GTB, GTC, BACS : si vous gérez un patrimoine immobilier tertiaire, vous avez certainement croisé ces trois acronymes. Ils désignent des réalités proches mais distinctes et les confondre peut mener à un mauvais dimensionnement de vos installations, voire à une non-conformité réglementaire.

Depuis l’entrée en vigueur du Décret BACS, la gestion technique des bâtiments tertiaires est devenue un sujet réglementaire autant que stratégique. Pourtant, sur le terrain, la confusion entre GTB, GTC et BACS reste fréquente, y compris dans les appels d’offres et les cahiers des charges. En résultent des bâtiments équipés d’un système qui ne couvre pas l’obligation ou, au contraire, surinvestis dans des fonctions inutiles.

Dans cet article, découvrons ensemble ce qui différencie concrètement ces trois termes et ce que cela change pour votre stratégie patrimoniale.

GTB, GTC, BACS : trois termes, un seul objet technique

Ces acronymes désignent tous trois des systèmes qui permettent d’automatiser et piloter les équipements techniques d’un bâtiment (CVC, éclairage, eau chaude sanitaire, etc.). La nuance se situe au niveau du périmètre, de l’origine et de la fonctionnalité.

BACS : le terme réglementaire européen

BACS signifie Building Automation and Control System. C’est le terme retenu par la directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments (EPBD), transposée en droit français par le décret du 20 juillet 2020 et ses arrêtés d’application. Lorsque la réglementation parle de « BACS », elle désigne l’ensemble des exigences fonctionnelles minimales que doit remplir un système d’automatisation et de contrôle pour être jugé conforme.

Le BACS est un cahier des charges réglementaire. Tout système qui remplit ses exigences peut être qualifié de BACS conforme.

GTB : le système de pilotage global du bâtiment

La GTB (Gestion Technique du Bâtiment) est le terme français d’usage courant pour désigner un système d’automatisation multi-lots. Il intègre et pilote l’ensemble des équipements techniques d’un bâtiment (chauffage, climatisation, ventilation, éclairage, eau chaude sanitaire, production d’électricité locale, etc.) au sein d’une plateforme unique et interopérable.

Une GTB collecte les données de capteurs et compteurs, les analyse, détecte les dérives et permet à l’exploitant de piloter les consignes par zone fonctionnelle. Elle constitue, lorsqu’elle est correctement paramétrée et utilisée, l’outil de conformité au Décret BACS. Elle représente également un levier opérationnel de réduction des consommations pour votre mise en conformité au Décret Tertiaire.

GTC : la supervision d’un seul lot technique

La GTC (Gestion Technique Centralisée) désigne un système dont le périmètre est plus restreint. Celui-ci supervise et contrôle tous les lots CVC (chauffage, ventilation, climatisation). La GTC offre une visibilité centralisée sur ce périmètre, mais ne couvre pas l’ensemble des équipements du bâtiment.

Elle peut convenir à des situations spécifiques (parc multi-sites avec budget contraint, bâtiment non soumis au seuil BACS), mais elle ne suffit généralement pas à satisfaire les exigences du Décret BACS seule, qui impose un suivi par zone fonctionnelle sur l’ensemble des systèmes assujettis.

À retenir

Terme	Origine	Périmètre	Conformité BACS ?
BACS	Directive EU / Décret FR	Cadre réglementaire	Référence légale
GTB	Usage français	Tous lots techniques	Si fonctions obligatoires remplies
GTC	Usage français	Tous les lots CVC	Insuffisant seule dans la plupart des cas

GTB, GTC, BACS : les 4 niveaux de performance de la norme ISO 52120-1

La norme NF EN ISO 52120-1 classifie les systèmes GTB en quatre niveaux de performance énergétique, du plus au moins automatisé :

• Niveau A : le plus élevé (optimisation multifonctionnelle, gestion prédictive, interopérabilité totale).
• Niveau B : optimisation avancée (gestion coordonnée des systèmes, analyse des données).
• Niveau C : fonctions de base (régulation automatique, pas d’optimisation centralisée).
• Niveau D : aucun système d’automatisation (référence de base).

Le Décret BACS fixe une exigence minimale équivalente au niveau C pour les bâtiments assujettis. Viser le niveau B ou A peut se justifier dans une logique de performance énergétique ambitieuse (notamment pour atteindre les objectifs du Décret Tertiaire), mais ces niveaux supérieurs impliquent un investissement plus élevé et une organisation d’exploitation rigoureuse.

Attention cependant, monter en classe uniquement pour afficher un niveau supérieur peut complexifier et renchérir le projet sans bénéfice réel. Le niveau pertinent est celui qui correspond à votre capacité d’exploitation quotidienne.

GTB, GTC, BACS : ce que la réglementation impose concrètement

Rappel des obligations issues du Décret BACS pour les bâtiments tertiaires existants :

• Puissance > 290 kW : BACS obligatoire depuis le 1er janvier 2025.
• Puissance > 70 kW : obligation au plus tard au 1er janvier 2030, ou lors du renouvellement du système d’automatisation.

Le système conforme doit assurer :

1. Un suivi et une analyse au pas horaire par zone fonctionnelle.
2. La détection des dérives d’efficacité énergétique et l’information de l’exploitant.
3. Une interopérabilité avec les équipements existants et futurs.
4. La possibilité d’un arrêt manuel et d’une gestion autonome des systèmes.
5. L’archivage des données mensuelles pendant 5 ans.
6. La maintenance obligatoire

Une exemption est possible si le temps de retour sur investissement (TRI) déduit des aides publiques est supérieur à 10 ans. Celui-ci est calculé selon la méthode de l’arrêté du 7 avril 2023 et justifié par au moins deux devis réels.

Une autre exemption concerne le pourcentage de consommation dont est responsable le système. Si par exemple l’éclairage concerne moins de 5% de la consommation totale, sa gestion par la GTB n’est pas intéressante. Dans ce cas, la synthèse énergétique de Lowit est très pertinente car elle permet d’obtenir cette répartition.

GTB, GTC, BACS : quel type de gestion technique selon votre situation patrimoniale ?

Voici une grille de lecture pratique pour les gestionnaires de patrimoine. Choisissez une GTB si :

• Vos bâtiments dépassent 70 kW de puissance CVC (obligation BACS à terme).
• Votre stratégie d’investissement vise une réduction significative des consommations.
• Si vous n’êtes pas concerné par le Décret BACS, une GTB reste un des leviers les plus efficaces pour vous mettre en conformité au Décret Tertiaire.
• Une GTB est utile à partir d’une certaine échelle de bâtiment et de complexité de systèmes.

Une GTC peut vous suffire si :

• Vos bâtiments sont sous les seuils du Décret BACS.
• Vous avez un besoin de supervision centralisée sur un seul lot technique.
• Vous souhaitez piloter le chauffage et la climatisation pour un petit bâtiment.

Lowit vous aide à piloter votre stratégie GTB/BACS de A à Z

GTB, GTC et BACS ne sont pas interchangeables. La GTB est le système technique global qui pilote l’ensemble des lots d’un bâtiment ; la GTC se limite à un seul périmètre technique ; le BACS est le cadre réglementaire européen qui définit les exigences minimales. Pour un gestionnaire de patrimoine tertiaire soumis au Décret BACS, une GTB correctement dimensionnée, paramétrée, exploitée et inspectée peut constituer le support de conformité BACS, sous réserve de couvrir les exigences réglementaires applicables.

Lowit vous accompagne à chaque étape de votre mise en conformité :

• Audit énergétique et diagnostic d’assujettissement : nous identifions quels bâtiments sont concernés, à quelle échéance et avec quelle architecture de données existante.
• Scénarisation : nous comparons « conformité minimale » et « conformité + performance », nous chiffrons le CAPEX/OPEX et estimons les CEE mobilisables.
• Suivi du plan d’action jusqu’à la conformité (jalons, preuves, organisation d’exploitation) et stratégie d’investissement patrimoniale : nous valorisons les travaux déjà réalisés et priorisons les actions sur le parc.

Vous voulez savoir rapidement si vos bâtiments sont bien positionnés et quel scénario GTB/BACS est le plus pertinent pour votre patrimoine ?

Prenez rendez-vous avec un expert Lowit pour être accompagné dans votre mise en conformité au Décret BACS !

Sources :

Légifrance — Décret n°2020-887 relatif au système d’automatisation et de contrôle des bâtiments non résidentiels

Légifrance — Décret n°2023-259 relatif aux systèmes d’automatisation et de contrôle des bâtiments tertiaires

Légifrance — Arrêté du 7 avril 2023 relatif aux systèmes d’automatisation et de contrôle des bâtiments tertiaires

Ministère (RT-RE Bâtiment) — FAQ Décret BACS

Ministère (RT-RE Bâtiment) — Présentation et guide du décret BACS

Légifrance — Code de la construction et de l’habitation, dispositions « Pilotage des systèmes techniques » (art. R.175-2 et suivants)

Entre l’obligation d’audit énergétique issue de la loi DDADUE 2025 et l’audit instrumenté au service du Décret Tertiaire, les acteurs du tertiaire (collectivités, syndicats d’énergie et gestionnaires d’actifs) naviguent souvent dans le flou. Pourtant, distinguer ces deux dimensions est indispensable pour piloter efficacement la transition énergétique de votre parc immobilier et arbitrer vos investissements. L’audit énergétique est devenu un passage obligé pour tout gestionnaire de bâtiments tertiaires. Cependant, deux réalités très différentes coexistent derrière ce terme. D’un côté, une obligation réglementaire encadrée par la norme NF EN 16247, aux critères précis et aux sanctions définies ; de l’autre, un outil d’aide à la décision patrimoniale, indispensable pour construire un plan d’action cohérent avec les objectifs 2030 du Décret Tertiaire. Confondre les deux entraîne le risque soit de vous limiter à une démarche purement administrative, soit d’investir dans une prestation sans valeur réglementaire. Dans cet article, découvrons ensemble les différences entre les audits énergétiques, les enjeux de chaque approche et comment vous pouvez les articuler au sein d’une stratégie d’efficacité énergétique performante.

Différences entre les audits énergétiques : le versant réglementaire, une obligation encadrée et renouvelée par la loi DDADUE 2025

Ce que dit la réglementation

Depuis 2013, les grandes entreprises sont soumises à une obligation d’audit énergétique tous les quatre ans, issue de la transposition de la directive européenne sur l’efficacité énergétique. La loi DDADUE n° 2025-391 du 30 avril 2025 a profondément réformé ce dispositif : le critère de taille (250 salariés ou 50 M€ de chiffre d’affaires) cède la place à un critère de consommation annuelle d’énergie finale. À compter du 11 octobre 2026, toute organisation (entreprise privée ou organisme public) dépassant 2,75 GWh/an (moyenne sur trois ans) entre dans le champ de l’obligation. Les organisations consommant plus de 23,6 GWh/an sont, quant à elles, tenues de mettre en place un Système de Management de l’Énergie (SME), également appelé  Energy Management System (EMS), certifié ISO 50001, qui les exonère de l’audit.

Attention cependant, les acteurs du tertiaire privé sont désormais concernés dès lors qu’ils dépassent ce seuil de consommation, indépendamment de leur statut juridique. L’audit énergétique réglementaire ne concerne donc que le secteur privé. Il est conseillé de vérifier son assujettissement auprès d’un expert avant l’échéance.

Les exigences méthodologiques

L’audit réglementaire doit respecter la norme NF EN 16247, et plus particulièrement les parties 1 à 4 selon les usages audités (bâtiments, procédés, transports). Il doit couvrir au minimum 80 % de la consommation énergétique finale de l’entreprise, au niveau SIREN. Seul un auditeur certifié peut le réaliser, comme un prestataire externe qualifié OPQIBI ou auditeur interne disposant des compétences attestées. Le non-respect de ces obligations expose à des sanctions administratives pouvant aller jusqu’à 2 % du CA HT du dernier exercice clos, porté à 4 % en cas de nouvelle violation de la même obligation.

Chez Lowit, nos auditeurs sont qualifiés OPQIBI. N’hésitez pas à nous solliciter pour la réalisation de vos audits !

Différences entre les audits énergétiques : l’audit comme outil d’aide à la décision, bien plus qu’une formalité

Du diagnostic à la feuille de route

Au-delà de la conformité réglementaire, l’audit énergétique tertiaire est avant tout un outil de pilotage patrimonial. Bien conduit, il répond à trois questions stratégiques :

• Où part l’énergie ?
• Pourquoi consomme-t-on autant ?
• Quelles actions prioriser pour diminuer la facture énergétique, la consommation du bâtiment et améliorer le confort des occupants ?

Pour un patrimoine multi-sites, la démarche commence par une étude patrimoniale globale. Cette phase de pré-audit offre une vision d’ensemble du parc plutôt que d’auditer chaque bâtiment isolément. Elle permet d’identifier les sites les plus énergivores et d’optimiser le budget avant de rentrer dans le détail technique de chaque site.

Les livrables qui font la différence

Un audit instrumenté à valeur décisionnelle va bien au-delà d’un rapport technique standard. Il doit fournir :

• Une analyse des consommations historiques croisée avec les données OPERAT et les données météorologiques, permettant d’identifier les usages dominants (CVC, éclairage, ECS) et les dérives saisonnières.
• Des scénarios de travaux hiérarchisés intégrant calcul du retour sur investissement, analyse du coût de l’inaction et impact sur la trajectoire réglementaire 2030–2050.
• Une cartographie des aides mobilisables : CEE, dispositifs ADEME, programmes régionaux, financement par tiers-investissement…
• Des éléments techniques utiles en cas de dossier de modulation (justification de l’impossibilité technique ou économique d’atteindre les objectifs relatifs du Décret Tertiaire).
• Un volet pilotage : identification des points de mesure, articulation avec une GTB/BACS et recommandations pour alimenter la plateforme OPERAT de manière fiable et continue.

En pratique, les premières optimisations issues d’un audit bien mené permettent souvent d’atteindre 10 à 20 % de réduction des consommations dès la première année, sans travaux lourds.

Les 5 différences entre les audits énergétiques

Critère	Audit réglementaire (DDADUE)	Audit stratégique (pilotage patrimonial)
Déclencheur	Seuil de consommation ≥ 2,75 GWh/an	Volonté de piloter la trajectoire énergétique
Fréquence	Tous les 4 ans	Continu ou à chaque jalon de décision
Norme	NF EN 16247 obligatoire	NF EN 16247 recommandée + outils spécifiques
Périmètre	≥ 80 % de la facture totale	Adapté à la stratégie patrimoniale
Objectif principal	Conformité, éviter les sanctions	Prioriser, financer, piloter, déclarer sur OPERAT

Une grande organisation possédant des bâtiments tertiaires assujettis au Décret Tertiaire doit respecter les deux obligations : l’audit DDADUE pour se conformer aux exigences des grandes entreprises/collectivités et une démarche d’audit stratégique pour construire un plan d’action cohérent avec les objectifs Éco Énergie Tertiaire.

