique de modulation : ce que dit l’arrêté et ce que vous devez produire

L’arrêté “méthode” décrit le contenu minimal du dossier et sa logique. Le dossier comprend notamment les éléments listés ci-dessous.

1) Une étude énergétique “bâtiment” (performance énergétique & environnementale)

Cette étude énergétique porte sur les actions d’amélioration de la performance du bâtiment (enveloppe, systèmes, CVC, éclairage, ECS…) et doit permettre d’orienter des scénarios, avec estimation des gains attendus. Chez Lowit, nous recommandons la réalisation d’un audit énergétique plutôt qu’un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), ce dernier pouvant être assimilé à une étude énergétique. En effet, le DPE est trop sommaire lorsqu’il est appliqué dans le secteur tertiaire et ne pourra pas apporter des arguments suffisamment robustes au dossier technique de modulation.

2) Une étude énergétique “usages spécifiques”

Cette seconde étude énergétique vise les consommations liées aux équipements propres à l’activité (ex. informatique, process tertiaire spécifique), pour réduire ce poste autant que possible.

3) Une identification des actions “sobriété / exploitation / occupants”

Le texte prévoit d’identifier les actions sur l’adaptation des locaux à un usage économe en énergie et sur le comportement des occupants (pilotage, consignes, usages, exploitation).

4) Un programme d’actions

Ce programme s’appuie sur l’ensemble des leviers d’actions et formalise une trajectoire réaliste : phasing, priorisation, cohérence technique, impacts.

5) Des justificatifs spécifiques selon le motif de modulation

• Contraintes techniques : une note technique délivrée par un bureau d’études, un architecte ou un référent technique interne,
• Contraintes architecturales/patrimoniales : un avis circonstancié établi par un architecte et, selon les cas patrimoniaux, un architecte compétent au sens des règles applicables. L’arrêté prévoit l’adossement à ces pièces selon la modulation,
• Disproportion économique : une note de calcul du temps de retour brut sur investissement (TRI), déduction faite des aides mobilisables.

Modulation pour disproportion économique : les seuils à connaître et à prouver

Le cadre réglementaire est très clair. La disproportion ne peut être invoquée sur la base d’un calcul que si le temps de retour brut du coût global d’un des leviers (aides déduites) dépasse :

• 30 ans pour les actions sur l’enveloppe,
• 15 ans pour le renouvellement des équipements énergétiques,
• 10 ans pour les systèmes d’optimisation / gestion / régulation (pilotage, exploitation).

Deux points clés sont par ailleurs souvent sous-estimés. Premièrement, le calcul doit être fait indépendamment pour chaque levier. Il est impossible de faire une moyenne pour que votre dossier soit accepté. Ensuite, même en cas de dépassement, le texte demande de rechercher une optimisation entre leviers (répartition coût/gains), puis de justifier un scénario “modulé” cohérent.

Méthodologie opérationnelle pour constituer un dossier technique de modulation solide

Étape 1 – État des lieux : cadrer la “référence” et le périmètre EFA

• Clarifier le périmètre : bâtiment / partie / ensemble, mono-occupation vs multi-occupation,
• Fixer la situation de référence (consommations, usages, surfaces, données d’exploitation),
• Identifier les premières contraintes (techniques, patrimoniales, financières).

Étape 2 – Études énergétiques : bâtir des scénarios crédibles

• Un scénario “atteinte standard” (si possible) et un scénario “modulé”,
• Des gains estimés par poste (CVC, éclairage, etc.) et usages spécifiques,
• Des éléments probants (hypothèses, données, cohérence avec l’exploitation).

Étape 3 – Plan d’action : prioriser, phaser, piloter

• Un programme d’actions réaliste (travaux, exploitation, sobriété),
• Un plan de suivi des consommations (reporting énergie, indicateurs, rythme de mise à jour),
• Si disproportion économique : calcul TRI par levier + aides déduites + justification du scénario retenu.

Ce que le dossier technique de modulation ne fait pas (et ce qui bloque au moment du contrôle)

Le dossier technique de modulation ajuste l’objectif, mais n’exonère pas de mettre en place d’autres actions pertinentes, notamment celles issues de votre audit énergétique. Autrement dit, il s’agit d’un document de justification. Il vient encadrer et expliquer une trajectoire adaptée, sans remettre en cause l’obligation de piloter la performance énergétique, de mettre en œuvre un plan d’action, et de suivre les consommations dans la durée.

