Valeur verte : comment la performance énergétique fait (ou défait) la valeur de votre patrimoine tertiaire

La performance énergétique n’est plus un sujet technique réservé aux exploitants. Elle est devenue un critère de prix pour vos bâtiments tertiaires. Sur le marché, les actifs bien classés se négocient mieux, se louent plus vite et plus cher, tandis que les bâtiments énergivores subissent une décote qui s’installe. C’est ce qu’on appelle la valeur verte : la prime dont bénéficient les actifs performants, et son revers, la décote brune (ou green discount) qui frappe les autres. Décryptons ensemble ce mécanisme pour agir avant l’échéance 2030 du Décret Tertiaire et protéger directement la valeur de votre patrimoine.

Valeur verte : un marché qui valorise la performance et sanctionne l’inaction

Pendant longtemps, la rénovation énergétique a été vue comme un investissement de confort, mais ce n’est plus le cas aujourd’hui. La performance énergétique pèse désormais sur la valeur vénale (le prix de vente) et sur la valeur locative des actifs tertiaires.

CBRE a mesuré, sur cinq ans, une prime de loyer moyenne de 21 % en faveur des immeubles de bureaux certifiés par rapport aux actifs non certifiés, avec des écarts de 13 % à 29 % selon les marchés. L’envers de cette prime verte, c’est la décote brune (le « green discount« , ou « brown discount« ) : la perte de valeur des bâtiments restés en marge de la transition.

Les acteurs du marché situent cette décote dans une fourchette de l’ordre de 10 % à 30 % à l’horizon 2030 par rapport aux biens conformes ou certifiés. Le phénomène reste difficile à quantifier précisément, faute d’étude transactionnelle dédiée, mais sa direction ne fait pas débat. Pour un portefeuille de taille significative, l’enjeu se mesure en millions d’euros.

L’analogie du résidentiel avec la valeur verte

Pour saisir où va le tertiaire, il suffit de regarder le résidentiel. En quelques années, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est devenu un critère de prix incontournable pour vendre ou louer un logement. Les passoires thermiques (classes F et G) se vendent avec décote et voient leur mise en location progressivement interdite : classe G depuis le 1er janvier 2025, classe F au 1er janvier 2028, classe E au 1er janvier 2034 en métropole.

Le tertiaire suit la même trajectoire, avec un signal différent. Ici, ce n’est pas le DPE qui fait référence, mais la trajectoire de réduction du Décret Tertiaire et l’attestation OPERAT. La logique reste identique : un indicateur public de performance qui finit par se lire dans le prix. Acheteurs et locataires intègrent désormais la facture énergétique et le risque de non-conformité dans leurs décisions.

L’horizon 2030 du Décret Tertiaire, la contrainte qui renforce l’importance de la valeur verte

Le cadre réglementaire donne à ce phénomène de marché une dimension datée et contraignante. Le Décret Tertiaire impose aux bâtiments (ou ensembles de bâtiments) hébergeant des activités tertiaires sur une surface de plancher cumulée d’au moins 1 000 m² de réduire leur consommation d’énergie finale de 40 % d’ici 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050, ou d’atteindre une valeur absolue fixée par arrêté selon l’activité. Propriétaires et, le cas échéant, preneurs à bail doivent déclarer chaque année leurs consommations sur la plateforme OPERAT, gérée par l’ADEME.

L’échéance 2030 est proche. Chaque année sans suivi fiable des consommations ni plan d’action documenté rend l’objectif plus difficile à atteindre, et creuse l’écart de valeur entre actifs conformes et non conformes.

Valeur verte : la conformité devient visible lors des transactions

La pression s’exerce aussi au moment des cessions et des prises à bail. Un arrêté du 1er août 2025 a intégré à OPERAT un modèle d’attestation numérique annuelle. L’obligation d’annexer l’évaluation OPERAT à un acte de vente ou de location existe déjà, à titre d’information. Ce qui change au 1er juillet 2026, c’est la fin de son caractère facultatif : l’attestation doit être visible dans le bâtiment et communiquée à l’acquéreur ou au locataire.

Concrètement, les notaires réclament de plus en plus ces attestations lors d’une cession. Une non-conformité ne bloque pas juridiquement la vente, mais elle pèse dans les prérequis des acquéreurs et peut entraîner une décote ou une renégociation du prix. La conformité OPERAT devient un argument de négociation : favorable aux actifs bien pilotés, défavorable aux autres.