Différences entre les audits énergétiques : comment articuler les deux démarches pour maximiser leur valeur

Ne pas traiter l’audit réglementaire comme une pure formalité réglementaire

L’erreur la plus fréquente consiste à cloisonner l’audit réglementaire dans une logique de conformité pure, sans en extraire la valeur patrimoniale. Cependant, la norme NF EN 16247 impose une analyse de l’enveloppe, des systèmes CVC, de l’éclairage et de la ventilation. C’est précisément le socle technique dont ont besoin les directeurs patrimoine pour prioriser leurs arbitrages budgétaires.

Intégrer l’audit dans le SDIE et le reporting énergie

Pour les collectivités et les syndicats d’énergie gérant un patrimoine étendu, l’audit alimentera utilement un Schéma Directeur Immobilier et Énergétique (SDIE). Les données collectées et normalisées lors de l’audit peuvent être intégrées dans un outil de suivi des consommations en temps réel, afin de maintenir la trajectoire déclarée sur OPERAT entre deux cycles d’audit.

S’appuyer sur un logiciel de performance énergétique pour pérenniser les gains

La valeur d’un audit s’érode rapidement sans pilotage continu. Les recommandations doivent être traduites en actions suivies, avec des indicateurs de performance (IPE), des alertes de dérive et des tableaux de bord alimentant le reporting énergie et les obligations de déclaration OPERAT. C’est là que la data énergie passe d’une simple obligation administrative à un actif stratégique.

Checklist pratique : bien préparer son audit énergétique tertiaire

• Vérifier son assujettissement à l’obligation DDADUE (seuil 2,75 GWh/an dès oct. 2026).
• Rassembler les données de consommation des 3 dernières années (factures, données OPERAT).
• Identifier les bâtiments assujettis au Décret Tertiaire (> 1 000 m² de surface tertiaire).
• Choisir un auditeur qualifié OPQIBI.
• Définir le périmètre de l’audit (bâtiments, procédés, transports selon les usages).
• Prévoir un plan d’action pluriannuel issu des recommandations de l’audit.
• Anticiper les besoins de financement (CEE, aides ADEME, tiers-investissement).
• Mettre en place un outil de suivi continu pour maintenir la trajectoire OPERAT.

Articuler les deux dimensions et prendre en compte les différences entre les audits énergétiques

L’audit énergétique tertiaire est à la fois un impératif réglementaire et un levier de performance. Bien articulés, ces deux dimensions se renforcent : l’obligation DDADUE fournit le socle méthodologique, tandis que la démarche stratégique en fait un véritable outil de pilotage patrimonial.

Lowit accompagne les collectivités et les acteurs du tertiaire privé dans la réalisation de leur audit énergétique conforme NF EN 16247. Notre plateforme de performance énergétique assure le suivi continu des consommations, l’alimentation de la plateforme OPERAT et le pilotage de votre trajectoire jusqu’à 2050. 8 000 bâtiments ont déjà été audités et modélisés dans l’outil Lowit.

Prenez rendez-vous avec l’un de nos experts pour réaliser un audit énergétique de votre patrimoine tertiaire et être accompagné dans votre mise en conformité au Décret Tertiaire !

Sources :

Légifrance – Loi n° 2025-391 du 30 avril 2025 portant diverses dispositions d’adaptation au droit de l’Union européenne (DDADUE)

ADEME / Ministère de la Transition écologique – Dispositif Éco Énergie Tertiaire (Décret Tertiaire) – Plateforme OPERAT

Légifrance – Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 relatif aux obligations d’actions de réduction de la consommation d’énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire (Décret Tertiaire)

Légifrance – Arrêté du 21 décembre 2023 relatif à la méthodologie de réalisation de l’audit énergétique

Légifrance – Arrêté du 10 juillet 2025 précisant les modalités de réalisation de l’audit énergétique (référentiel NF EN 16247:2022)

ADEME – Guide de l’audit énergétique des bâtiments tertiaires

Code de l’énergie – Article L.233-1 relatif à l’audit énergétique obligatoire des grandes entreprises

L’attestation de déclaration OPERAT est aujourd’hui une pièce essentielle dans le cadre des transactions immobilières tertiaires, et même à fournir à titre d’information (art. L.174-1 II CCH) et fortement recommandée en pratique en cas de vente. Elle est de plus en plus demandée par l’acheteur, la banque, voire parfois le notaire pour vérifier que le bâtiment cédé est bien déclaré et en règle. Si elle est bien anticipée, cette attestation représente une preuve fiable de qualité patrimoniale et dépasse le simple cadre réglementaire. Attestation OPERAT exigée en cas de cession : découvrons ensemble comment transformer cette obligation en levier, côté vendeur comme côté acheteur.

Attestation OPERAT exigée en cas de cession : qu’est-ce que c’est ?

La plateforme OPERAT (Observatoire de la Performance Énergétique, de la Rénovation et des Actions du Tertiaire) centralise les déclarations annuelles de consommation d’énergie des assujettis au Décret Tertiaire. Une fois la déclaration effectuée et validée, la plateforme génère une attestation de déclaration. Celle-ci prend la forme d’un document officiel qui certifie que le propriétaire ou le preneur a bien rempli son obligation de reporting pour l’année concernée.

Ce document n’évalue pas la performance intrinsèque du bâtiment (contrairement au DPE tertiaire), mais atteste la déclaration et note la progression vers les objectifs.

Attestation OPERAT exigée en cas de cession : une exigence réglementaire qui s’invite dans les actes de vente

Ce que le Décret Tertiaire impose en cas de mutation

L’article L. 174-1 du Code de la construction et de l’habitation stipule que les obligations du Décret Tertiaire suivent l’activité tertiaire exercée dans le bâtiment et se transmettent à l’acquéreur. En cas de cession, le nouvel acquéreur reprend donc les engagements de réduction, y compris les objectifs déjà fixés et la trajectoire déclarée sur OPERAT.

Si le vendeur n’a jamais déclaré sur OPERAT, la situation devient surtout complexifiée pour le repreneur. S’il n’y a pas de déclaration préalable, il est impossible de reprendre l’année de référence de l’EFA ; par conséquent, viser l’objectif relatif devient mission impossible. Dans ce cas-là, on ne peut que viser l’objectif absolu, qui est parfois assez complexe.

Pourquoi notaires et banques commencent à la demander

La montée en puissance des critères ESG (Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance) dans le financement immobilier explique cette évolution. Les établissements bancaires intègrent de plus en plus les risques réglementaires dans leurs analyses de crédit. Une attestation OPERAT à jour constitue un signal de sécurité et réduit le risque lié à l’absence de déclaration. Cependant, elle ne garantit pas l’absence de sanction future. Les établissements bancaires évaluent également l’impact sociétal et éthique des entreprises au-delà des aspects économiques.

Certains notaires commencent à intégrer l’attestation de déclaration OPERAT dans les listes de documents à produire lors de la promesse de vente. On peut penser, à terme, que ce sera au même titre que le diagnostic de performance énergétique (DPE).

Attestation OPERAT exigée en cas de cession : les avantages pour le vendeur

Éviter la moins-value réglementaire

Un bâtiment non déclaré sur OPERAT expose son propriétaire à des sanctions administratives. Lors d’une transaction, l’absence d’attestation peut devenir un point de négociation à la baisse pour l’acheteur, voire un motif de blocage. Être en conformité permet de supprimer ce risque de décote.

Valoriser les travaux engagés

Un vendeur qui a conduit des travaux d’efficacité énergétique (isolation, renouvellement de CVC, GTB, pilotage des usages) peut les documenter dans OPERAT et les faire apparaître dans la trajectoire déclarée. Ils constituent une preuve tangible d’investissements plus solides que les chiffres seuls.

Constituer un dossier complet pour le notaire

Une déclaration OPERAT à jour, accompagnée d’un historique des consommations et d’un plan d’action documenté, constitue un dossier patrimonial solide. Cela fluidifie les échanges avec le notaire et renforce la crédibilité du vendeur dans la négociation.

Attestation OPERAT exigée en cas de cession : les avantages pour l’acheteur

Garantir l’état réglementaire du bien

Acheter un bâtiment tertiaire sans attestation OPERAT ne permet pas à l’acquéreur de savoir si des déclarations sont en retard ni quelle trajectoire a été fixée. Avec une attestation à jour, il peut suivre précisément les avancements du bâtiment vis-à-vis du Décret Tertiaire.

Faciliter l’accès au financement bancaire

Les établissements financiers prennent en compte les critères de performance énergétique dans leurs offres de financement immobilier. La cohérence entre la trajectoire OPERAT déclarée et les ambitions de l’acheteur peut jouer en faveur des conditions de prêt. Les banques peuvent également exiger une conformité réglementaire déclarative (déclaration déjà réalisée en amont de la demande de prêt) ainsi qu’une preuve d’accessibilité et de cohérence dans leur trajectoire Décret Tertiaire.

Bénéficier d’un avantage d’image RSE

Pour un acquéreur engagé dans une politique de Responsabilité Sociétale des Entreprises (RSE), l’acquisition d’un bâtiment “vertueux” (dont la trajectoire Décret Tertiaire est identifiée et conforme) renforce la cohérence de son portefeuille immobilier avec ses engagements environnementaux.

Reprendre la suite de la déclaration sans rupture

Lorsqu’une EFA (Entité Fonctionnelle Assujettie) change de propriétaire, la continuité de la déclaration OPERAT représente un paramètre très intéressant. Reprendre un actif avec des données déjà structurées sur la plateforme évite de reconstruire l’historique de consommation depuis le début. Cela constitue un gain de temps et de ressources significatif pour les équipes énergie et patrimoine.

Attestation OPERAT exigée en cas de cession : comment la préparer avant une transaction ?

La préparation d’un dossier OPERAT solide en vue d’une cession suppose plusieurs étapes clés :

Auditez l’état des déclarations

Vérifiez sur la plateforme OPERAT que toutes les années obligatoires sont déclarées et validées. Les déclarations doivent être effectuées avant le 30 septembre de chaque année pour l’année précédente.

Documentez les consommations

Rassemblez les données de consommation par énergie : électricité, gaz, chaleur, froid, etc. Un logiciel de suivi des consommations permet d’automatiser ce travail et d’éviter les erreurs de saisie.

Formalisez les actions engagées

Intégrez les travaux réalisés, les contrats d’exploitation énergétique et les audits conduits dans le dossier pour démontrer le sérieux de la démarche.

Générez l’attestation officielle

Une fois la déclaration validée sur OPERAT, l’attestation peut être téléchargée et transmise au notaire ou à l’acheteur.

Un accompagnement par un expert permet d’accélérer cette mise en conformité, notamment pour les portefeuilles multi-sites complexes.

Attestation OPERAT exigée en cas de cession : Lowit vous accompagne dans son obtention

Lowit vous accompagne dans la mise en conformité de votre patrimoine au Décret Tertiaire et votre déclaration annuelle sur OPERAT. Nous vous aidons notamment à structurer vos données et à préparer les attestations nécessaires à vos transactions.

Prenez rendez-vous avec l’un de nos experts qui se fera un plaisir d’étudier votre situation !

Sources :

Ministère de la Transition Écologique / Légifrance – Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 relatif aux obligations d’actions de réduction de la consommation d’énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire

ADEME – Plateforme OPERAT – FAQ et documentation

Ministère de la Transition Écologique / Légifrance – Arrêté du 10 avril 2020 (valeurs absolues Décret Tertiaire)

Légifrance / Code de la construction et de l’habitation – Art. L. 174-1 : obligations énergétiques des bâtiments tertiaires

Avant de déposer une demande d’aide, une collectivité ou un gestionnaire tertiaire doit d’abord savoir précisément quels bâtiments traiter et avec quels gains attendus. L’audit énergétique permet de transformer une recherche de subventions opportuniste en stratégie de performance énergétique finançable, alignée avec le Décret Tertiaire, OPERAT et les objectifs de réduction des consommations. Découvrons ensemble pourquoi vous avez tout intérêt à commencer par la réalisation d’un audit énergétique avant de chercher des subventions.

Éviter l’erreur classique : réaliser un audit énergétique avant la recherche de subventions pour connaître ses besoins

Face à la hausse des coûts de l’énergie et à l’objectif 2030 imposé par le Décret Tertiaire, il est tentant de commencer par se demander quelles subventions il est possible d’obtenir. Le risque est de construire une stratégie énergétique à partir des guichets disponibles plutôt qu’à partir des besoins réels du patrimoine. Une collectivité peut ainsi rénover un gymnase parce qu’une aide est ouverte, alors qu’un bâtiment administratif ou une mairie présente un niveau de consommation beaucoup plus préoccupant au regard de différents paramètres. Cette logique opportuniste produit des actions dispersées. Elle peut donner le sentiment d’avancer, mais elle ne garantit ni la conformité réglementaire, ni l’optimisation des financements. L’audit énergétique permet de renverser la méthode : partir du parc, identifier les priorités, construire les bons scénarios, puis aller chercher les aides adaptées.

Réaliser l’audit énergétique avant la recherche de subventions : le point de départ d’une stratégie finançable

Comprendre les consommations réelles, pas seulement les factures

Un audit énergétique cherche à comprendre pourquoi un bâtiment consomme trop. Il analyse les usages, les horaires d’occupation, les travaux déjà réalisés et les contraintes propres à chaque site. Cette lecture fine est indispensable, car deux bâtiments avec une consommation proche peuvent nécessiter des actions très différentes.

Un gymnase mal régulé, une école sous-isolée, une mairie équipée d’un système CVC vieillissant ou un bâtiment multi-occupant sans sous-comptage ne relèvent pas de la même stratégie. L’audit permet donc de passer d’une vision globale à une lecture exploitable bâtiment par bâtiment.

Relier performance énergétique et conformité réglementaire

Le Décret Tertiaire impose aux bâtiments tertiaires concernés de réduire progressivement leurs consommations ou d’atteindre des valeurs absolues définies par catégorie d’activité. Pour les gestionnaires de patrimoine, la déclaration OPERAT engage une réelle trajectoire.

L’audit énergétique aide à vérifier les points structurants : surfaces assujetties, année de référence, catégories d’usage, consommations historiques… Il permet aussi d’identifier les bâtiments concernés par d’autres obligations, comme le Décret BACS pour le pilotage des équipements techniques.