En pratique, les dossiers fragiles ont souvent :

• Une donnée de référence incomplète avec des consommations ou un périmètre EFA flous, et des éléments clés manquants ou difficilement vérifiables (année de référence, surfaces, description de l’activité, cohérence entre sites/compteurs).
• Des hypothèses non démontrées, c’est-à-dire des choix techniques ou des estimations qui ne s’appuient pas sur des éléments probants comme des études, des relevés, des scénarios comparés ou encore une justification des contraintes.
• Un plan d’action trop déclaratif, qui liste des intentions sans priorisation, sans calendrier, sans chiffrage, ni articulation claire entre travaux, exploitation et actions sur les usages.
• Une disproportion économique “intuitive” sans calcul réglementaire, avec un raisonnement “au ressenti” qui ne permet pas de démontrer formellement les temps de retour attendus et la prise en compte des aides.

Comment Lowit vous aide à sécuriser votre dossier et à gagner du temps ?

Constituer un dossier technique est complexe, surtout quand vous devez le faire à l’échelle d’un parc (pour une collectivité, un syndicat d’énergie ou du multi-sites) et avec des bâtiments hétérogènes.

Nos experts vous accompagnent efficacement sur : 

• L’identification du positionnement de vos bâtiments vis-à-vis du Décret Tertiaire,
• La réalisation des études énergétiques,
• L’élaboration de scénarios d’actions et l’identification des actions concernées par des modulations,
• La construction et le dépôt de vos dossiers de modulation (dont la synthèse attendue).

Vous voulez savoir si une modulation est réellement justifiable et comment la documenter sereinement ? Prenez rendez-vous avec un expert Lowit pour analyser votre situation, sécuriser votre méthode et construire un dossier conforme et efficace.

Un dossier à préparer tôt, avec la bonne méthode et les bonnes preuves

Pour conclure, le dossier technique de modulation n’est pas une formalité. C’est un véritable dossier structuré comportant des preuves et qui doit réussir à articuler données, études, plan d’actions et, selon le motif, des pièces techniques patrimoniales / financières.

Il doit consolider l’ensemble des éléments qui fondent la demande, avec une logique claire et vérifiable, pour éviter les zones grises et permettre une lecture simple du raisonnement : ce qui est connu (données), ce qui a été analysé (études), ce qui est décidé (plan d’actions) et ce qui est justifié (pièces associées au motif).

Si vous avez identifié des contraintes (techniques, patrimoniales ou financières), le plus efficace est de cadrer au plus tôt le périmètre de votre dossier : EFA concernées, trajectoire, études, calculs TRI, gouvernance de dépôt sur OPERAT.

Plus ce cadrage est fait en amont, plus vous sécurisez la cohérence du dossier et la capacité à rassembler les éléments nécessaires, à structurer le travail entre les parties prenantes, et à préparer un dépôt sur OPERAT sans précipitation ni approximations !

Sources :

Légifrance – Arrêté du 10 avril 2020 relatif aux obligations d’actions de réduction des consommations d’énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire (version consolidée)

Légifrance – Arrêté du 10 avril 2020 – Article 11 (disproportion économique / TRI 30-15-10 ans)

Légifrance – Arrêté du 10 avril 2020 – Annexe IV : cadre type du dossier technique

Service-Public.fr (Entreprendre) – Réduction de la consommation d’énergie dans les bâtiments à usage tertiaire (déclaration, modulations, échéances) – (consulté 2026-02-10)

ADEME – Plateforme OPERAT

Dans un contexte où la transition énergétique s’impose comme un défi majeur pour les territoires, comment naviguer entre obligations réglementaires renforcées et financements publics sous tension ? Comment planifier et financer les travaux de rénovation énergétique de vos bâtiments publics ?

Entre un cadre réglementaire mouvant (Décret Tertiaire, Décret BACS, Loi APER) et la réduction des enveloppes budgétaires, il est crucial de disposer d’une stratégie d’investissement claire pour identifier les bons travaux, au bon moment et sécuriser les financements disponibles.

Afin de vous aider dans la définition de votre stratégie, Lowit et Finances & Territoires s’associent pour vous proposer un décryptage des enjeux 2026 et des leviers à votre disposition.

Dans ce webinaire, Thomas Lagier (Cofondateur et Directeur Général – Lowit) et Grégory Klersch (Directeur de mission en financement publics – Finances & Territoires) vous font notamment découvrir :

• Les enjeux de la transition énergétique en 2026,
• L’évolution du cadre réglementaire : DEE, Décret Tertiaire, Décret BACS, Loi APER et leurs implications concrètes,
• Les actions à mettre en place : audits, scénarios de travaux, conformité,
• Les stratégies d’investissement : construire et piloter un Plan Pluriannuel d’Investissement (PPI) efficace,
• Les opportunités de financement : panorama des guichets disponibles de l’Europe au local malgré les restrictions budgétaires,
• Les subventions conditionnées : comment atteindre les critères de performance pour maximiser vos cofinancements
• Un cas concret : retour d’expérience sur une rénovation d’hôtel de ville réussie.