Trois leviers pour valoriser son patrimoine et profiter de la valeur verte

Face à cette double pression du marché et de la réglementation, les gestionnaires disposent de leviers concrets.

Auditer et cartographier son exposition

Avant tout arbitrage, il faut savoir quels actifs sont en trajectoire et lesquels accumulent du retard. Un audit énergétique et une analyse d’écart permettent de quantifier la marche à franchir, d’estimer le coût des travaux et de décider en connaissance de cause : rénover, céder ou conserver.

Déclarer et suivre ses consommations sur OPERAT 

OPERAT n’est pas qu’une interface de déclaration. C’est la trace officielle de la trajectoire énergétique de chaque bâtiment. Un suivi rigoureux, avec une collecte de données fiable et automatisée, permet de tenir la trajectoire et de produire les justificatifs utiles lors d’un contrôle ou d’une transaction.

Construire et piloter un plan d’action priorisé

Les usages sont un levier sous-estimé : une même installation peut afficher des écarts de consommation de 30 à 50 % selon les comportements et les réglages. Un plan d’action efficace combine sobriété des usages, optimisation des équipements de chauffage, ventilation et climatisation (CVC), modernisation des systèmes de pilotage (GTB, encadrée par le Décret BACS) et, si nécessaire, travaux sur l’enveloppe. L’objectif : placer le budget là où le rendement énergétique et patrimonial est le plus élevé.

Check-list pour valoriser votre patrimoine

• Identifier les bâtiments assujettis au Décret Tertiaire dans le portefeuille.
• Déclarer la consommation de référence et les données annuelles sur OPERAT.
• Réaliser un audit énergétique et une analyse d’écart pour chaque site à risque.
• Prioriser les actions selon le ratio gain énergétique sur coût.
• Documenter travaux et actions de sobriété pour justifier la trajectoire.
• Préparer l’attestation OPERAT en vue des transactions.

Collectivités et tertiaire public : un enjeu patrimonial et budgétaire

Pour les collectivités et les syndicats d’énergie, la valeur verte prend une dimension supplémentaire. Les bâtiments publics non conformes (mairies, gymnases, médiathèques, écoles) cumulent un risque de dépréciation comptable, une facture d’énergie qui grimpe et un risque réputationnel vis-à-vis des élus et des usagers.

Le pilotage patrimonial énergétique (données centralisées, tableaux de bord par site, suivi des trajectoires OPERAT) est devenu un outil de gestion budgétaire. Les directions du patrimoine qui s’y engagent tôt dégagent des marges pour financer d’autres priorités.

Ce que Lowit peut faire pour la valeur de votre patrimoine

La valeur verte n’est pas une prime réservée à quelques actifs prestigieux. C’est le signal que le marché envoie à tout un patrimoine, et l’écart se creuse à chaque échéance du Décret Tertiaire. Les propriétaires qui structurent dès maintenant leur suivi et documentent leur plan d’action prennent l’avantage. La première étape reste la même : savoir précisément où en est chaque bâtiment. La valeur verte se défend avec des données fiables, pas avec des estimations.

Lowit vous accompagne dans la fiabilisation de vos données pour bénéficier de la valeur verte et optimiser votre stratégie énergétique. Nous vous aidons notamment à :

• Centraliser et fiabiliser les consommations de tout votre parc, site par site.
• Structurer vos déclarations OPERAT et sécuriser votre trajectoire Décret Tertiaire.
• Prioriser un plan d’action selon le rendement énergétique et patrimonial.
• Produire le reporting patrimoine utile à vos arbitrages et à vos transactions.

Contactez un expert Lowit pour vous être accompagné dans le pilotage de votre stratégie patrimoniale !

Sources :

CBRE – Les certifications environnementales, un moteur de création de valeur ? (2ᵉ éd. 2021, actualisée 2022)

Légifrance – Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 (Décret Tertiaire)

Légifrance – Arrêté du 10 avril 2020 modifié (en dernier lieu par les arrêtés du 5 juillet 2024 et du 1er août 2025)

Ecologie.gouv.fr – Éco Énergie Tertiaire (Décret Tertiaire)

ADEME – Plateforme OPERAT

Service-public.fr – Interdiction de louer un logement énergivore (loi Climat et Résilience)

Haussmann Expertise Immobilière – L’impact du décret tertiaire sur les valeurs locatives