Sans cette base, le risque est double : sous-estimer l’urgence réglementaire de certains sites ou engager des travaux qui améliorent le bâtiment sans répondre aux priorités de conformité.

Réaliser l’audit énergétique avant la recherche de subventions car elles sont plus faciles à mobiliser avec des scénarios chiffrés

Les financeurs attendent des projets documentés

Les aides publiques et privées ne financent pas une intention générale de rénovation énergétique. Elles soutiennent des projets structurés avec un périmètre clair, des gains attendus, un calendrier et un budget.

C’est là que l’audit énergétique devient stratégique. Il fournit les éléments qui crédibilisent le dossier (état initial, consommations de référence, actions proposées, coûts estimatifs, économies d’énergie attendues…).

Pour un financeur, un projet appuyé sur un audit sérieux est plus lisible qu’un projet fondé sur des estimations générales. Il démontre que le maître d’ouvrage sait ce qu’il veut faire et comment il mesurera les résultats.

Éviter de manquer une aide pour quelques points de performance

De nombreux dispositifs intègrent des critères d’éligibilité, des seuils de performance ou des exigences techniques. Un projet conçu sans analyse préalable peut passer à côté d’une aide parce qu’il n’atteint pas le bon niveau d’ambition ou parce que certaines dépenses ne sont pas éligibles.

L’audit permet d’intégrer ces contraintes dès la scénarisation. Il aide à comparer plusieurs trajectoires : un scénario minimal réglementaire, un scénario coût-efficace avec actions rapides et un scénario plus ambitieux intégrant des rénovations globales.

Cette comparaison éclaire les arbitrages. Elle permet de prioriser les ajustements techniques qui peuvent rendre le projet plus performant, mieux financé et plus utile pour la trajectoire Décret Tertiaire.

Audit énergétique avant la recherche de subventions et PPI : passer d’une liste de travaux à une feuille de route

Prioriser les bâtiments avec des critères objectifs

Un Plan Pluriannuel d’Investissement énergétique est un outil d’arbitrage. Il doit définir l’ordre des travaux à engager, leur impact et les financements mobilisables.

L’audit apporte la matière nécessaire pour prioriser. Les critères peuvent inclure :

• Le niveau de consommation actuel.
• Le potentiel d’économies d’énergie.
• L’urgence réglementaire.
• La sensibilité d’usage du bâtiment.
• La faisabilité technique.
• Les contraintes d’exploitation.
• La capacité à mobiliser des cofinancements.
• L’impact budgétaire et patrimonial.

Cette méthode permet aux élus, directions générales, services techniques et services financiers de partager une même lecture des priorités.

Articuler actions rapides et rénovations globales

Tous les bâtiments n’appellent pas le même niveau d’intervention.

Certains sites peuvent bénéficier rapidement d’actions ciblées, notamment le réglage des équipements ou l’optimisation des plages horaires. Ces actions sont souvent compatibles avec des dispositifs comme les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE).

D’autres bâtiments nécessitent une rénovation plus globale : enveloppe, systèmes CVC, ventilation, confort d’été, production d’énergie, pilotage et qualité d’usage. Ces projets demandent plus de préparation, mais ils peuvent générer des gains plus structurants et mieux s’inscrire dans un PPI patrimonial.

L’audit permet d’articuler ces deux temporalités en agissant rapidement là où c’est pertinent et en préparant les opérations lourdes là où elles sont nécessaires.

Checklist : les données à réunir avant de chercher des aides

Avant de déposer un dossier de financement, vérifiez les éléments suivants :

• Factures énergétiques des trois dernières années.
• Surfaces, usages et horaires d’occupation par bâtiment.
• Données déclarées ou à déclarer sur OPERAT.
• Inventaire des équipements CVC, éclairage, ECS et régulation.
• Historique des travaux réalisés.
• Contrats de maintenance.
• Audits ou études existants.
• Contraintes patrimoniales, techniques ou d’exploitation.
• Premiers devis ou estimations de coûts.
• Calendrier prévisionnel de réalisation.
• Plan de financement envisagé.

Réaliser un audit énergétique avant la recherche de subventions et mobiliser des financements

Une fois les besoins objectivés, plusieurs leviers peuvent être étudiés : subventions publiques, Certificats d’Économies d’Énergie, Fonds vert, aides de l’ADEME…

L’enjeu est de construire une combinaison cohérente, en tenant compte des règles de cumul, des dépenses éligibles, des calendriers de dépôt et des objectifs de performance.

C’est aussi pour cette raison que le financement doit être pensé dès l’audit. Un scénario de travaux ne se juge pas seulement sur son coût brut. Il doit être évalué selon son coût net après aides potentielles et son impact sur les consommations.

Comment Lowit accompagne cette démarche

Lowit accompagne les acteurs publics et privés dans la connaissance de leur patrimoine tertiaire et la mise en conformité réglementaire, notamment par la réalisation d’audits énergétiques.

Lowit réalise des audits interactifs qui permettent de construire les jumeaux numériques de vos bâtiments.

L’objectif est d’aider les acteurs du tertiaire à passer d’une logique de réaction à une stratégie énergétique finançable et suivie dans le temps.

Vous souhaitez structurer votre plan d’action avant de solliciter des financements ? 
Contactez un expert Lowit pour réaliser un audit énergétique de votre patrimoine tertiaire et construire une trajectoire de rénovation priorisée et finançable.

Sources :

Légifrance – Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 relatif aux obligations d’actions de réduction de la consommation d’énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire

Service-Public / Entreprendre – Réduction de la consommation d’énergie dans les bâtiments à usage tertiaire

ADEME – Engagez la rénovation de vos bâtiments tertiaires

ADEME – Les aides financières de l’ADEME pour la transition écologique des collectivités

Ministère de la Transition écologique – Dispositif des Certificats d’Économies d’Énergie

Ministère de la Transition écologique – Lancement du Fonds vert 2026

Cerema – Financer la rénovation énergétique : des collectivités passent à l’intracting

Banque des Territoires – Dispositif intracting : faciliter la rénovation énergétique des bâtiments

Entre les vagues de chaleur et les factures de climatisation qui s’envolent, l’amélioration du confort d’été tertiaire commence souvent la nuit. Des leviers comme la surventilation nocturne, l’inertie thermique et le pilotage des équipements hors occupation font partie des pratiques nocturnes les plus sobres et les plus efficaces pour optimiser le confort sans investissement lourd. Améliorer le confort d’été commence souvent par un diagnostic précis des bâtiments vulnérables. Une fois ce diagnostic posé, une partie des actions les plus impactantes se joue la nuit, quand le bâtiment est vide et que la température extérieure descend. Découvrons ensemble les bonnes pratiques de nuit du confort d’été tertiaire.

Bonnes pratiques de nuit du confort d’été tertiaire : la fraicheur nocturne, une ressource énergétique gratuite encore sous-exploitée

Dans de nombreux bâtiments tertiaires, la nuit est une opportunité manquée. La climatisation tourne parfois en dehors des heures d’occupation pour maintenir une ambiance acceptable ou par défaut de pilotage. Dans le même temps, l’air extérieur, plus frais, pourrait naturellement refroidir les structures et préparer de bonnes conditions pour la journée suivante.
 
L’enjeu est d’un côté éviter de consommer de l’énergie inutilement la nuit, et de l’autre exploiter activement la fraîcheur disponible pour réduire le besoin de froid actif le lendemain. Ces deux objectifs sont compatibles et se renforcent mutuellement.

Bonnes pratiques de nuit du confort d’été tertiaire : la surventilation nocturne pour évacuer la chaleur quand l’air extérieur le permet

Principe et conditions d’efficacité

La surventilation nocturne consiste à augmenter les débits d’air dans le bâtiment pendant les heures où la température extérieure est inférieure à la température intérieure (typiquement en fin de soirée et tôt le matin). L’objectif est d’évacuer la chaleur stockée dans les murs, les dalles et les cloisons pendant la journée, et de les « recharger » en fraîcheur pour le lendemain.

Elle peut être mise en œuvre de deux façons :

• En ventilation naturelle : ouverture organisée des ouvrants selon un protocole défini (quelles fenêtres, à quelle heure, selon quel débit…).
• En ventilation mécanique : augmentation pilotée des débits lorsque le système VMC ou CTA le permet, couplée à un asservissement à la sonde de température extérieure.

Son efficacité dépend de plusieurs facteurs : l’amplitude thermique jour/nuit (elle est moins pertinente lors de nuits tropicales au-dessus de 25 °C), la masse thermique accessible du bâtiment, la qualité des protections solaires et le niveau de charges internes.

Un protocole à définir avant de mettre en œuvre

La surventilation nocturne n’est pas une solution qu’on déclenche sans préparation.

Plusieurs questions pratiques doivent être résolues en amont :

• Qui ouvre les fenêtres le soir ou ferme les ouvrants le matin, et à quelle heure exactement ?
• La température extérieure nocturne est-elle suffisamment basse pour que la démarche soit efficace ?
• Quelles sont les contraintes de sécurité (intrusion, accès aux locaux) ?
• Y a-t-il un risque d’introduction de polluants extérieurs (axes routiers, zones industrielles proches) ?
• Comment gérer le protocole en cas de pluie annoncée dans la nuit ?

Sans réponses claires à ces questions, la surventilation est soit inexistante, soit mal exécutée. Dans les parcs importants, une automatisation partielle via GTB ou BACS (couplée à une sonde météo) permet de fiabiliser et de systématiser la démarche.

Bonnes pratiques de nuit du confort d’été tertiaire : l’inertie thermique permet de stocker la fraîcheur nocturne pour la restituer le jour

Le rôle clé de la masse thermique

L’inertie thermique désigne la capacité d’un matériau à absorber, stocker et restituer de la chaleur (ou de la fraîcheur) avec un décalage dans le temps. Une dalle en béton ou un plancher massif absorbent la fraîcheur nocturne et la restituent progressivement en journée, limitant la montée en température des espaces occupés.
 
Ce mécanisme est particulièrement utile pour les bâtiments qui bénéficient d’amplitudes thermiques importantes entre le jour et la nuit, ce qui est encore le cas dans une large partie de la France hexagonale lors des épisodes de chaleur estivale.

ITI ou ITE : un choix qui conditionne l’accès à l’inertie

Le positionnement de l’isolant sur le mur modifie radicalement la capacité du bâtiment à exploiter son inertie thermique nocturne.

Avec une isolation par l’extérieur (ITE), l’isolant protège le mur de façade des variations thermiques extérieures. Ce mur, chauffé progressivement de jour, est découplé de l’ambiance extérieure par l’isolant. Il met donc plus de temps à se réchauffer et restitue sa fraîcheur nocturne lentement vers l’intérieur.

Avec une isolation par l’intérieur (ITI), l’isolant est posé côté intérieur du mur. Le mur de façade est isolé de l’ambiance intérieure et ne participe pas à l’inertie de la pièce. Par ailleurs, en été, le mur aura tendance à restituer une partie de sa chaleur, emmagasinée de jour, vers l’intérieur.

L’isolation par l’extérieur est à privilégier pour le confort d’été, l’inertie thermique étant un facteur favorable. Deux opérations de rénovation affichant des économies d’énergie comparables sur le papier peuvent donc produire des confortabilités estivales très différentes.

Lors de l’arbitrage d’un programme de travaux, l’analyse doit par conséquent intégrer une lecture croisée hiver/été (pour en savoir plus sur le confort d’hiver, consultez notre article sur le confort thermique tertiaire). Un audit énergétique bien conduit permet de qualifier cet enjeu bâtiment par bâtiment, et d’orienter les choix de rénovation vers des solutions performantes sur les deux saisons.

Bonnes pratiques de nuit du confort d’été tertiaire : le pilotage des équipements la nuit, un gisement d’économies souvent inexploité

La climatisation hors occupation : un poste à maîtriser en priorité

L’expérience terrain de Lowit, issue de plus de 200 bâtiments tertiaires audités en Martinique et Guyane, révèle une réalité souvent négligée : une part importante de la consommation de climatisation se réalise en dehors des heures d’occupation.
 
En Hexagone, la situation est comparable dans les bâtiments sans GTB ni asservissement à l’occupation. Les équipements de froid tournent le soir, la nuit et parfois le week-end pour maintenir une ambiance que personne n’occupe.

Des gains rapides avec un pilotage de base

La première action corrective est la mise en place d’un pilotage horaire simple, couplé à des capteurs d’occupation. Nos retours d’expérience des audits réalisés en Martinique montrent que la mise en place d’un simple asservissement horaire de la climatisation peut générer jusqu’à 40 % d’économies sur la consommation de climatisation sur certains sites.
 
La nuit représente par définition la période la plus longue sans occupation dans un bâtiment tertiaire. C’est aussi celle où les conditions extérieures permettent le plus souvent de se passer de froid actif. Couper la climatisation dès la fin de l’occupation, puis organiser la surventilation naturelle ou mécanique selon les conditions, est la séquence logique à mettre en place.

Bonnes pratiques de nuit du confort d’été tertiaire : associer pilotage nocturne et ressenti usager

Les occupants détectent ce que les capteurs ne voient pas

Un bâtiment peut afficher une température moyenne correcte le matin et pourtant présenter des zones d’inconfort dès 10h : orientation défavorable, masse thermique insuffisante, ventilation nocturne absente ou mal gérée. Les relevés seuls ne racontent pas cette histoire.
 
Des questions simples posées aux occupants permettent de cibler précisément les bâtiments où la nuit n’est pas suffisamment exploitée comme ressource de rafraîchissement :

• Avez-vous déjà trop chaud en arrivant le matin ?
• La chaleur monte-t-elle vite dès les premières heures ?
• Certains espaces restent-ils inconfortables même en début de journée ?

Bonnes pratiques de nuit du confort d’été tertiaire : le questionnaire usager Lowit, un outil de priorisation à l’échelle du patrimoine

Lowit intègre cette logique avec un questionnaire occupant accessible par QR code, fondé sur une vingtaine de questions. Couplé à l’analyse des consommations nocturnes et à l’identification des facteurs de surchauffe bâtiment par bâtiment, il permet de hiérarchiser les actions et de concentrer les moyens là où l’impact sera le plus fort.
 
Cette approche est particulièrement adaptée aux collectivités et aux gestionnaires de patrimoines importants, où une réponse uniforme n’est pas envisageable.

Bonnes pratiques de nuit du confort d’été tertiaire : intégrer les actions nocturnes dans la stratégie patrimoniale

Les consommations de climatisation entrent dans le périmètre des déclarations OPERAT. Réduire les consommations nocturnes inutiles et améliorer le confort d’été passif concourent directement à la trajectoire de réduction imposée par le Décret Tertiaire. Ces deux enjeux se renforcent : moins de chaleur stockée, moins de climatisation le lendemain, moins de kWh à déclarer.

Un plan d’action journalier efficace inclut également des actions diurnes. Consultez notre article sur les bonnes pratiques de jour pour optimiser le confort d’été dans vos bâtiments tertiaires.

Lowit vous accompagne sur le confort d’été nocturne de votre patrimoine

Chez Lowit, nous avons audité plus de 200 bâtiments tertiaires aux Antilles et en Guyane pour analyser comment des territoires confrontés depuis des décennies à la chaleur gèrent leurs bâtiments avec sobriété. Ces enseignements sont précieux pour améliorer le confort d’été au sein du patrimoine tertiaire de l’Hexagone.
 
Sur la plateforme Lowit, plus de quinze actions dédiées au confort d’été (dont la surventilation nocturne, le réglage des consignes horaires et les travaux d’isolation en ITE) sont évaluées avec un système de notation sur quatre niveaux. Chaque action est qualifiée selon son efficacité confort d’été et son impact énergétique, ce qui permet des arbitrages fondés sur des données.
 
Prenez rendez-vous avec l’un de nos experts pour être accompagné dans l’amélioration du confort d’été dans vos bâtiments tertiaires !

Sources :

Lowit X Pocitron — Webinaire – Confort thermique et d’été des bâtiments tertiaires : comment apprendre dans l’Hexagone de l’expérience acquise par l’outre-mer ?

ADEME — Avis de l’ADEME : Vagues de chaleur, la climatisation va-t-elle devenir indispensable ?

ADEME — Surventilation et confort d’été

ADEME / Solener — Améliorer le confort et la performance énergétique des bâtiments tertiaires en Martinique

Cerema — Lancement du programme Adapt Bâti Confort

Cerema / ADEME / Université de Nantes — Programme CREATIV — Confort d’été, surventilation et inertie thermique

Ministère de la Transition écologique — Exigences réglementaires thermiques pour les bâtiments existants

La journée concentre l’essentiel du risque d’inconfort estival dans les bâtiments tertiaires. La chaleur pénètre majoritairement par les vitrages et la réponse directe des occupants est d’activer la climatisation. Cependant, l’ADEME le rappelle dans son avis de juin 2024 : avant de généraliser le froid actif, il faut réduire les besoins à la source. En journée, cette réduction passe par des solutions bien ordonnées, de l’enveloppe jusqu’à l’équipement. Protections solaires, brasseurs d’air plafonniers, végétalisation, gestion intelligente des consignes : découvrons ensemble les bonnes pratiques de jour du confort d’été tertiaire.

Bonnes pratiques de jour du confort d’été tertiaire : commencer par l’enveloppe

La protection solaire, première ligne de défense

En journée, les apports solaires à travers les vitrages et les parois constituent la principale source de surchauffe dans les bâtiments tertiaires. La règle fondamentale est simple : une protection extérieure intercepte le rayonnement avant qu’il ne traverse le vitrage. Une protection intérieure (rideau, store intérieur) l’intercepte après, quand la chaleur est déjà à l’intérieur.
 
Les stores extérieurs, brise-soleil orientables (BSO), casquettes et volets roulants extérieurs sont donc à privilégier. L’orientation de façade détermine le type de solution adapté :

• Façade Sud : débords de toiture, casquettes horizontales, stores bannes.
• Façades Est et Ouest : brise-soleil orientables, volets, végétalisation de façade.
• En dernier recours : films solaires sur partie externe des vitrages existants, moins efficaces mais facilement mobilisables.

L’ADEME recommande de déployer ces solutions « en priorité et à grande échelle » dans toutes les opérations de rénovation, avant d’envisager l’extension du froid actif. Des protections couplées à une automatisation GTB ou BACS permettent d’aller plus loin : les stores s’abaissent automatiquement selon l’ensoleillement et remontent en cas de vent.

La toiture, source de chaleur souvent négligée

La toiture est une surface particulièrement exposée en journée, surtout pour les bâtiments à un ou deux niveaux. Dans les territoires ultramarins où Lowit a audité plus de 200 bâtiments tertiaires, elle représente jusqu’à 60 % des apports de chaleur totaux. En Hexagone, son rôle est également significatif lors des épisodes caniculaires, en particulier pour les bâtiments de plein pied avec de grandes surfaces de toiture.
 
Deux leviers simples sont exploitables. Vous pouvez favoriser les couleurs claires (albedo élevé, qui réfléchit plutôt qu’absorbe) et isoler efficacement. Une sur-toiture ventilée, lorsqu’elle est techniquement réalisable, constitue également une solution efficace.

La végétalisation : un levier sur le microclimat

La végétalisation des abords et des toitures agit sur deux mécanismes simultanément : l’ombrage, qui réduit les apports solaires sur les parois, et l’évapotranspiration des plantes, qui abaisse la température de l’air local. Des études menées en contexte scolaire ultramarin ont mesuré des écarts de température au sol de plus de 4 °C entre une cour végétalisée et une cour en enrobé exposée au soleil.
 
En Hexagone, la végétalisation des toitures, des parkings et des chemins d’accès est un levier directement mobilisable, notamment dans le cadre des obligations liées à la loi APER pour les bâtiments commerciaux.

Bonnes pratiques de jour du confort d’été tertiaire : le brasseur d’air plafonnier, le meilleur investissement en €/°C de confort

Un levier longtemps ignoré dans les bureaux

Le brasseur d’air plafonnier (BAP) est le levier de confort diurne le plus sous-estimé du tertiaire. Il est pourtant le plus efficace par euro investi. La RE2020 l’a réintégré dans les constructions neuves (résidentielles comme tertiaires) et les retours d’expérience de terrain montrent une efficacité redoutable et une excellente acceptation par les occupants.

Son mode de fonctionnement

Le brasseur d’air ne refroidit pas la pièce. Il crée un courant d’air intérieur à vitesse maîtrisée, qui accélère l’échange thermique entre la peau et l’air ambiant (le même mécanisme que la transpiration naturelle). À une vitesse d’air d’environ 1 m/s, cet effet procure une sensation de fraîcheur équivalente à une baisse de 2 à 3 °C de la température ambiante, sans modifier d’un degré la température réelle de la pièce.
 
Dans les locaux non climatisés, c’est souvent la solution manquante. Dans les locaux climatisés, c’est un levier de sobriété.

Couplé à la climatisation : un levier d’efficacité énergétique

Le BAP est recommandé dans les locaux climatisés, pas seulement dans les locaux sans climatisation. En cause, un brasseur d’air consomme près de 25 fois moins d’électricité qu’une unité standard de climatisation de type split. En relevant la consigne de climatisation de 24 °C à 26-27 °C grâce au BAP, sans perte de confort perçu, on réduit mécaniquement les consommations de froid actif.
 
Cette combinaison génère environ 25 % d’économies sur les consommations de rafraîchissement tout en améliorant la qualité de l’air ressenti (selon le guide BRISE). L’air froid de la climatisation, brassé et homogénéisé par le BAP, n’est plus pulsé directement sur les occupants. La sensation de « courant d’air froid » disparaît et le confort global s’améliore.

Quelques précautions d’usage

Sans ventilation ou protections solaires suffisantes, le BAP peut brasser de l’air surchauffé si les sources de chaleur (vitrages non protégés, toiture exposée) n’ont pas été traitées en amont. Il doit s’intégrer dans une logique d’ensemble.

Le brasseur d’air plafonnier est plus efficace que le ventilateur mural, plus silencieux et mieux adapté aux espaces tertiaires. Un ventilateur de colonne ou mural crée des zones de confort inégales et génère davantage de bruit.

Un ventilateur plafonnier est positionné de préférence au-dessus des bureaux des collaborateurs, il faut donc prévoir l’aménagement des espaces pour être le plus efficace possible dans sa capacité de rafraichissement.

L’efficacité du BAP repose sur l’évaporation cutanée. Elle est donc plus marquée avec des vêtements légers ou amples qu’avec des tenues formelles serrées. Ce paramètre est à prendre en compte dans le contexte des usages réels des occupants.

Bonnes pratiques de jour du confort d’été tertiaire : gérer les usages et les consignes pendant les heures d’occupation

Les comportements occupants : un levier majeur souvent sous-estimé

En journée, les comportements des occupants ont un impact direct sur les conditions thermiques intérieures. Fermer les volets ou baisser les stores avant que le soleil n’atteigne la façade, éviter d’ouvrir les fenêtres pendant les heures chaudes ou encore concentrer les activités génératrices de chaleur en dehors des pics thermiques sont des pratiques simples qui peuvent faire une différence mesurable.
 
Dans les bâtiments sans personnel technique permanent, sensibiliser les occupants à ces gestes est une action à faible coût et à effet immédiat. Un affichage en salle, un message envoyé en début de vague de chaleur, une consigne dans le règlement intérieur sont des pratiques facilement réalisables.

Les consignes de climatisation : une zone de tension à piloter

Dans les bâtiments climatisés, une consigne trop basse est à la fois source d’inconfort (courants d’air froid, choc thermique à l’entrée) et de surcoût énergétique. Les occupants poussent souvent les consignes sous les 24 °C, alors que l’association à un brasseur d’air permet d’obtenir un confort équivalent à 26-27 °C.
 
La bonne pratique : définir une plage de consignes acceptable, la communiquer aux occupants et coupler à un brasseur d’air pour que cette consigne haute reste confortable.

Bonnes pratiques de jour du confort d’été tertiaire : associer données et ressenti pour piloter le confort diurne

Ce que les capteurs ne voient pas

Un capteur de température mesure une réalité physique. Il ne capture pas l’inconfort lié à l’humidité, à la distribution inégale de la chaleur dans un même espace, à la différence de ressenti selon l’exposition ou encore à la sensation de courant d’air froid. Or, c’est précisément ce que les occupants ressentent et ce qui détermine leur satisfaction ou leur inconfort.
 
Des questions simples adressées aux occupants révèlent ce que les relevés seuls ne montrent pas :

• Avez-vous souvent trop chaud en cours de journée ?
• La chaleur monte-t-elle vite dans votre espace après 10h ?
• Avez-vous besoin de modifier la consigne de climatisation pour être à l’aise ?
• La température varie-t-elle fortement selon l’endroit où vous travaillez ?

Le questionnaire QR code Lowit : une carte du confort diurne à l’échelle du patrimoine

Lowit intègre cette logique avec un questionnaire occupant accessible par QR code, fondé sur une vingtaine de questions. Croisé avec l’analyse des données de consommation et l’identification des facteurs de surchauffe bâtiment par bâtiment, il permet de cibler les espaces et les heures où le confort diurne se dégrade et d’orienter les actions vers les zones à fort impact.
 
Cette approche est particulièrement pertinente pour les collectivités et les gestionnaires de parcs importants, où la diversité des bâtiments et des usages rend impossible une réponse uniforme.

Bonnes pratiques de jour du confort d’été tertiaire : un plan d’action journalier inscrit dans la stratégie patrimoniale

Les consommations de climatisation entrent dans le périmètre des déclarations OPERAT. Un bâtiment qui surchauffe en journée génère une consommation de froid actif qui pénalise directement les objectifs de réduction du Décret Tertiaire. Améliorer le confort diurne passif (par les protections solaires, les brasseurs d’air et la gestion des consignes) est donc un levier d’efficacité énergétique directement utile à la trajectoire réglementaire.

Un plan d’action journalier efficace inclut également des actions nocturnes. Consultez notre article sur les bonnes pratiques de nuit pour optimiser le confort d’été dans vos bâtiments tertiaires.

Lowit vous accompagne sur les bonnes pratiques de jour du confort d’été tertiaire de votre patrimoine

Chez Lowit, nous avons audité plus de 200 bâtiments tertiaires aux Antilles et en Guyane, des territoires qui gèrent depuis des décennies des conditions de chaleur que l’Hexagone commence à connaître lors des canicules. Nos experts ont identifié et dimensionné les solutions les plus efficaces, des brasseurs d’air aux protections solaires, en passant par la végétalisation et le pilotage des consignes.
 
Notre logiciel propose une analyse bâtiment par bâtiment des facteurs de surchauffe diurne, un système de notation confort d’été pour chaque action et un questionnaire occupant par QR code. Nous vous aidons à prioriser les actions adaptées à chaque bâtiment et à les intégrer dans votre stratégie d’investissement patrimoniale pour améliorer votre confort thermique, en été comme en hiver.

Prenez rendez-vous avec l’un de nos experts qui se fera un plaisir d’étudier votre situation !

Sources :

Lowit X Pocitron — Webinaire – Confort thermique et d’été des bâtiments tertiaires : comment apprendre dans l’Hexagone de l’expérience acquise par l’outre-mer ?

ADEME — Avis de l’ADEME : Vagues de chaleur, la climatisation va-t-elle devenir indispensable ?

Programme OMBREE / Guide BRISE — Brasseurs d’air et rafraîchissement sobre en énergie

Haut-Commissariat à la Stratégie et au Plan — Le travail à l’épreuve du changement climatique

Cerema — Lancement du programme Adapt Bâti Confort

Cerema — Bâtiments publics, prévenir les coups de chaleur

ADEME — Surventilation et confort d’été

Légifrance — Décret n° 2021-1004 du 29 juillet 2021 (RE2020)

Haut-Commissariat à la Stratégie et au Plan (ex-France Stratégie) — Le travail à l’épreuve du changement climatique

Envirobat Réunion — Étude sur le confort thermique dans les écoles

Face aux objectifs du Décret Tertiaire (−40 % en 2030, −50 % en 2040 −60 % en 2050), les gestionnaires de patrimoine tertiaire cherchent des outils fiables pour piloter et mesurer leurs performances. L’Energy Management System (EMS) s’impose comme le socle du suivi énergétique. Mais suffit-il vraiment à remplir les objectifs liés au Décret Tertiaire seul ? Et comment les notions d’IPMVP et de facteurs de modulation s’articulent-elles avec les obligations de déclaration sur OPERAT ? Découvrons ensemble ce qu’est un EMS et quel rôle il peut jouer au sein de votre stratégie patrimoniale.

Qu’est-ce qu’un EMS ?

Définition

Un EMS (Energy Management System), ou Système de Management de l’Énergie (SME), est une plateforme logicielle conçue pour analyser et optimiser la consommation énergétique d’un bâtiment tertiaire ou d’un parc immobilier. Il centralise l’ensemble des données énergétiques (électricité, gaz, eau, chaleur) et arbitre en temps réel entre production, stockage et consommation. Son objectif est de transformer la donnée brute en levier d’action mesurable.

Contrairement à l’audit énergétique, qui est une démarche ponctuelle photographiant l’état d’un bâtiment à un instant T, l’EMS assure un pilotage continu et proactif. Il génère des alertes et permet de réorienter les consommations avant qu’elles ne dérivent.

La chaîne technologique de l’EMS

Le fonctionnement repose sur quatre niveaux :

• Mesure : capteurs, compteurs communicants et sous-compteurs collectent les données en continu au sein du bâtiment.
• Transmission : les protocoles industriels (Modbus TCP/IP, BACnet, M-Bus) acheminent les données vers la plateforme.
• Analyse : croisement avec des variables contextuelles (météo, tarifs d’énergie, taux d’occupation) pour identifier les anomalies et les actions correctives.
• Restitution et pilotage : l’EMS renvoie des consignes aux équipements CVC et équipements pilotables et produit des tableaux de bord et rapports.

Fonctionnalités clés

Un EMS performant couvre deux horizons temporels complémentaires :

Suivi intrajournalier (temps réel et haute fréquence)

• Courbes de charge 30 min ou horaires par équipement ou zone.
• Alertes intelligentes déclenchées au dépassement de seuils prédéfinis.
• Détection précoce des équipements sous-performants ou en dérive.
• Modulation de la consommation pour limiter les pics tarifaires.

Suivi mensuel et tendanciel

• Bilans mensuels par usage (chauffage, éclairage, usages spécifiques).
• Analyse des tendances et comparaisons inter-périodes à climat normalisé.
• Simulation de trajectoires de consommation pour préparer les échéances 2030/2040.
• Génération des rapports de conformité pour la déclaration OPERAT.

Contrôle de factures et remontée des équipements

Parmi les services concrets rendus par un EMS figure le contrôle automatisé des factures énergétiques, notamment la comparaison entre consommations mesurées et facturées ainsi que la détection d’anomalies de facturation ou d’index erronés. Couplé à la GTB (Gestion Technique du Bâtiment), l’EMS peut également remonter les données des capteurs et automates.

Attention toutefois, l’interopérabilité entre EMS et GTB n’est pas automatique. Les protocoles d’échange (Modbus, BACnet, OPC-UA) doivent être vérifiés et paramétrés, ce qui est souvent sous-estimé lors du déploiement.

Combien ça coûte ?

Le coût d’un EMS varie selon la taille du patrimoine, le niveau d’instrumentation et les services associés. En règle générale, on distingue :

• L’instrumentation initiale (compteurs, capteurs, passerelles) : de quelques milliers à plusieurs dizaines de milliers d’euros selon le parc.
• L’abonnement plateforme annuel : de quelques centaines d’euros par site pour les solutions SaaS légères, à plusieurs milliers pour les plateformes patrimoniales multi-sites.
• Les coûts d’intégration et de formation des équipes.

L’investissement initial est à mettre en regard du retour sur investissement : selon les acteurs du secteur, les économies générées par un EMS bien utilisé peuvent atteindre 10 à 30 % sur la facture énergétique.

Les bénéfices réels et les limites de l’EMS

Ce que l’EMS apporte concrètement

• Réduction des coûts énergétiques : jusqu’à 10−30 % sur la facture d’électricité via l’optimisation des usages pilotables.
• Conformité réglementaire : structuration des données pour la déclaration OPERAT et la note Éco Énergie Tertiaire.
• Réduction des émissions de GES : visibilité sur le scope 1 et 2, pilier des démarches RSE.
• Maintenance préventive : détection précoce des équipements sous-performants avant la panne.
• Flexibilité tarifaire : lissage des pics de consommation pour limiter les abonnements et la TURPE.

Les limites à ne pas minimiser

Une mise en garde s’impose : l’EMS est un outil de pilotage, pas un substitut aux travaux de rénovation. Plusieurs études et retours d’expérience convergent pour souligner que les actions de pilotage seules (sans travaux d’enveloppe ou de CVC) génèrent des réductions de consommation souvent inférieures à 15 %, bien en deçà des 40 % exigés en 2030.

L’ADEME souligne par ailleurs que les économies annoncées dans les projets d’efficacité énergétique intègrent parfois un « effet rebond » et des économies forfaitaires qui surestiment les gains réels. La fiabilité de la mesure reste donc un enjeu central.

À quoi ne sert pas un EMS ?

Un EMS mesure et alerte, mais il ne rénove pas. Seul, il ne peut pas :

• Atteindre les objectifs 2030 du Décret Tertiaire sans travaux structurels : isolation, remplacement des systèmes CVC, rafraîchissement de l’enveloppe sont incontournables pour les bâtiments énergivores.
• Remplacer l’audit énergétique réglementaire : l’audit reste la démarche de référence pour dimensionner le plan d’actions pluriannuel.
• Garantir contractuellement des économies : pour cela, il faut un Contrat de Performance Énergétique (CPE) adossé à un protocole de mesure-vérification.
• Automatiser seul la déclaration OPERAT : la déclaration exige une couche métier (qualification des surfaces, gestion des EFA, facteurs de modulation) que l’EMS seul ne couvre pas toujours.

EMS : les actions de transition énergétique tiennent-elles leurs promesses ?

Selon le bilan OPERAT publié début 2026, 51 % des entités fonctionnelles assujetties (EFA) ont d’ores et déjà atteint l’un des deux objectifs réglementaires pour 2030 (en valeur absolue ou relative), ce qui constitue une progression continue depuis 35 % en 2020. Mais cette réussite partielle masque des disparités importantes : bon nombre de bâtiments restent loin du compte et les données climatiques favorables des dernières années ont mécaniquement gonflé les résultats.

La difficulté centrale est de distinguer les économies réelles des effets de contexte, notamment dans le cas d’une année douce qui réduit les consommations de chauffage sans qu’aucune action n’ait été menée.

EMS : facteurs de modulation et correction des consommations

Qu’appelle-t-on « facteurs de modulation » ?

Le Décret Tertiaire distingue deux mécanismes d’ajustement des objectifs :

• L’ajustement climatique : automatiquement appliqué par OPERAT, il neutralise l’effet des variations météorologiques d’une année à l’autre. Il repose sur les Degrés Jours Unifiés (DJU), calculés à partir des données Météo-France par zone climatique et classe d’altitude.
• La modulation des objectifs : à l’initiative de l’assujetti, elle permet d’adapter la trajectoire réglementaire en cas de contraintes légitimes concernant notamment l’intensité d’usage (taux d’occupation, amplitude horaire), les contraintes techniques ou architecturales, ou encore la disproportion économique des travaux nécessaires.

La distinction est importante : l’ajustement climatique porte sur les consommations (ce que le bâtiment a consommé), tandis que la modulation porte sur les objectifs (ce qu’il doit atteindre).

Comment OPERAT calcule-t-il la correction climatique ?

OPERAT ajuste automatiquement les consommations de chauffage et de refroidissement à partir des DJU fournis par Météo-France. En ramenant les consommations sur une base commune (moyenne 2001-2020), la plateforme permet de comparer les performances entre années sur un même pied d’égalité, indépendamment du climat de l’année considérée.

Concrètement, une année froide gonflera artificiellement les consommations de chauffage, mais l’ajustement DJU corrige cet effet pour ne refléter que l’effort de sobriété réel de l’exploitant.

Les indicateurs d’intensité d’usage

Pour bénéficier d’une modulation liée au volume d’activité, l’assujetti renseigne sur OPERAT des indicateurs d’intensité d’usage spécifiques à son activité :

• Taux d’occupation des surfaces (bureaux, salles de réunion…).
• Amplitude horaire d’utilisation du bâtiment.
• Surface utile par poste de travail (SUB/poste).

OPERAT recalcule alors automatiquement la composante USE (Usages Spécifiques de l’Énergie) et ajuste le niveau de consommation cible en valeur absolue. L’enjeu pour l’exploitant est de s’assurer d’une cohérence parfaite entre les données déclarées et la réalité d’exploitation du site.

Comment Lowit intègre ces exigences dans sa plateforme

Lowit a conçu sa solution autour des trois piliers qui structurent la conformité au Décret Tertiaire :

Suivi des consommations corrigées

La plateforme Lowit intègre nativement le calcul des consommations ajustées aux DJU et aux indicateurs d’intensité d’usage déclarés. Les gestionnaires visualisent en temps réel l’écart entre la trajectoire réelle et l’objectif réglementaire (à climat constant).

Enquête annuelle et préparation OPERAT

Lowit automatise la collecte des données nécessaires à la déclaration annuelle : surfaces, usages, consommations par vecteur énergétique, indicateurs d’activité. L’outil guide les équipes dans la constitution du dossier OPERAT et réduit le risque d’erreur ou d’oubli lors des remontées réglementaires.

Pilotage du plan d’action et mesure des performances

Dans le cadre d’un CPE, Lowit permet de suivre les performances selon une méthodologie compatible IPMVP : définition de la période de référence, isolation des variables d’ajustement, calcul des économies réalisées par action. Les données produites constituent les éléments de preuve recevables par un tiers vérificateur.

Prenez rendez-vous avec l’un de nos experts pour être accompagné dans votre mise en conformité au Décret Tertiaire !

Sources :

ADEME — Bilan OPERAT 2024-2025

ADEME — Vers l’efficacité énergétique : le parc tertiaire français accélère le pas

ADEME — Engagez la rénovation de vos bâtiments tertiaires

Ministère de la Transition écologique — Éco Énergie Tertiaire (EET)

Legifrance — Décret n°2023-259 du 7 avril 2023 relatif aux systèmes d’automatisation et de contrôle des bâtiments (BACS)

EVO (Efficiency Valuation Organization) — IPMVP Core Concepts

OPERAT / ADEME — Documentation technique OPERAT (DC12 : Ajustement climatique, mise à jour 09/2021)

Météo-France — Degrés Jours Unifiés (DJU) — Annexe III de l’arrêté valeurs absolues II du 24 avril 2022

Service-Public Entreprendre — Réduction de la consommation d’énergie dans les bâtiments à usage tertiaire

Conformité au Décret Tertiaire, déclaration OPERAT, audit énergétique tertiaire… Les obligations ne se limitent pas à transmettre des données une fois par an. En cas de contrôle administratif, votre organisation doit produire un dossier de preuves solide et structuré. Depuis son entrée en vigueur en octobre 2019, le Décret Tertiaire impose à tout propriétaire ou occupant d’un bâtiment tertiaire de plus de 1 000 m² de réduire ses consommations énergétiques : −40 % en 2030, −50 % en 2040, −60 % en 2050 par rapport à une année de référence. La déclaration annuelle sur la plateforme OPERAT, gérée par l’ADEME, est la pièce maîtresse de ce dispositif. Pourtant, déclarer ne suffit pas. L’administration peut, à tout moment, exiger que vous justifiiez chiffre par chiffre les données transmises. Dans cet article, découvrez les preuves à conserver en cas de contrôle lié au Décret Tertiaire et comment vous pouvez facilement respecter la réglementation en étant rigoureux dans la conservation des documents.

Preuves à conserver en cas de contrôle lié au Décret Tertiaire : qui peut vous contrôler et à quel moment ?

Le cadre réglementaire du Décret Tertiaire s’appuie sur l’article L. 174-1 du Code de la construction et de l’habitation, précisé par le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019. Les contrôles sont conduits par le préfet de département, assisté le cas échéant par l’ADEME ou la DRIEAT (Direction Régionale et Interdépartementale de l’Environnement, de l’Aménagement et des Transports).

Trois mécanismes de vérification coexistent :

• Les contrôles annuels sur OPERAT : la plateforme détecte automatiquement les déclarations manquantes ou incohérentes.
• Les campagnes de vérification aléatoires : des campagnes ciblées peuvent être déclenchées chaque année pour un échantillon d’assujettis.
• Les vérifications décennales : aux grandes échéances (2031, 2041, 2051), les autorités contrôleront si les objectifs réglementaires sont atteints par rapport à l’année de référence.

En cas d’absence non justifiée de déclaration, le préfet adresse une mise en demeure avec un délai de régularisation de trois mois. Passé ce délai, les sanctions peuvent atteindre 1 500 € pour une personne physique et 7 500 € pour une personne morale, auxquelles s’ajoute la publication des manquements.

Preuves à conserver en cas de contrôle lié au Décret Tertiaire : les 5 catégories de documents à archiver

Les justificatifs de consommation énergétique

C’est la pièce centrale du dossier. Pour chaque bâtiment assujetti et chaque type d’énergie (électricité, gaz naturel, réseau de chaleur, fioul, etc.), nous vous conseillons d’archiver :

• Les factures annuelles détaillées mentionnant les kWh consommés et les périodes de facturation.
• Les relevés de compteurs et données télérelevées, horodatés.
• Les historiques de consommation fournis par les gestionnaires de réseaux (Enedis, GRDF…), récupérables sur demande pour les trois dernières années en cas de perte des factures originales.

Ces données sont comparées, lors de tout contrôle, aux valeurs déclarées sur OPERAT. Tout écart significatif est susceptible de déclencher une procédure de correction, voire la recalculation automatique de votre année de référence sur une période moins favorable.

Les documents de surface et d’activité

Le Décret Tertiaire repose sur l’intensité d’usage des locaux. L’administration peut vérifier que la surface déclarée et le type d’activité correspondent à la réalité du site. Conservez :

• Les plans architecturaux à jour, avec les surfaces de plancher par zone d’usage.
• Les baux commerciaux précisant l’activité exercée dans chaque local.
• Un tableau de répartition des surfaces par type d’activité, indispensable pour les bâtiments à usage mixte (bureaux + commerces, par exemple).
• Les extraits Kbis, déclarations URSSAF ou INSEE confirmant la nature de l’activité pour les occupants locataires.

Si la surface évolue (extension, restructuration, changement d’usage), les nouveaux justificatifs doivent être intégrés immédiatement dans le dossier, accompagnés d’une mise à jour de la déclaration sur OPERAT.

Les preuves des actions de performance énergétique

La conformité ne se résume pas à des chiffres de consommation. Elle repose aussi sur la démonstration des efforts engagés. Archivez l’ensemble des preuves de travaux et d’actions d’efficacité énergétique réalisés :

• Devis, bons de commande et factures d’entreprises pour les travaux sur l’enveloppe du bâtiment (isolation, menuiseries), les systèmes CVC (Chauffage, Ventilation, Climatisation) et l’éclairage.
• Rapports d’audit énergétique et études thermiques réalisés par des professionnels qualifiés.
• Attestations ou fiches de synthèse des démarches de sobriété (plans de gestion des usages, paramétrage GTB/GTC).
• Justificatifs liés à l’autoproduction et à l’autoconsommation d’énergies renouvelables le cas échéant.

Ces documents permettent de défendre votre trajectoire de réduction en démontrant que des actions concrètes ont bien été engagées, même si l’objectif n’est pas encore atteint.

Les attestations et exports OPERAT

La plateforme OPERAT génère, à chaque déclaration validée, une attestation numérique annuelle qui matérialise votre statut de conformité. Ce document doit impérativement être :

• Téléchargé et archivé dès validation, avec la date et le numéro de déclaration.
• Affiché dans le bâtiment concerné (obligation réglementaire issue du décret n° 2019-771), à un endroit visible et accessible.
• Complété par les captures d’écran horodatées de chaque session de déclaration et les accusés de réception générés par la plateforme.

Conservez également l’ensemble des échanges écrits avec l’ADEME (emails, courriers de demande de modulation, confirmations). Ces correspondances font partie intégrante du dossier de conformité.

Les documents contractuels et de gouvernance interne

Lorsqu’un prestataire externe (bureau d’études, mandataire OPERAT, logiciel de pilotage énergétique) gère tout ou partie de vos déclarations, la responsabilité documentaire ne lui incombe pas seule. Vous devez détenir :

• Le contrat de prestation précisant les responsabilités respectives et les engagements de fiabilité des données.
• Les livrables remis par le prestataire (rapports, exports de données, copies des déclarations effectuées).
• La désignation interne d’un référent énergie ou d’un responsable OPERAT, formalisée par une note de service ou délégation de signature.

Preuves à conserver en cas de contrôle lié au Décret Tertiaire : combien de temps devrais-je les garder ?

La durée de conservation recommandée est d’au moins 10 ans, afin de couvrir les vérifications décennales liées aux échéances 2030, 2040 et 2050 du dispositif.

Cette durée est cohérente avec la nature des contrôles différés propres au Décret Tertiaire. Un contrôle portant sur l’atteinte de l’objectif 2030 pourra intervenir en 2031 ou après, sur des données remontant à 2010 pour l’année de référence.

Preuves à conserver en cas de contrôle lié au Décret Tertiaire : comment organiser un dossier de conformité opposable

Un dossier bien structuré transforme une défense réactive en démonstration proactive. Découvrons ensemble la check-list pour que votre registre de conformité tertiaire soit efficace :

• Factures et relevés de consommation par énergie et par site (année de référence + chaque année déclarée).
• Plans de surface à jour + tableau de répartition des activités.
• Baux et justificatifs d’activité des occupants.
• Rapports d’audit énergétique et études thermiques.
• Factures de travaux CVC, isolation, éclairage, ENR.
• Attestations OPERAT téléchargées + captures d’écran horodatées.
• Échanges avec l’ADEME (modulations, demandes d’exonération, confirmations.
• Contrats de prestataires et livrables associés.
• Note de désignation du référent énergie interne.

Nous vous recommandons d’organiser ce dossier par site et par année, en version numérique sécurisée (avec sauvegarde) et en version physique pour les documents originaux à haute valeur probatoire.

Preuves en cas de contrôle lié au Décret Tertiaire : Lowit, la traçabilité documentaire intégrée dans votre pilotage énergétique

Constituer et maintenir ce dossier de conformité demande une rigueur organisationnelle que peu de structures tertiaires ont naturellement mise en place. C’est précisément pourquoi Lowit a intégré un module Décret Tertiaire qui centralise la gestion de vos sites assujettis, le suivi des consommations, la construction du plan d’action et la déclaration sur OPERAT (directement depuis la plateforme).

Grâce à l’outil Lowit, vous disposez à tout moment d’un reporting structuré, des exports nécessaires aux contrôles et d’une vision consolidée de votre trajectoire de performance énergétique pour l’ensemble de votre patrimoine tertiaire.

Vous souhaitez sécuriser votre mise en conformité et simplifier votre pilotage patrimonial ?

Prenez rendez-vous avec un expert Lowit pour être accompagné dans votre mise en conformité au Décret Tertiaire !

Sources :

Légifrance — Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 relatif aux obligations d’actions de réduction de la consommation d’énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire

ADEME / OPERAT — Plateforme OPERAT (Observatoire de la Performance Énergétique, de la Rénovation et des Actions du Tertiaire)

Service-public.fr — Réduction des consommations énergétiques des bâtiments tertiaires

Ministère de la Transition écologique — Dispositif Éco Énergie Tertiaire

Entre la performance énergétique de vos bâtiments tertiaires, la conformité au Décret Tertiaire et la réduction de vos consommations d’énergie finale, votre organisation doit piloter sa stratégie énergétique avec méthode. Une question centrale est pourtant souvent sous-estimée : dois-je viser l’objectif en valeur relative ou en valeur absolue ? La réponse à cette question peut faire varier du simple au quadruple le montant des investissements à engager. Découvrons ensemble comment fonctionnent les deux méthodes, quels critères orientent le choix, et comment Lowit vous aide à identifier automatiquement l’option la plus favorable pour chaque bâtiment de votre parc.

Objectif en valeur absolue ou relative : de quoi parle-t-on ?

Le Décret Tertiaire (décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, issu de la loi ÉLAN) impose aux propriétaires et exploitants de surfaces tertiaires supérieures ou égales à 1 000 m² de réduire progressivement leurs consommations d’énergie finale :

• − 40 % d’ici 2030
• − 50 % d’ici 2040
• − 60 % d’ici 2050

Pour mesurer l’atteinte de ces cibles, la réglementation propose deux méthodes coexistantes et complémentaires.

La méthode en valeur relative (Crelat)

La méthode en valeur relative consiste à comparer la consommation annuelle actuelle à celle d’une année de référence librement choisie entre 2010 et 2022, à condition qu’elle corresponde à une exploitation normale du bâtiment. Les objectifs de réduction s’appliquent en pourcentage par rapport à cette base de départ.

Une année ancienne et énergivore valorise donc les efforts déjà réalisés et réduit les investissements futurs. Chez Lowit, nos experts ont pu documenter des cas où l’optimisation de l’année de référence a permis de diviser par 4,5 le montant des travaux nécessaires (de 27 M€ à 6 M€ pour une commune des Hauts-de-France gérant une centaine de bâtiments assujettis).

La méthode en valeur absolue (Cabs)

La méthode en valeur absolue fixe un seuil maximum de consommation exprimé en kWh/m²/an, défini par arrêté ministériel selon la catégorie d’activité du bâtiment, sa zone climatique et son altitude. L’assujetti est conforme dès lors que sa consommation annuelle reste en deçà de ce seuil, indépendamment de toute comparaison historique.

Depuis la publication de l’arrêté Valeurs Absolues VI le 6 septembre 2025, 100 % des secteurs tertiaires disposent de leurs valeurs cibles pour 2030. Les commerces (14 sous-catégories), les cinémas, les services funéraires, les banques, ainsi que les bâtiments des départements et régions d’outre-mer (DROM) sont désormais couverts. L’arrêté introduit également la sous-catégorie « Administration et Bureaux » et actualise les coefficients de modulation climatique.

Comment choisir entre objectif en valeur absolue ou relative ?

Les deux méthodes ne s’opposent pas mais s’évaluent plutôt en parallèle. L’enjeu est de savoir laquelle offre le chemin de conformité le moins coûteux et le plus réaliste pour chaque bâtiment de votre patrimoine. Analysons ensemble les principaux critères d’arbitrage :

Le profil énergétique actuel du bâtiment

L’objectif en valeur relative est généralement plus favorable aux bâtiments énergivores présentant de forts gisements d’économies (systèmes CVC vétustes, isolation insuffisante, éclairage non piloté). Plus la consommation historique est élevée, plus la marge de manœuvre est grande pour atteindre les −40 %.

L’objectif en valeur absolue avantage les bâtiments déjà performants (label BBC, rénovation récente, GTB déployée), dont la consommation actuelle est proche ou inférieure au seuil réglementaire. Dans ce cas, il peut suffire de maintenir le niveau atteint, sans engager de travaux supplémentaires majeurs.

Les travaux déjà réalisés

Si votre organisation a investi dans la rénovation énergétique entre 2010 et aujourd’hui, choisir une année de référence antérieure aux travaux permet de valoriser ces efforts dans le calcul Crelat. Cet avantage est inexistant dans la méthode absolue, qui ne tient pas compte de l’historique.

À l’inverse, si aucune action significative n’a été entreprise depuis 2010 et que les consommations actuelles sont déjà conformes au seuil Cabs, la méthode absolue s’impose comme la voie naturelle.

La disponibilité des données historiques

La méthode en valeur relative exige de disposer de données de consommation fiables pour l’année de référence (factures, relevés compteurs, données des gestionnaires de réseau de distribution). Si les archives antérieures à 2017–2018 sont absentes ou difficiles à reconstituer, la base de calcul Crelat sera difficile à établir.

Dans ce cas, la méthode en valeur absolue peut s’avérer plus sécurisante, car elle ne repose pas sur un historique de consommations, mais compare la situation actuelle à un seuil normatif fixé par arrêté.

Le type d’activité et la zone climatique

Les seuils Cabs varient sensiblement selon le secteur d’activité et la localisation géographique. Un bureau tertiaire en zone climatique H1 (Nord de la France) ne dispose pas du même seuil qu’un centre commercial en zone H3 (Méditerranée). Avant de conclure qu’une méthode est plus favorable, il est indispensable d’identifier le seuil absolu applicable à chaque bâtiment selon son code activité OPERAT.

Comment se calcule l’objectif en valeur absolue ou relative pour chaque décennie ?

Le Décret Tertiaire fixe une trajectoire sur trois décennies : −40 % en 2030, −50 % en 2040, −60 % en 2050. Chaque palier s’apprécie par rapport à la même base de départ. Ce n’est pas une réduction cumulative de 10 % par décennie, mais bien un effort mesuré depuis l’année de référence à chaque échéance.

En valeur relative (Crelat), le calcul est direct : multiplier la consommation de référence par le taux cible. Un bâtiment à 300 kWh/m²/an en année de référence doit atteindre 150 kWh/m²/an en 2040 (300 × 0,50). La consommation est ensuite corrigée automatiquement par OPERAT selon les degrés jours (DJU) de la zone géographique, pour neutraliser les variations climatiques annuelles.

En valeur absolue (Cabs), aucun historique n’est nécessaire : le bâtiment doit simplement rester sous le seuil fixé par arrêté pour son code d’activité, sa zone climatique (H1, H2, H3) et son altitude. Ce seuil est directement consultable sur OPERAT. À noter : les valeurs cibles pour 2040 et 2050 feront l’objet d’arrêtés ultérieurs. Seuls les seuils 2030 sont aujourd’hui finalisés pour l’ensemble des secteurs (arrêté Valeurs Absolues VI, septembre 2025).

Objectif en valeur absolue ou relative : l’exemple concret d’un patrimoine de collectivité avec travaux anciens

Une commune des Hauts-de-France disposant d’une centaine de bâtiments assujettis a sollicité Lowit pour optimiser son approche. L’analyse a consisté à récupérer les factures historiques disponibles et à identifier les années de référence les plus avantageuses bâtiment par bâtiment.

• Pour plus de 50 % des bâtiments, les meilleures années de référence se situaient entre 2011 et 2013.
• La réduction déjà constatée entre la consommation de référence ainsi optimisée et la consommation relevée fin 2021 atteignait 28 %.
• L’effort résiduel pour atteindre le palier 2030 était ramené à 12 % supplémentaires, contre 40 % si la collectivité était partie de sa consommation actuelle.
• Le montant des travaux à engager est passé de 27 millions d’euros (sans historique) à 6 millions d’euros (avec optimisation de l’année de référence), soit une division par 4,5.

Dans ce cas précis, le choix de l’objectif en valeur relative s’imposait clairement. Mais pour certains bâtiments du même parc (notamment les plus récents ou rénovés), l’atteinte de l’objectif en valeur absolue s’est révélée plus accessible. Le bon choix dépend toujours du profil individuel de chaque bâtiment.

Objectif en valeur absolue ou relative : les échéances à intégrer dans votre stratégie de choix

Le choix de la méthode s’inscrit dans un calendrier réglementaire précis :

• 1er juillet 2026 : attestation Éco Énergie Tertiaire générée exclusivement via OPERAT et affichage obligatoire dans les bâtiments.
• 30 septembre 2026 : déclaration OPERAT obligatoire des consommations 2025 et des indicateurs d’intensité d’usage.
• 30 septembre 2027 : date limite pour déclarer l’année de référence si elle n’est pas encore enregistrée sur OPERAT (à défaut, c’est la première année complète enregistrée sur la plateforme qui sera retenue).

Anticiper dès maintenant l’arbitrage entre Crelat et Cabs permet d‘aborder sereinement ces échéances et d’enclencher un plan d’action priorisé (audit énergétique tertiaire, travaux d’isolation thermique ou de déploiement d’une GTB…).

Objectif en valeur absolue ou relative : les sanctions et les contrôles que vous risquez en cas de non-mise en conformité

Le non-respect des obligations du Décret Tertiaire expose les assujettis à un mécanisme de sanctions progressif :

• Mise en demeure officielle par le préfet.
• Publication nominative (« Name & Shame ») : le nom de l’entité non conforme est rendu public.
• Amendes jusqu’à 1 500 € par bâtiment pour les personnes physiques et jusqu’à 7 500 € par bâtiment pour les personnes morales.

Si les premières campagnes déclaratives ont bénéficié d’une certaine tolérance administrative, le dispositif entre désormais dans sa phase de contrôle active. Ne pas définir sa méthode et structurer son plan d’action aujourd’hui entraîne le risque d’accumuler un retard difficile à rattraper à l’approche de 2030.

Objectif en valeur absolue ou relative : comment Lowit vous aide à choisir automatiquement la méthode la plus avantageuse

Lowit automatise l’analyse bâtiment par bâtiment pour savoir quelle méthode (Crelat ou Cabs) est la plus favorable, puis recoupe les résultats avec les données historiques disponibles et les plans de travaux envisagés.

Nous avons déjà réalisé plus de 13 000 déclarations OPERAT pour le compte de 19 000 bâtiments appartenant à des collectivités, des syndicats d’énergie, des bailleurs publics et des opérateurs privés.

Notre solution vous permet notamment de :

• Simuler automatiquement les deux trajectoires (Crelat et Cabs) et identifier l’option la plus favorable pour chaque adresse.
• Centraliser et fiabiliser les données de consommation à l’échelle de votre parc, y compris la récupération des factures historiques.
• Optimiser l’année de référence en croisant disponibilité des données, travaux réalisés et potentiel de réduction.
• Réaliser vos déclarations OPERAT avec mandat ou en co-pilotage, et générer l’attestation Éco Énergie Tertiaire.
• Construire un plan d’action priorisé et chiffré, avec scénarios de travaux et leviers de financement identifiés (CEE, aides ADEME).

Vous souhaitez être accompagné dans le choix de votre objectif ? Prenez rendez-vous avec un expert Lowit pour structurer dès maintenant votre stratégie de conformité jusqu’en 2030.

Sources :

Légifrance — Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 relatif aux obligations d’actions de réduction de la consommation d’énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire

Légifrance — Arrêté du 10 avril 2020 relatif aux obligations d’actions de réduction des consommations d’énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire

Légifrance — Arrêté du 1er août 2025 modifiant l’arrêté du 10 avril 2020 relatif aux obligations d’actions de réduction des consommations d’énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire

ADEME / Plateforme OPERAT — Observatoire de la Performance Énergétique, de la Rénovation et des Actions du Tertiaire

ADEME — FAQ de la plateforme OPERAT

Entre bureaux, écoles, hôpitaux ou encore commerces, les bâtiments à usage tertiaire représentent près d’1,2 milliard de m² en France. Depuis l’entrée en vigueur du Décret Tertiaire en 2019, les propriétaires et les occupants de ces locaux font face à des obligations de réduction des consommations énergétiques progressives. Découvrons ensemble les bases indispensables pour identifier un bâtiment tertiaire et savoir si les vôtres sont assujettis.

Qu’est-ce qu’un bâtiment tertiaire ?

Un bâtiment tertiaire est un bâtiment ou partie de bâtiment dont la vocation principale est d’accueillir des activités de services. Il se distingue du bâtiment résidentiel (logement) et du bâtiment industriel (production, transformation) par son usage. Il sert notamment de lieu de travail, d’accueil, de soin, d’enseignement ou de commerce.

Selon l’INSEE, le secteur tertiaire se définit, sur le plan économique, comme recouvrant l’ensemble des activités qui s’étendent du commerce à l’administration, en passant par les transports, les activités financières et immobilières, les services aux entreprises et aux particuliers, l’éducation, la santé et l’action sociale.

Il se décompose en deux grandes familles :

• Le tertiaire marchand : commerce, hôtellerie-restauration, services financiers, immobilier, transports, télécommunications.
• Le tertiaire non marchand : administration publique, enseignement national, établissements de santé, services sociaux.

Bâtiment tertiaire : quels sont les différents types ?

Les constructions tertiaires se déclinent en plusieurs catégories selon leur usage : bâtiments de bureaux (sièges sociaux, centres d’affaires, espaces de coworking, administrations publiques), commerces (locaux dédiés à la vente), établissements d’accueil (hôtels, restaurants, équipements culturels et sportifs), et établissements de santé (cliniques, hôpitaux, cabinets médicaux).

Décryptons les principales typologies rencontrées sur le terrain :

• Bureaux et administrations (sièges sociaux, open spaces, espaces de coworking, préfectures, mairies, conseils régionaux) : ce sont les locaux tertiaires les plus répandus. Ils sont fortement dépendants du chauffage, de la climatisation et de l’éclairage.
• Établissements d’enseignement (écoles primaires, collèges, lycées, universités, centres de formation) : ces bâtiments présentent des profils de consommation marqués par des périodes de vacances et des horaires contraints.
• Établissements de santé et médico-sociaux (hôpitaux, cliniques, EHPAD, cabinets médicaux) : leur fonctionnement 24h/24 en fait des postes de consommation prioritaires.
• Commerces et grande distribution (centres commerciaux, hypermarchés, galeries marchandes, boutiques).
• Hébergement touristique et restauration (hôtels, résidences de tourisme, restaurants, cafétérias).
• Équipements sportifs et culturels (piscines, salles omnisports, théâtres, bibliothèques, musées).
• Logistique et entrepôts à usage tertiaire : dans les entrepôts accueillant des activités de services (gestion, administration, logistique froide), la partie tertiaire peut être soumise aux obligations.

Bâtiment tertiaire : lesquels sont soumis au Décret Tertiaire ?

Le seuil des 1 000 m²

Le dispositif Éco Énergie Tertiaire est une obligation réglementaire qui engage tous les acteurs du tertiaire vers la sobriété énergétique. Issue de la Loi ELAN, elle impose une réduction progressive de la consommation d’énergie dans les bâtiments à usage tertiaire afin de lutter contre le réchauffement climatique.

Le décret s’applique à tous les bâtiments à usage tertiaire de plus de 1 000 m², qu’ils soient publics ou privés. Les bâtiments mixtes ou regroupés sur une même unité foncière sont également concernés dès lors que la surface totale dédiée aux activités tertiaires dépasse ce seuil.

La surface de référence est la surface de plancher (SDP), définie par l’article R.111-22 du Code de l’urbanisme. Elle correspond à la somme des surfaces de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades.

Les trois cas d’assujettissement

Trois types de bâtiments sont concernés :

• Les bâtiments avec une activité tertiaire d’une surface égale ou supérieure à 1 000 m²
• Les bâtiments à usage mixte qui accueillent une activité tertiaire sur une surface égale ou supérieure à 1 000 m²
• Tout ensemble de bâtiments situés sur une même unité foncière ou sur un même site dès lors que ces bâtiments hébergent des activités tertiaires sur une surface cumulée supérieure ou égale à 1 000 m².

Une “unité foncière” est définie par le Conseil d’Etat comme un “îlot d’un seul tenant composé d’une ou plusieurs parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision”. Un “site” est défini comme un “ensemble de bâtiments reliés par une même entité d’exploitation ou un lien fonctionnel commun” (FAQ OPERAT).

Par exemple, une collectivité possédant trois petits bâtiments administratifs de 400 m² chacun sur un même site dépasse le seuil de 1 000 m² : elle est donc assujettie au Décret Tertiaire.

Les exclusions à connaître

Certaines catégories de bâtiments sont explicitement exclues du champ d’application :

• Les constructions à titre provisoire (permis de construire précaire, moins de deux ans).
• Les bâtiments liés aux secteurs de la défense, de la sécurité civile ou de la sûreté intérieure du territoire.
• Les lieux de culte.

Attention cependant : un bâtiment temporairement inoccupé (vacant, en rénovation, en transaction) reste assujetti tant qu’il est destiné à un usage tertiaire. L’obligation ne disparaît pas avec l’absence d’occupants.

Bâtiment tertiaire : quelles sont les obligations concrètes pour les assujettis ?

Une trajectoire de réduction décennale

Le Décret Tertiaire impose la réduction des consommations d’énergie finale de l’ensemble du parc tertiaire d’au moins –40 % en 2030, –50 % en 2040, et –60 % en 2050.

Deux méthodes permettent d’atteindre ces objectifs :

• La valeur relative : réduction en pourcentage par rapport à une année de référence choisie entre 2010 et 2022. Elle convient aux bâtiments nécessitant des travaux de rénovation importants.
• La valeur absolue : atteinte d’un seuil exprimé en kWh/m²/an, fixé par arrêté selon la catégorie d’activité. Elle est adaptée aux bâtiments récents ou déjà performants.

Le reporting annuel sur OPERAT

La plateforme OPERAT (Observatoire de la Performance Énergétique de la Rénovation et des Actions du Tertiaire) a été mise à disposition des professionnels concernés par le Décret Tertiaire. Créée et gérée par l’ADEME, cette plateforme permet de collecter et centraliser des données énergétiques et patrimoniales pour tous les bâtiments assujettis.

Chaque année, les propriétaires et les preneurs à bail doivent y déclarer :

• L’identification de l’Entité Fonctionnelle Assujettie (EFA) : adresse, SIRET, statut d’occupation.
• Les activités tertiaires exercées et les surfaces associées.
• Les consommations annuelles par type d’énergie (électricité, gaz, chaleur, etc.).

OPERAT génère ensuite une Notation Éco Énergie Tertiaire qui qualifie l’avancée de chaque site dans la trajectoire réglementaire. Cette attestation numérique deviendra obligatoire à partir du 1er juillet 2026.

Bâtiment tertiaire : quelles sanctions j’encoure en cas de non-conformité ?

Le non-respect des obligations expose à un double risque :

Un risque financier : en cas de manquement, une amende administrative peut être prononcée, pouvant atteindre 7 500 euros pour les personnes morales et 1 500 euros pour les personnes physiques. Ces montants sont applicables par bâtiment concerné, ce qui peut rapidement augmenter la somme totale en cas d’infractions multiples.

Un risque réputationnel : en cas de non-déclaration sur OPERAT, une mise en demeure est envoyée à l’exploitant ou au propriétaire par le préfet du territoire concerné. Trois mois sont ensuite accordés pour se mettre en conformité. La liste des mises en demeure restées sans effet est publiée sur un site internet des services de l’État, selon le principe du « name and shame ».

Au-delà de ces sanctions directes, un bâtiment non conforme s’expose également à une dépréciation patrimoniale lors de sa cession ou dans le cadre de renégociations de baux.

Par où commencer pour vous mettre en conformité ?

Votre mise en conformité doit suivre une logique en trois temps :

Diagnostiquez et identifiez le périmètre d’assujettissement

Recensez l’ensemble des surfaces tertiaires, vérifiez les seuils et identifiez les EFA sur chaque unité foncière. Un audit énergétique tertiaire vous permet de cartographier les consommations par usage (CVC, éclairage, usages spécifiques) et d’identifier les gisements d’économies prioritaires.

Définissez votre trajectoire et déclarez sur OPERAT

Choisissez la méthode la plus favorable (relative ou absolue), sélectionnez l’année de référence optimale, structurez un plan d’action avec échéancier et un plan de financement.

Pilotez en continu

Mettez en place un système de suivi des consommations, mobilisez les occupants autour des éco-gestes et ajustez les réglages des équipements CVC. Des logiciels comme Lowit permettent d’automatiser le reporting OPERAT, de suivre les objectifs en temps réel et d’alerter en cas de dérive.

Vous souhaitez savoir si vos bâtiments tertiaires sont assujettis au Décret Tertiaire ? Contactez un expert Lowit pour une analyse personnalisée de votre patrimoine.

Sources :

Ministère de la Transition écologique – Éco Énergie Tertiaire (EET)

Service Public – Réduction de la consommation d’énergie dans les bâtiments à usage tertiaire

Légifrance – Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 relatif aux obligations d’actions de réduction de la consommation d’énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire

ADEME / Plateforme OPERAT – Observatoire de la Performance Énergétique de la Rénovation et des Actions du Tertiaire

INSEE – Définition du secteur tertiaire

Chaque année, avant le 30 septembre, tous les propriétaires et exploitants de surfaces tertiaires supérieures à 1 000 m² doivent déclarer leurs consommations énergétiques sur la plateforme OPERAT. À l’approche de l’échéance 2026, une préparation rigoureuse est indispensable pour rester en conformité avec le Décret Tertiaire et piloter efficacement la trajectoire de réduction énergétique de ses bâtiments tertiaires. Pour anticiper l’échéance de fin septembre, découvrez dans ce guide Décret Tertiaire qui est concerné, quelles données déclarer, comment choisir sa méthode de calcul et de quelle manière Lowit vous accompagne dans votre déclaration.

Guide Décret Tertiaire : qui est concerné par la déclaration OPERAT ?

Le Décret Tertiaire, issu de la loi ÉLAN et entré en vigueur en octobre 2019, impose une obligation déclarative annuelle à un périmètre large :

• Tout bâtiment ou partie de bâtiment à usage tertiaire dont la surface de plancher est supérieure ou égale à 1 000 m².
• Les sites multi-bâtiments, dès lors que la surface tertiaire totale dépasse ce seuil.
• Propriétaires comme locataires, en fonction de la répartition des responsabilités prévue par les contrats.

Les bureaux, commerces, établissements de santé, équipements scolaires ou encore hôtels sont visés, publics comme privés. Les lieux de culte, les constructions provisoires et quelques cas spécifiques listés par le texte sont les seules exceptions.

Guide Décret Tertiaire : déclarer les objectifs en valeurs relatives ou valeurs absolues ?

Le Décret Tertiaire fixe une trajectoire de réduction progressive de la consommation d’énergie finale selon les chiffres suivants :

• -40% en 2030.
• -50% en 2040.
• -60% en 2050.

Pour mesurer l’atteinte de ces cibles, découvrons ensemble les deux méthodes coexistantes.

Guide Décret Tertiaire : la méthode en valeurs relatives (Crelat)

Elle compare la consommation actuelle à celle d’une année de référence librement choisie entre 2010 et 2022, si celle-ci correspond à une exploitation normale du bâtiment. Elle convient particulièrement aux bâtiments énergivores présentant de forts gisements d’économies.

Guide Décret Tertiaire : la méthode en valeurs absolues (Cabs)

Elle consiste à atteindre un seuil maximum de consommation exprimé en kWh/m²/an, défini par arrêté selon la catégorie d’activité. Elle est généralement plus favorable pour les bâtiments déjà performants.

Depuis la publication de l’arrêté Valeurs Absolues VI le 6 septembre 2025, 100 % des secteurs tertiaires disposent de leurs seuils 2030. Les commerces (14 sous-catégories), les cinémas, les services funéraires et les banques sont désormais couverts, tout comme les bâtiments des DROM. L’arrêté introduit également la sous-catégorie « Administration et Bureaux » et actualise les coefficients de modulation climatique.

Guide Décret Tertiaire : les échéances à ne pas manquer dans le calendrier 2026

L’année 2026 concentre plusieurs jalons réglementaires majeurs pour les assujettis au Décret Tertiaire :

30 septembre 2026 : déclaration OPERAT obligatoire

C’est l’échéance principale, qui nécessite la saisie des consommations énergétiques (chauffage, climatisation, éclairage, eau chaude sanitaire, équipements spécifiques) ainsi que les indicateurs d’intensité d’usage de l’année 2025 sur la plateforme OPERAT.

30 septembre 2027 : dossier technique de modulation

Pour les objectifs 2030, les modulations doivent être déclarées au plus tard le 30 septembre 2027. Le dossier technique doit être disponible et transmis sous 15 jours en cas de demande de l’administration. Il doit cependant rester une solution de dernier recours.

1er juillet 2026 : attestation numérique obligatoire.

À partir de cette date, l’attestation Éco Énergie Tertiaire ne peut plus être produite manuellement. Elle est générée exclusivement via la plateforme OPERAT et son affichage dans les bâtiments devient obligatoire.

Guide Décret Tertiaire : les 5 étapes clés pour réussir votre déclaration OPERAT

Etape 1 : constituez le périmètre exact de votre patrimoine

Identifiez toutes les surfaces assujetties, regroupez les bâtiments sous des Entités Fonctionnelles Assujetties (EFA) cohérentes et renseignez l‘Identifiant Unique Bâtimentaire (IUB) ou l’identifiant RNB pour chaque site. Ce référentiel national, désormais intégré à OPERAT, fiabilise la consolidation des données pour les immeubles multi-occupants.

Etape 2 : collectez et fiabilisez vos données de consommation

Rassemblez 12 mois de factures ou relevés de compteurs pour chaque énergie utilisée (gaz, électricité, fioul, GNL, réseaux de chaleur…). En cas de sous-comptage ou de données manquantes, des méthodes d’estimation encadrées peuvent être utilisées, mais elles fragilisent la déclaration.

Etape 3 : choisissez ou confirmez votre méthode de calcul

Comparez les résultats obtenus selon la méthode Crelat et la méthode Cabs pour déterminer laquelle est la plus favorable. Si l’année de référence n’a pas encore été déclarée, la date limite pour la renseigner est fixée au 30 septembre 2027. A défaut, c’est la première année complète enregistrée sur OPERAT qui sera retenue.

Etape 4 : saisissez les données sur OPERAT et obtenez l’attestation

Une fois les données validées, renseignez-les dans la plateforme OPERAT. Celle-ci génère automatiquement une attestation Éco Énergie Tertiaire accompagnée d’une notation en feuilles, matérialisant la trajectoire de votre site par rapport aux objectifs 2030. Ces attestations restent provisoires jusqu’au 1er juillet 2026.

Etape 5 : analysez les résultats et enclenchez un plan d’action

La déclaration est seulement le point de départ d’un plan d’action priorisé, qui inclut un audit énergétique tertiaire, la modernisation des systèmes CVC, l’isolation thermique ou encore le pilotage d’une GTB. La réalisation d’un diagnostic en avance simplifie la mobilisation des leviers de financement (CEE, aides ADEME, EduRenov).

Guide Décret Tertiaire : quelles sanctions en cas de non-déclaration ou de non-conformité ?

Le non-respect des obligations expose les assujettis à un mécanisme de sanctions progressif :

1. Mise en demeure officielle par le préfet.
2. Publication nominative (principe du “Name & Shame”) : le nom de l’entité non conforme est rendu public.
3. Amende : jusqu’à 1 500 € par bâtiment pour les personnes physiques, jusqu’à 7 500 € par bâtiment pour les personnes morales.

Lowit vous accompagne dans votre mise en conformité

Préparer une déclaration OPERAT fiable sur un parc de plusieurs dizaines ou centaines de bâtiments requiert un accompagnement méthodologique et technique que Lowit peut vous proposer. Nous avons déjà réalisé plus de 13 000 déclarations OPERAT pour le compte de 19 000 bâtiments appartenant à des collectivités, des syndicats d’énergie, des bailleurs publics et des opérateurs privés.

Notre solution vous permet notamment de :

• Centraliser et fiabiliser vos données de consommation à l’échelle du parc.
• Choisir la méthode de calcul la plus favorable bâtiment par bâtiment.
• Réaliser vos déclarations OPERAT avec mandat ou en co-pilotage.
• Générer des recommandations d’actions prioritaires chiffrées et des scénarios de travaux.
• Suivre votre trajectoire jusqu’en 2030 et au-delà.

Ne laissez pas la déclaration OPERAT de septembre devenir une urgence. Prenez rendez-vous avec un expert Lowit dès maintenant pour préparer sereinement votre mise en conformité et construire votre feuille de route énergétique.

Sources :

ADEME / Légifrance – Arrêté du 1er août 2025 modifiant l’arrêté du 10 avril 2020 relatif aux obligations d’actions de réduction des consommations d’énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire (Valeurs Absolues VI)

ADEME – Plateforme OPERAT (Observatoire de la Performance Énergétique, de la Rénovation et des Actions du Tertiaire)

Légifrance – Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 relatif aux obligations d’actions de réduction de la consommation d’énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire

Légifrance – Arrêté du 10 avril 2020 relatif aux obligations d’actions de réduction des consommations d’énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire (arrêté méthode)

L’année de référence Décret Tertiaire conditionne l’ampleur des efforts de réduction des consommations énergétiques à réaliser jusqu’en 2050. Mal choisie, elle peut multiplier par quatre le coût de mise en conformité de votre patrimoine tertiaire.

Entré en vigueur le 1er octobre 2019, le Décret Tertiaire impose aux propriétaires et locataires de bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m² des objectifs progressifs de réduction de leurs consommations énergétiques : −40 % d’ici 2030, −50 % d’ici 2040, −60 % d’ici 2050. Ces objectifs sont mesurés à partir d’une année de référence déclarée sur la plateforme OPERAT. Ce choix, souvent traité trop rapidement, est pourtant l’une des décisions les plus structurantes de votre stratégie de performance énergétique.

Voyons ensemble les années éligibles, comment identifier la plus avantageuse, les pièges à éviter et comment optimiser votre déclaration.

À quoi sert l’année de référence Décret Tertiaire ?

L’année de référence est la base sur laquelle la plateforme OPERAT mesure l’évolution de vos consommations et vérifie l’atteinte des objectifs réglementaires. C’est le « niveau zéro » de votre trajectoire de transition énergétique. 

Elle doit impérativement correspondre à une année pleine d’exploitation, soit douze mois consécutifs d’activité effective du bâtiment, et se situer entre 2010 et 2022 (depuis l’arrêté Valeurs Absolues IV du 20 février 2024).

L’année de référence peut être modifiée jusqu’au 30 septembre 2027. La consommation de référence est ensuite ajustée annuellement selon le cumul des degrés jours (DJ) mensuels, pour neutraliser les effets climatiques. 

Ce mécanisme de correction climatique vise à rendre les comparaisons interannuelles neutres vis-à-vis des variations météorologiques. Il s’applique automatiquement sur OPERAT, sans action requise de l’assujetti.

Quelles années de référence Décret Tertiaire sont éligibles ?

En théorie, toutes les années situées entre 2010 et 2022 sont éligibles, sous réserve qu’elles correspondent à une exploitation normale du bâtiment. Si vous avez déclaré une année de référence située entre 2010 et 2020 sur OPERAT et que, par la suite, la déclaration des consommations de 2021 ou 2022 est supérieure à celle de l’année déclarée, OPERAT changera automatiquement l’année de référence pour 2021 ou 2022. En pratique, les deux contraintes que nous allons voir ensemble réduisent sensiblement le champ des possibles dans le choix de l’année de référence :

La disponibilité des factures historiques

Les factures d’électricité et de gaz doivent légalement être conservées pendant cinq ans. Les archives antérieures à 2017–2018 sont souvent détruites ou difficiles à reconstituer. L’année 2010, fréquemment citée comme point de départ « naturel », est ainsi peu accessible car les archives sont généralement détruites au bout de 10 ans. En dehors de 2010, il n’y a donc pas de raison structurelle de privilégier une période plutôt qu’une autre.

L’impact des travaux réalisés et des évolutions d’usage

Si des travaux d’efficacité énergétique ont été réalisés entre 2010 et aujourd’hui (changement de chaudière, isolation thermique, remplacement de vitrages…), la consommation antérieure à ces améliorations sera naturellement plus élevée. Choisir une année « pré-travaux » permet de valoriser les efforts déjà accomplis et d’alléger les obligations futures.

À l’inverse, si l’activité du site a fortement augmenté depuis 2010 (extension de surface, nouveaux équipements énergivores, climatisation additionnelle), une année plus récente, durant laquelle les consommations ont été plus élevées, peut s’avérer plus pertinente.

Comment identifier l’année de référence Décret Tertiaire la plus avantageuse pour votre patrimoine ?

Rassembler et analyser les consommations historiques

L’objectif est d’identifier l’année la plus consommatrice entre 2010 et 2022, bâtiment par bâtiment. Pour cela, il faut rassembler l’ensemble des données de facturation disponibles et les analyser de manière systématique. Ce travail d’archéologie énergétique est fastidieux, mais son impact sur le coût de mise en conformité peut être considérable.

L’année 2011 a notamment été la plus avantageuse dans plus de 20 % des cas audités, bien qu’elle ne représente qu’environ 10 % du total des factures disponibles. Ce décalage s’explique notamment par des hivers rigoureux et des niveaux d’activité élevés qui caractérisent cette période dans de nombreux bâtiments publics.

Croiser consommations, travaux et usages

Pour chaque bâtiment, il est recommandé de dresser une chronologie des interventions depuis 2010 : rénovation énergétique, changement d’affectation, extension ou réduction de surface, variation de l’occupation… Ces éléments permettent d’expliquer les écarts de consommation d’une année à l’autre et de choisir l’année de référence en pleine connaissance de cause.

Comparer objectif relatif et objectif absolu

Le Décret Tertiaire propose deux voies de conformité. Dans un premier temps, l’objectif relatif, comme détaillé dans l’introduction (objectifs de réduction d’ici 2030, 2040 et 2050). Si celui-ci n’est pas raisonnablement réalisable, la seconde option est l’objectif absolu, c’est-à-dire l’atteinte d’un seuil de consommation en valeur absolue, fixé par arrêté selon le type d’activité, la zone climatique et l’altitude. Si ce dernier est plus facilement atteignable que l’objectif relatif, la question de l’année de référence devient alors secondaire.

Année de référence Décret Tertiaire : que faire si les factures historiques sont incomplètes ou manquantes ?

C’est l’un des obstacles les plus fréquents rencontrés par les gestionnaires de patrimoine tertiaire. Nous allons étudier plusieurs solutions complémentaires qui permettent de reconstituer l’historique de consommations.

Solliciter les gestionnaires de réseau de distribution

Les gestionnaires de réseau de distribution d’énergie (Enedis pour l’électricité, GRDF pour le gaz) peuvent fournir les données de consommation sur les trois dernières années précédant la demande. Au-delà de ce délai, il est parfois possible d’obtenir des historiques plus anciens directement auprès des fournisseurs d’énergie.

Recourir aux justificatifs alternatifs acceptés par l’ADEME

Selon l’article 3 de l’arrêté du 10 avril 2020, les justificatifs suivants peuvent compléter ou suppléer les factures manquantes pour justifier la consommation de référence :

• Récapitulatifs de données de facturation des fournisseurs d’énergie.
• Récapitulatifs de données de consommation des gestionnaires de réseau de distribution.
• Annexes de rapport annuel RSE avec le détail des consommations par bâtiment ou site.

Si les données historiques présentent des lacunes sur plusieurs années, l’objectif n’est pas de reconstituer à tout prix une année ancienne, mais d’identifier la meilleure année justifiable grâce à des données réelles et vérifiables.

La consommation de référence doit reposer sur des données réelles et justifiables, pas sur une simple estimation théorique.

Année de référence Décret Tertiaire : l’enjeu financier peut changer la donne à l’échelle d’un patrimoine

Lowit a pu accéder aux données de facturation sur dix années d’une commune des Hauts-de-France comptant une centaine de bâtiments assujettis. Notre analyse a permis d’identifier des années de référence entre 2011 et 2013 pour plus de la moitié des bâtiments.

La réduction entre la consommation de référence ainsi définie et la consommation constatée fin 2021 atteignait déjà 28 %. Il ne restait alors que 12 % supplémentaires à réaliser pour atteindre le premier palier du Décret en 2030, contre 40 % de réduction à engager pour une collectivité partant de la consommation actuelle.

Nous avons estimé les travaux avec une année de référence optimisée grâce à la récupération des factures à 6 millions d’euros. Sans historique de facturation, donc en partant de la consommation actuelle, les travaux avaient été estimés à 27 millions d’euros. La récupération de factures antérieures a donc permis de diviser les investissements par 4,5 (21 millions d’euros).

Ce différentiel illustre pourquoi le travail de collecte et d’analyse des factures historiques, bien que fastidieux, représente un investissement largement rentable dans le cadre du pilotage patrimonial lié à la mise en conformité au Décret Tertiaire.

Comment sécuriser le choix de son année de référence Décret Tertiaire avant la déclaration sur OPERAT ?

Avant de valider l’année de référence sur la plateforme OPERAT, voyons ensemble les étapes de vérification qui s’imposent afin d’éviter toute erreur irréversible.

Valider la cohérence à l’échelle de l’entité fonctionnelle

La déclaration s’effectue par entité fonctionnelle assujettie (EFA). Le propriétaire et, le cas échéant, le preneur à bail déclarent les données sur OPERAT. Chaque EFA peut disposer de sa propre année de référence. A l’échelle d’un patrimoine, plusieurs années de référence peuvent donc coexister. Un gestionnaire de parc immobilier peut ainsi optimiser chaque adresse indépendamment.

Documenter chaque choix bâtiment par bâtiment

La consommation énergétique de référence est détaillée par type d’énergie (électricité, gaz, chaleur réseau…). Pour chaque bâtiment, il est indispensable de conserver les justificatifs correspondants (factures, récapitulatifs fournisseurs, données des gestionnaires de réseau) afin de pouvoir les produire en cas de contrôle ou de question de la plateforme.

Faire appel à une expertise externe si le patrimoine est étendu

Pour les collectivités gérant plusieurs dizaines ou centaines de bâtiments assujettis, l’analyse systématique des années de référence nécessite des outils de pilotage adaptés et une expertise sectorielle. L’accompagnement par un spécialiste du reporting OPERAT et du Décret Tertiaire permet de structurer la démarche et d’éviter les erreurs de déclaration.

Optimiser le choix de son année de référence Décret Tertiaire

Le choix de l’année de référence est l’une des décisions les plus structurantes de votre conformité au Décret Tertiaire. Une année mal sélectionnée peut engager votre patrimoine dans une trajectoire de réduction beaucoup plus coûteuse que nécessaire.

L’enjeu justifie amplement le travail d’archéologie parfois nécessaire pour reconstituer les consommations historiques. Chaque année de factures retrouvée peut représenter des millions d’euros d’investissements évités et une trajectoire énergétique beaucoup plus réaliste.

Lowit vous aide dans l’analyse de votre patrimoine bâtiment par bâtiment et dans l’identification des années de référence les plus avantageuses. Contactez un expert Lowit afin d’optimiser votre année de référence Décret Tertiaire pour votre déclaration OPERAT !

Sources :

ADEME / Ministère de la Transition écologique / Légifrance — Arrêté du 10 avril 2020 relatif aux obligations d’actions de réduction de la consommation d’énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire

Ministère de la Transition écologique / Légifrance — Arrêté du 20 février 2024 modifiant l’arrêté du 10 avril 2020 relatif aux obligations d’actions de réduction des consommations d’énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire

ADEME — FAQ de la plateforme OPERAT

Ministère de la Transition écologique / Légifrance — Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 relatif aux obligations d’actions de réduction de la consommation d’énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire